广州农商行7.6亿元旧改纠纷案背后：地产账未清，个贷不良飙升

该行近5年业绩表现整体在走“下坡路”。

赖苏婷 李叶丨文

在行长、董事长接连落马后，蔡建于2021年接棒出任广州农商行董事长。在他任期3年，处理了480亿元不良资产，把地产不良率从6%压缩到0.8%。然而，该行的“地产旧账”，依然纠纷不断。

2026年8月17日，一场广州农商行作为原告发起的旧改贷款纠纷案，在广州市中级人民法院正式开庭，案件涉及7.57 亿元。开庭的被告席上共坐着5家公司，包括旧改项目原始合作方和贷款申请人的时代控股、项目平台公司时岭地产、股权质押方景业投资，以及接盘的国资平台——科学城城更和科慧投资。

这5个被告为何会凑到一桌？事情要追溯到2023年，时代控股接手了广州本土9个旧改项目，后因资金链紧张无力推进项目，科学城城更和科慧投资作为“白衣骑士”进场接盘。国资接盘后，旧改项目继续进行，但时代控股留下的债务危机却未能一并解决。

广州农商行称，当时给岭公司发放了两笔旧改贷款，涉及贷款本息合计7.57亿元。

同时提到，在科学城集团接手后，科学城城更和时岭公司签订了一份《合作框架协议》，其中约定“确认承接时岭公司在涉案借款合同项下未归还的银行借款本息”；科慧投资与岗贝、双井两个经济合作社签订的《前期服务协议》，约定了承接总交易价款“包括但不限于时岭公司的银行贷款投入”。

基于上述情况，广州农商行要求科学城城更和科慧投资对7.57亿元的贷款本息，承担连带清偿责任。

“国企接盘旧改项并非孤例。”北京市君泽君（深圳）律师事务所律师、财经评论员陆晖在接受山海君采访时表示说，“结合实际经验看，部分国企接盘并非纯市场化决策，而是地方政府化解风险的统筹安排，核心思路是以时间换空间，用承受能力更强的国企承接项目以试图渡过本轮调整周期。”

“时代控股的银行贷款产生于上一轮房地产扩张周期，当时市场对地价房价有上涨预期，银行更愿意发放贷款。但随着房地产下行周期的到来，抵押物的价值重估，银行面临的信贷违约风险也随之上升。”陆晖说道。

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粗犷扩张

这笔近8亿元的旧改贷款，是广州农商行扩张期遗留的庞大不良资产中的一笔。

2009年12月，广州农商行正式挂牌开业，成立之初资产规模约为4860亿元，不良率仅为0.91%。王继康出任首任副董事长兼行长，易雪飞出任副行长。2013年7月，王继康升任董事长，易雪飞接任行长。自此，广州农商行开启了由这对“正副手”深度掌舵的时期。

Wind数据显示，2013年至2019年间，该行资产规模从3786.65亿元一路狂飙至8941.54亿元，6年间累计增长约136%，年均复合增长率达15.3%，稳坐广东省资产规模最大的农商行交椅。与规模扩张相伴的是不良资产的失控。同期，该行不良贷款余额从14.52亿元飙升至83.2亿元，累计暴增473%；不良率从0.91%一路攀升至1.73%。

2019年8月，王继康落马，其任内埋下的风险开始加速释放。2022年，虽然该行资产规模继续保持增长并突破1.2万亿元，但不良资产余额暴增至146亿元，不良率攀至历史高峰——2.11%。房地产业风险爆发也同步爆发，到了2023年，房地产业不良余额升至31.57亿元，不良率升至5.94%。

2024年3月，易雪飞因涉嫌严重违纪违法接受纪律审查和监察调查。至此，该行原董事长、行长均已落马。

除王继康与易雪飞之外，近5年来，该行已有至少6位高管相继被查。2020年4月，原党委委员、行长助理吴海峰因涉嫌受贿罪、行贿罪被提起公诉；同年7月，原党委委员、副行长、首席风险官彭志军因涉嫌受贿罪被依法逮捕；同年10月，时任第一大股东（广州金控）董事长、广州农商行非执行董事李舫金涉嫌严重违纪违法被查；2024年10月，离开该行已8年的原党委委员、副行长罗金诗也被官宣接受纪律审查和监察调查。此外，该行原业务总监陈千红同样因涉嫌严重违纪违法被查处。

从董事长、行长到副行长、行长助理及业务总监，广州农商行高管层的接连落马，不仅暴露出该行在过去10余年粗放扩张中内部治理和合规体系的严重缺失，更与其近年来不良风险的急速恶化形成了互为表里的印证。这种长期失守的内控防线，最终将这家万亿农商行拖入了泥潭。

谁来带领广州农商行走出困局，成为该行下一个发展周期的关键。

2020年，蔡建从广州银行空降至广州农商行，并于2021年3月出董事长。他接手该行后表示，“资产质量问题已经成为事关广州农商行能否生存的大事、要事，已经成为侵蚀该行利润、制约该行发展的致命问题”。

为了化解前任留下的沉重包袱，广州农商行开启了连续3年的大规模处置不良资产。自2023年起，该行连续3年向地方资产管理公司集中转让百亿级低效信贷资产，累计剥离债权481.12亿元，累计核销处置不良资产约132.88亿元。

02

一路向下

大规模“甩卖式出清”虽然短期内压降了账面不良率，但也对广州农商行的业绩表现形成了明显拖累。山海君发现，该行近5年来业绩表现整体在走“下坡路”。

2021年，该行营业收入尚处于231亿元的相对高点，之后逐步缩水。到2024年，营业收入收缩幅度累计接近3成，已降至158.32亿元；归属母公司净利润从2022年34.92亿元的高点，一路走低，在2025年录得21.22亿元，依然相较于之前下滑近4成。

净息差的急剧收窄，是该行盈利能力持续下滑的核心症结。该行净息差从2021年的2.01%，骤降至2025年的1.03%，累计收窄98bp；净利息收益率从2%降至1.08%，双双创H股上市以来新低。2025年，该行实现利息收入351.37亿元，同比减少28.23亿元，降幅7.44%。

在通过大规模处置不良资产后，试图轻装上阵的广州农商行，前进的道路依旧难言轻松。

近年来，该行积极响应地方政策，信贷资源重点投向“制造业当家”“普惠小微”和“乡村振兴”等战略领域。然而，重点发力和倾注大量信贷资源的领域，正悄然演变为拖累资产质量的新威胁。

2025年财报显示，该行对公业务的结构性风险正在加剧。制造业不良率从2024年的0.79%升至2.02%，上升1.23个百分点，增幅156%，成为对公不良增长速度最快的行业；批发和零售业成为最大的不良来源，以19.58亿元的不良余额占据对公不良总额的38.56%，不良率高达3.34%；农林牧渔业不良率攀升至4.71%，是全行平均不良率的2.5倍。

个人贷款业务压力则更为明显，已成为该行最突出的风险来源。2025年末，该行个人贷款不良率从2.89%一路攀升至4.12%，不良余额激增至80.21亿元，占全行不良贷款总额的61.24%。

在多重风险的交织下，2025年末，广州农商行不良贷款率反弹至1.86%，较2024年末的1.66%上升0.2个百分点。在头部农商行中，该行不良率处于明显偏高位置。同期重庆农商行不良率1.08%、上海农商行0.96%，广州农商行高出约72至94bp。

蔡建在2021年3月提出的“3年成为全国农商行排头兵、2年成为国内一流商业银行”的“十四五”宏大愿景，至2025年收官之时，终究未能兑现。