赢下18.78亿，他只守住一件事：“干净”的资产

2026年8月18日，重庆市第五中级人民法院。

一纸判决书送达光大控股。法院判令这家港股上市公司向英利国际置业创始人方明支付股权转让本金13.67亿元，本息合计约18.78亿元。

核心争议只有一个：2018年到2019年的两笔股权转让，总对价究竟是方明主张的20亿元，还是光大坚持的5.3亿元？

差额超过10亿元。两个数字，两种说法，一份判决。答案等了五年。

目前该案仍处于法定上诉窗口期，一审判决尚未最终生效。

五年。从方明递交诉状到判决落槌，整整五年。

这五年里，中国商品房销售额从18.2万亿元跌至8.39万亿元。恒大从行业第一变成了清算案例，曾经与英利同台竞技的房企大多已消失。

三十三年。从1993年方明在重庆创办英利，到2026年判决落槌，整整三十三年。

这三十三年里，中国房地产经历了两轮完整周期——1993年海南泡沫破裂、2008年全球金融危机、2014年库存危机、2021年见顶坠落。英利是少数穿越了所有这些周期的民营房企之一。

五年诉讼，是三十三年经营的一次集中兑现。

图源：中国光大控股公告

一

1993：别人在找地，他在搭台

1993年，方明在重庆创办英利房地产开发有限公司。彼时中国房地产市场刚刚起步，海南房地产泡沫正在破裂。多数第一批房企选择了住宅开发、快进快出、规模扩张。

方明选了另一条路：主城区旧城改造，高端商业物业开发。

英利先后在解放碑、观音桥两大核心商圈完成了纽约·纽约、解放碑英利国际广场、大坪英利国际广场等项目的开发。每一栋都位于城市最核心的地段——这些建筑至今仍是重庆的地标。

2008年10月24日，全球金融风暴最猛烈的时刻，英利国际置业在新加坡主板借壳上市。方明当时说，选择新加坡上市，是因为“新加坡是重要的国际金融中心之一，公司可以与国际金融市场直接对接，加快企业的国际化步伐”。

那一年，全国房企平均负债率攀升至70%以上，英利的净负债率不足50%。

别人在找地，他在搭台。

二

2014：合作伙伴，各怀心事

2014年6月，光大控股通过全资附属公司，斥资约2.85亿新加坡元（折合17.6亿港元）认购英利国际置业新股及永续可换股证券，成为第二大股东。

光大控股时任行政总裁陈爽当时表态，未来将寻求在合适的时机将英利的写字楼和商业地产项目打包成REITs在新加坡上市。

2015年，合作落地。英利旗下位于解放碑商圈和大坪商圈的两处购物中心正式更名为“英利·大融城”，统一在光大安石旗下的“大融城”品牌运营。

那一年，行业库存周期达到历史高点，这笔17.6亿港元入股是当年重庆最大的一笔外资地产并购。

这场合作从一开始就埋下了分歧的种子。光大的商业模式是“买入-增值-退出”，投资周期通常五到七年——2014年入股、2019年取得控制权，正是光大寻求退出的合理时间窗口。但英利的核心资产是持有型商业物业，方明对这类资产的估值逻辑是“长期租金贴现”，而非光大擅长的“大宗交易折价退出”。两种商业哲学在同一资产上正面相撞。20亿对价之争，表面看是合同条款的认定分歧，底层是金融资本与实业资本对同一资产截然不同的定价逻辑。

合作伙伴变对手，只隔着一份公告。

三

2019：一份公告，两种算法

2019年4月，光大控股发布公告：方明通过其控制的境外持股平台——NewestLuckHoldingsLimited，于新加坡交易所以大宗交易方式向光大控股转让英利国际置业30%股权。交易股份7.67亿股，单价0.14新加坡元/股，公开对价约1.07亿新加坡元，折合约6.25亿港元。加上此前已持有的股份，光大合计持有58.91%，正式取得控制权，并触发新交所强制全面要约收购义务。

图源：中国光大控股2019年4月的相关公告

那一年，中国商品房销售额达到15.97万亿元，英利易主。同年，恒大销售额突破6000亿元。

公告中只字未提“20亿”。

方明后来主张，这并非单笔买卖，而是2018年至2019年分两笔完成、合计36%股权的整体交易，双方约定总对价为20亿元。截至起诉前，光大仅支付8.28亿元——按方明的算法，8.28亿是20亿总价下的分期首付；按光大的算法，8.28亿就是5.3亿挂牌对价加上2.98亿其他往来。两种算法，两种事实，差额超过10亿。

光大为什么在交易完成后停止支付余款？

答案或许不在合同条款里，而在光大自己的账本上。

光大控股的账本

光大控股的商业模式是“买入-增值-退出”。2014年入股、2019年取得控制权——五年周期，恰好是光大安石基金的典型投资期限。方明的目标是“每5年提高竣工建筑面积一倍”，光大的目标是在同样的五年周期内完成退出。两个五年计划在时间上重合，在方向上相反。

2020年，新冠疫情冲击全球商业地产，光大旗下项目估值承压。据光大控股2025年业绩公告，受地产板块持续承压影响，公司全年录得净亏损17.35亿港元；归属于母公司股东亏损达20.08亿港元。公司对地产平台的信用减值拨备及部分地产项目的减值压力，成为整体业绩表现的重要制约因素。

更关键的是，2026年7月30日，光大控股发布盈利预警，预计2026年上半年股东应占盈利较2025年同期的3.99亿港元减少约70%至80%。盈利减少主因是“私募股权投资的净投资收入减少，以及客户借款的减值亏损增加所致”。

