住不起也卖不掉！20年盖起5000栋超高层，正变成城市“烫手山芋”

二十年前，无数年轻人怀揣着对云端生活的向往，掏空钱包搬进了30层以上的超高层住宅。当时开发商拿地像抢白菜，城市天际线被密集的塔吊推向两百多米的高空，短短周期内全国盖起了5000余栋超高层建筑。

但站在2026年的当下，回看这起事件，曾经的“造富机”正不可逆转地变成城市的“烫手山芋”。外墙脱落、电梯停摆，物业费连年看涨，业主群里天天吵成一锅粥。

卖掉脱身？高楼龄的电梯房在二手市场连楼梯房都拼不过，银行评估价直接打七折。原地等拆迁？动辄十几亿的补偿款让所有资本望而却步。当年匆忙建起的高楼，只能在风中慢慢变老。

其实，关于超高层盲目生长的争论一直没断过，之前网上就有一个观点，揭露了这5000栋背后算盘。

旧改领域一直存在一套通行的换算逻辑，拆掉一栋六层的老楼，想要项目实现盈利，至少要建成十八层的新楼房，也就是通俗理解的一比三的货值放大。

很多人会把这个比例和低货比概念混淆，低货比更多用来测算楼面价和最终售价的关系。举个例子，两万的楼面价，市场销售价格做到四万，对应的就是一比二的低货比，而这个两万的楼面价，前提是已经完成全部拆迁的净地价格。

政府完成拆迁之后，再通过拍卖把土地出让给开发商，政府拆迁的实际成本，必然会低于土地出让的成交价格，中间会形成一部分差价。给到拆迁户的补偿，会结合基准地价综合核算，之后土地流入拍卖市场流转到开发商手中。

拆掉六层老建筑，原地盖起十八层高层，老建筑建设成本低，新建高层货值更高，账面上自然能够算得通。但这套逻辑成立有一个核心前提，新建出来的高层住宅能够顺利卖出去。

如果市场购买力不足，十八层、二十八层的楼房无法去化，这套盈利逻辑就直接崩塌。如果放弃高层，转回低密度建筑，想要维持同等的收益，就必须把单价大幅拉高。

原本卖六万一平的地块，如果从十八层压缩到六层，单价就要拉升到十八万，这样的价格在现实市场当中很难落地。在楼市上行周期，依靠拉高容积率放大货值，对于开发商来说，几乎是稳赚不赔的生意。

当时很多人认为只要容积率够高就能无限翻新，但现实是，建了20年的超高层正面临卖不掉的死局。这就引出一个非常现实的难题，如今市区大量建成的高层、超高层住宅，等到楼龄老化之后，未来要怎么完成城市更新。

过去拆掉六层楼房，可以盖二十层、三十层实现收益，那三十层的高层老化之后，难道要原地建起九十层的楼房吗？现实当中根本没有这样的操作空间。

上海老静安有一批九十年代建成的老式塔楼，当年开盘的时候，在同片区属于价格偏高的住宅，时至今日，房价已经跌到片区洼地，部分房源价格甚至低于普通老破小，被时代慢慢抛弃。

北京方庄片区也是同样的情况，九十年代这里建成大片高层住宅，是当时知识分子、富裕人群的聚居地，地位堪比上海古北一期。放到现在，方庄片区的二手房单价仅仅五万出头，地理位置靠近东三环，房价水平和地段严重不匹配。

小区内部人车不分流，车位紧张，建筑老化问题层出不穷。建筑和人一样，是拥有生命周期的产物。

九十年代建成的楼房，放到现在，相当于人到五十岁，各类建筑慢性病会慢慢显现。等到楼龄来到六十年，各类故障、隐患就会集中爆发，而这个时间节点，距离现在也就十年左右。

面对这些隐患建筑，不少业主还在幻想靠拆迁丢掉烫手山芋，却完全低估了拆除难度。

有这样一种观点，高层住宅老化之后属于无解难题。

随着楼房维护故障、业主协调矛盾不断暴露，高层住宅的资产价值会持续流失。等到价值跌到足够低，政府才会产生拆除的动力，本质上是用时间去换取更新的空间。

但高层楼房的拆除本身，就是一道巨大的难题。高层拆除主要分为定点爆破，还有逐层拆解两种模式。

美国就有五十多层高楼逐层拆除的案例，像拆解乐高积木一样一层一层往下拆，拆除的成本，甚至超过当初建造这栋大楼的花费。定点爆破看似效率很高，但是对场地条件要求极其严苛。

