北京
胜诉案例：确认合同有效纠纷
办案律师：王玉臣律师、许媛玥律师
案件结果：胜诉、实现公租房承租人变更登记
01案情简介
北京市西城区某小区有一对从小玩到大的朋友刘某和张某，两人从小相识且两家互为邻居，因两家所在小区危房改造，刘某和张某均被安置于西城区另一小区，刘某的房屋为A，张某的房屋为B。而后，因家庭纠纷，刘某在中介的介绍下，将A房屋出售，购买丰台区魏某的C房屋。在支付完款项但尚未完成权利人变更时，张某得知该事，因自己工作地点距离C房屋较近，主动找到刘某有意将B房屋与C房屋置换，刘某念及多年的情分并且家庭纠纷已经逐渐解决而同意置换。于是，C房屋的权利人在未变更为刘某的情况下，直接由魏某变更为了张某，张某也就此入住；而对于B房屋，虽然刘某也入住至今，但因张某迟迟不予配合权利人变更，而后更是直接失联等原因，名义权利人仍为张某。
然而，刘某与张某置换30余年后，张某竟将刘某起诉，主张其方为B房屋的权利人，要求刘某从B房屋处腾退。刘某已经置换并居住30余年的住房岌岌可危难以保全，在收到法院传票后，紧急委托北京金诉律师事务所予以维权。
02办案经过
金诉接受刘某委托后，快速了解了现有的案件材料，并制定了诉讼策略：首先，金诉指派律师全面了解了ABC三套房屋的权利状况；其次，代理人详细调查了30余年前置换房屋留存的证据，并梳理刘某方是B房屋实际承租人的证据线索等；再次，代理人向法院反映了房屋情况，请求向产权单位调取承租证、租金缴纳记录等，法院在庭审中也追加了产权单位为第三人出庭；而后，在庭前，代理人组织了模拟法庭，对于庭审情况进行了整体演练，并据此完善了代理方案；最后，代理人与委托人共同出庭，详细阐述了置换事实并结合现有证据以及第三人陈述等予以加强证明。最终，在开庭后，张某撤回了起诉。
虽然张某撤诉，但B房屋仍在张某名下，刘某始终存在居住隐患，因而刘某选择继续委托金诉，制定方案将B房屋的承租人变更至刘某名下。
金诉接受委托后，面对直接向法院诉请变更承租人通常不属于民事诉讼受案范围的情况，代理人先行与产权单位进行了全面沟通，了解案涉房屋变更承租人的前置性条件；再寻找法律规定、相关案例，理清法院的受案范围等；后结合现有证据，确定诉讼策略，先行起诉张某确认置换协议有效，再根据判决内容协调产权单位进行承租人变更登记。
在诉讼过程中，针对房屋置换已长达三十余年，且无任何书面协议，需要确认口头置换协议存在且有效的案件情况，代理人全面理清现有证据，形成可以证明置换事实的完整证据链。
03法院判决
最终法院认定了置换事实，确认了口头置换协议存在且合法有效。
在拿到胜诉判决后，刘某在代理人的指导下多次与产权单位协调，产权单位就本案成立了历史遗留问题专项解决小组，最终根据判决书启动了案涉房屋的承租人变更程序，案涉房屋的承租人也变更到了刘某名下。
04律师点评与维权建议
九十年代左右公房置换并不罕见，但因公房置换未及时变更权利人而引起纠纷的情况却屡见不鲜。因而，面临类似纠纷，尤其因时间较久证据不足的情况下：
一、通过产权单位、物业单位、缴费记录、证人证言等方式贯通置换脉络尤为重要；
二、通常公房都会涉及行政领域，是否属于民事诉讼法院的受案范围也需予以考量；
三、这也提醒我们，如果存在置换房屋的行为或者有意置换房屋，最好签订书面置换协议并保存相关置换证据，在置换前也务必要详细了解置换房屋的性质、是否符合购房资格、能否办理权利变更手续等，从而尽量避免后续纠纷。
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