年薪2052万！这家港资房企，招了一位天价CEO！

2052万，地产圈很久没见这么高的薪酬了！

8月7日，恒隆集团与恒隆地产联合公告：

56岁的蔡德粦任执行董事及候任行政总裁，9月7日入职，10月1日正式接棒卢韦柏。

年薪2052万港元，保底花红不少于253万港元，外加1000万股恒隆地产的购股权，和每年约155.4万港元的董事袍金。

按理说，这是最不该出现顶薪的年份。

万科郁亮的年薪，从高峰期的千万级降到了24.2万；碧桂园莫斌，从2021年的1.92亿降到12万；去年报季，样本房企董事长薪酬平均降了六成。

更反常的是人——蔡德粦30年履历，宝洁、百事、星巴克、玩具反斗城……没有一个字和地产沾边。

要知道，恒隆是中国地产圈真正的大鳄：1960年创立、陈氏家族传了三代的港资老牌。总是在最贵的城市、最贵的地段建商场，租给最贵的品牌。

就是这样一家公司，请了个“卖连锁咖啡”的来当CEO。

在涛哥看来，这份薪酬单，本身就是地产行业变革的一个切片——

一家做了半个多世纪地产的公司，在给一种地产行业原本没有的能力报价。

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看懂蔡德粦

零地产履历，凭啥拿2052万年薪？

恒隆去年12月官宣卢韦柏荣休、启动继任者的甄选，今年8月落地。恒隆能找到地产人，但地产人里没有它要的答案。

蔡德粦56岁，香港中文大学工商管理学士。

职业起点是宝洁，快消圈公认的黄埔军校；2003年加入百事大中华区，官至华东区副总裁兼上海百事可乐总经理。

2012年加入星巴克中国，从首席市场官做起，管过北区和门店开发，2016年升任首席运营官，2021年出任星巴克中国CEO。

2023年起执掌玩具反斗城亚洲，用轻资产模式带这家老牌玩具零售商转型。

这份履历放在地产圈是“外行”，放在零售圈是顶配。

蔡德粦在星巴克中国的十一年间，门店从约600家扩到6000家，十倍增长。

任COO的五年，门店开发与运营都在他手里；2022年9月，星巴克中国第6000家店在上海淮海路开业，站台的正是时任CEO蔡德粦。

他任COO期间，星巴克中国干成两件影响深远的事：

把“第三空间”做成体验生意，卖的不只是咖啡，是让人愿意坐下来的空间；同时他还用专星送、啡快把线下生意搬进数字化。

开店、留客、会员、体验，他做出的成绩单，恰好都是今天商场最眼馋的。

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看懂恒隆

一份中报，暴露出三道考题

7月31日，恒隆刚披露2026年中期业绩。这份中报，正好指向了恒隆目前的三道考题。

第一道在账面上：收入创新高，利润却在缩水

好的方面：总收入61.13亿港元，同比大增23%；内地商场收入创历史新高，上海、大连、无锡、沈阳租出率均领涨。

坏的方面：股东应占基本纯利14.36亿港元，同比下跌10%；物业销售收入暴增548%，却因住宅项目计提减值反而录得亏损。

增收不增利，对任何企业来说都不是一个好兆头。

第二道在行业里：不再能躺赚，对手还在紧追

贝恩数据显示，中国内地奢侈品市场2024年大跌17%到19%，连续六个季度负增长，2025年才把跌幅收窄到3%到5%。

品牌寒意顺着租约往上传：有品牌降价关店，有品牌反过来找商场谈降租。

这轮奢侈品退潮中，恒隆伤得比谁都深。2024年中期，恒隆净利润甚至一度同比大跌56%，后来才慢慢修复。

与此同时，竞争也在白热化，太古里、万象城、SKP多维夹击——高端购物中心躺着收租的时代，早就结束了。

第三道来自战略：V.3的后半程，需要新玩法

去年9月，恒隆65周年庆祝酒会上，陈文博发布了接班后的第一份完整战略：“恒隆V.3”。

这就给恒隆的历史分了期：V.1在香港起家；V.2从2000年前后挺进内地，把恒隆广场从上海复制到九个城市；

V.3，则要转身深耕存量：聚焦核心城市、增强投资回报、提升顾客体验。

去年底以来的落子更能说明问题：上海恒隆广场扩建，零售面积增13%；杭州扩展，零售面积增40%；

在无锡，接手闲置14年的原新世界百货，改造成恒隆广场三期；在上海，拿下老上海人熟悉的梅龙镇广场20年运营权，南京西路版图一口气扩大44%。

尤其看后两单：物业都不是恒隆的，它是租过来、管起来。做了66年房东的恒隆，第一次开始给别人打理商场。

而运营输出这门生意，真能卖钱的只有一样：运营能力本身。

2018年，恒隆的考题是“稳”，它请来卢韦柏——一位管了18年银行的人。去杠杆、重整派息、启动V.3，而后功成身退；

2026年，V.3的后半程，是运营战、体验战、客流战，考题换成“变”——于是，恒隆请来一位管了30年消费者的人。

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看懂这2052万

为一种新能力，开出的第一张顶薪

2052万，这个年薪，到底贵不贵？

在涛哥看来，这份薪酬不是数字，是时点，是方向。它是这个行业最诚实的能力报价单——

黄金年代，顶薪给的是拿地和融资的能力，谁能做规模谁值钱。莫斌拿1.92亿那年，碧桂园卖了7888亿，那是规模能力的最高天价。

后来，顶薪给的是周转和产品的能力，谁卖的快、做得好，谁值钱。

恒隆这次，顶薪给了一个能拉来“消费”的人：管客流，管会员，管体验，管一个人走进商场后愿意停留多久、掏出多少钱——一种地产行业内部长不出来的能力。

所以“外行”两个字，恰恰是这份薪酬单上最值钱的部分——恒隆买的，就是一个没有地产惯性、但非常擅长精细化运营的人。

对恒隆来说，转型是必要的，但是低频、高客单、圈层化的重奢生意，不等于高频、大众化的会员生意，星巴克那套打法很难原样平移进恒隆广场。

这份薪酬给的值不值？2027年的报表会替恒隆回答。

66年历史，拿地、盖楼、收租，地产的每一门老手艺，恒隆都做到过顶级。

但它两次换帅，都没有在地产圈里找人。

上一次，时代要它“稳”，它找了个金融背景的；这一次，时代要它“变”，它找了个做连锁消费的。

变的其实不是恒隆的用人观，是时代对房地产这门生意的能力要求——

上一个时代，决定生死的是地和钱；下一个时代，决定生死的，是能不能让更多消费者持续的走进商场。

2052万港元，是恒隆为这次转身标出的价，也是房企为自己的下一个时代，标出的第一个天价。

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