爆破作业周边，必须预留足够大的安全缓冲空间。武汉就出现过真实的高层爆破案例，由金融机构作为资方，绿城负责代建。

两栋存量高层楼房，因为户型产品过时，没有市场竞争力，各方下定决心将楼房爆破拆除，重新开发建设。爆破当天，当地相关负责人还到现场坐镇，爆破不只是简单的拆除作业，涉及大量安全管控、社会协调工作。

如果楼房处在城市建成区，周边建筑密度极高，就完全不具备爆破的条件。大规模清场，会带来巨额的经济损失。

我们把时间线拉长来看，连大城市的超高层都陷入了住不起的泥潭，边缘县城只会更惨烈。全国一百米以上，也就是三十层以上的住宅存量大约五千栋。

而八层以上的高层住宅总规模接近一百万栋，对比来看，超高层的绝对数量并不算庞大。但十几层、二十几层的普通高层，同样会面临楼房老化、维护困难的各类问题，这是绝大多数业主都要面对的现实。

小城市、十八线县城的超高层，几乎没有长远的发展前景。参考日本、欧美国家的城市化规律，人口会持续向核心城市集群聚拢，乡村区域以平房居住为主。

县城大量高层住宅集中建设于 2015 年前后，未来三五年就会陆续暴露出各类问题。县城人口持续流出，年轻人外出务工，留下老人小孩居住在高层当中。

物业费收缴困难，地方财政兜底能力远弱于大城市。房产慢慢失去金融属性，只剩下持续衰减的居住价值。

日本远郊的住宅已经出现零元出售都无人接手的现象，国内县城高层未来很可能会遇到同样的流动性危机。大城市内部也要区分，超远郊、只具备睡城属性，产业薄弱，楼盘同质化严重的片区，高层住宅同样风险突出。

房产置换，用脚投票是最直接的方式。小城市资产向大城市置换，大城市内部再筛选局部最优解。

这批卖不掉的高龄电梯房成了套牢普通人的枷锁，随之引发的资产折损危机更加致命。国内一年商品房销售面积，从巅峰时期的十八亿平方米，经历腰斩之后再度下探。

有观点认为房地产行业不会消亡，未来二十年，过去二十年集中建成的大量楼房，会迎来集中置换浪潮。不完全是主动改善居住条件，很多时候是被动置换，楼房老化之后已经不适合继续居住。

按照四百亿平方米住宅存量，年化折旧百分之二测算，每年就有八亿平方米的住房需要更新置换，这个数值和当下的年销售面积已经十分接近。这一观点也被部分行业研究者拿来论证楼市底部逻辑。

不过大量楼房因为维修基金耗尽、建筑老化无法居住，会集中出现在五年之后。现阶段新闻当中，这类大规模的楼房失效案例还属于少数。

楼房和人口老龄化逻辑相通，存在时间周期。等到大量高层住宅被迫搬离的时候，房产价格会出现难以想象的分化。

一旦房产彻底丧失交换价值，又没有公共力量兜底，资产的折损会十分惊人。很多人会寄希望于财政兜底，但是财政的源头大多来自土地出让，土地市场下行之后，兜底能力会大打折扣。

那些被困在30层以上的住户，只能死守着这个烫手山芋。时代的急刹车已经踩下。

过去二十年，我们靠疯狂盖楼换来了经济增速，把普通人送上云端，但这背后的维护利息正迎来集中兑付期。新版限高令切断了摩天住宅的增量，但如何安置那些已经老去、住不起也卖不掉的建筑，是一道极其棘手的考题。

楼市下半场，过往拼高度的逻辑彻底失效，接下来唯一的核心是跑通“养楼模式”。在这场漫长的存量自救里，留给超高层的时间真的不多了。