当一家资产管理公司自身持续亏损、减值拨备不断侵蚀利润时，它对10亿级现金支出的抗拒，远非合同条款可以解释。

在光大控股看来，2019年4月公告披露的1.07亿新加坡元（约6.25亿港元）公开交易对价，就是这笔交易的法定对价。至于方明主张的另外两笔款项——约2.98亿元——光大方面认为属于其他业务往来，与股权转让本身无关。2021年2月，光大控股首次对外披露该诉讼时即明确表示，对上述诉讼“不予认可”，“已经完全履行本次收购相关的全部责任和义务”。

方明判断：再等下去，光大的支付意愿只会更低。

2020年12月，方明向重庆市第五中级人民法院提起诉讼。他把英利国际置业及四家境内项目公司——重庆英利房地产开发有限公司、重庆英利七牌坊置业有限公司、重庆三亚湾水产品综合交易市场开发有限公司、重庆英利广晟五金机电市场开发有限公司——一同列为被告，主张这些公司对光大的债务承担共同责任。

四

2023—2026：两次判决，一个答案

2023年4月，重庆五中院作出一审判决。法院判令光大控股向方明支付股权转让余款11.67亿元，同时全部驳回方明对英利国际置业及四家境内项目公司的偿债诉求，明确底层项目公司无需为股东层面的境外股权交易承担债务。

那一年，行业见顶回落。方明的诉讼进入第一轮审理。

一审宣判后，双方都不服，双双上诉。2024年9月5日，重庆高院裁定：一审法院认定的基本事实不清，判决结果错误，撤销原判，发回重审。

2025年1月，重审开庭。

2026年8月18日，重审一审判决下达——判令光大控股向方明支付股权转让本金13.67亿元，自2019年4月18日起按年利率5%计付逾期付款损失，本息合计约18.78亿元。案件受理费、保全费合计942.4万元，光大承担约900万元。

重审认定的欠付本金从11.67亿元调整到13.67亿元，比一审多了2亿元。差额源于法院对36%股权整体交易对价的重估。

判决的核心逻辑没变：光大单独担责，英利和四家项目公司不用管这笔账。

五

驳回：真正值钱的，不是赔了多少钱

比起判了多少钱，更值得琢磨的是法院驳回了什么。

法院驳回了方明对英利及四家项目公司的偿债诉求。这意味着矗立在重庆核心地段的那些商业物业——纽约·纽约、解放碑英利国际广场、大坪英利国际广场——跟这起股权纠纷无关。法院认定，这些底层资产的产权主体不用为此负责。

在眼下大量房企资产与债务高度混同的环境里，这个判决提供了一个罕见的对照样本。

潮水退去，至少英利的那几栋楼，还在。

六

英利的账本：体量不大，但结构干净

英利的规模确实不大。

2025年全年，收入2.00327亿元，毛利1.28114亿元，净利润642.9万元，扭亏为盈（2024年同期净亏损1.78405亿元）。

2026年上半年，收入8995.5万元，集团净亏损6326.3万元，较去年同期收窄；其中归母净亏损6321.1万元。

数字算不上亮眼。但放在五年诉讼的背景下看——一家靠核心地段商业物业租金维持运营的房企，在行业最冷的几年里没有因为打官司而停摆。这件事本身，比财报里的任何数字都更值得琢磨。

报表可以计提减值，但法院不一定会跟着走。

英利国际置业的市场镜像

新加坡交易所代码：5DM.SGX

股价（截至2026年8月初）：约0.018新加坡元

市值（截至2026年8月初）：约4603万新加坡元（约2.4亿元人民币）

52周波动区间：0.017-0.034新加坡元

对比：法院认定的36%股权整体对价为20亿元人民币——司法估值约为市场估值的8倍。

七

行业的潮水：狂欢之后，裸泳者众

2021年，中国商品房销售额18.2万亿元，销售面积17.9亿平方米——都是历史最高。

2025年全年，全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%。销售规模回到2014年左右的水平。2026年1至7月，全国新建商品房销售额42718亿元，同比下降13.1%。

一年后，2026年8月，方明胜诉。

这场大洗牌里，倒下的房企一个接一个。它们的共同特征高度相似——资产与债务高度混同，缺乏清晰可辨的产权边界，现金流一断，翻遍账本也找不出几块干净的资产可以用来抵债或变现。

八

光大的牌面：18亿，不是小数目

光大控股在公告里说，涉案金额占公司2025年末经审计净资产比例不足10%，短期内不会对经营和偿债基本面造成颠覆性冲击。

据光大控股2025年业绩公告，公司全年收入总额16.43亿港元，净亏损17.35亿港元，归母净亏损20.08亿港元。18.78亿元的判赔，对一家连续亏损的资产管理公司来说，不是可以轻松带过的数字。

光大表示，暂时还没敲定最终的上诉方案。

那些楼还在，就是答案

五年前，方明走进重庆市第五中级人民法院，带着一个问号——20亿还是5.3亿？

五年后，法院给了答案：20亿。

但这场判决的意义，不止于给一桩合同纠纷画上句号。这场较量的底色，是两种商业逻辑的正面碰撞——金融资本要的是“买入-增值-退出”，看重的是时间窗口；实业资本守的是“核心地段-长期持有”，计较的是资产底子。法院最终选择了后者。它不是站队某一方，而是认了合同的法律效力。驳回对四家项目公司的偿债诉求，则是从另一个侧面确认了一件事：潮水退去的时候，英利的那几栋楼，产权归属清清楚楚。

2026年8月18日，纽约·纽约、解放碑英利国际广场、大坪英利国际广场——这些矗立在重庆核心地段的建筑，照常开门，照常运营。它们跟这起官司无关，却恰恰是这起官司的最终答案。

（本文数据来源：国家统计局、重庆市第五中级人民法院判决书及民事裁定书、光大控股联交所公告及业绩报告、英利国际置业新交所公告及财务报告）