年内最大宅地挂牌！丰台岳各庄地块70亿起拍，抬板社区+千户大盘

北京进深 徐迪 8月24日，丰台岳各庄L02地块正式挂牌。

将于9月29日完成出让，地块起始价70亿元，折合楼面价约4.95万元/㎡。

这宗地是第十轮供地清单的“独苗”，8月12日亮相，2天后就被激活。

它将是丰台的第3座抬板社区，并且是一个体量超14万方的巨无霸项目。

年内最大体量宅地

项目占地约6.61公顷，容积率约2.14，地上建筑规模达14.15万㎡，限高60米（局部80米）。

北京近两年供地策略明显倾向于“小批量、高频次”的节奏，优先推出体量适中、开发周期短、去化确定性高的地块，降低开发商资金压力和去化风险。

今年已出让的涉宅地中，只有两宗体量超10万方，分别是：

1、中海广渠路地块，规划地上建面10.32万㎡，总价83.99亿元；

2、中国金茂海淀西冉地块，其中两幅住宅子地块的地上建面约11.08万㎡，成交总价97.61亿元。

另外，9月3日即将出让的朝阳驼房营地块，规划地上建面12.13万㎡，起拍价75.21亿元。

岳各庄L02地块以超14万㎡的体量，在年内供地中显得格外突出。

并且这是一宗纯住宅地块，仅需配建1条11米宽的东西向街坊路。

按照隔壁嘉棠璟樾的主力户型138㎡估算，L02地块预计有1000套左右的新房供应。

为了匹配抬板社区的优势，主力户型或将锁定在140-160㎡的宽厅四居，这是目前北京改善市场最硬的通货。

丰台第三座抬板社区

出让文件提到，居住区设计可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间。

抬板平台以下的各项居住公共服务设施、市政基础设施、停车、及其门厅走道、垂直交通空间、设备用房等功能。在层高、通透性等满足规划要求的前提下，可视同地下面积，不计入规划条件中的地上建筑规模。

设置抬板平台以下的地上空间可根据社区实际需求，设置经营性空间与非经营性空间。非经营性空间按划拨方式供应，经营性空间视作地下空间出让，并开展后续各项工作。

在高品质居住区设计方面，可结合整体绿化在住区场地内设置有盖且不封闭的风雨连廊；

结合住区入口、入户大堂或依托沿街、街角首层配建邻里共享公共空间，结合住区入口、入户大堂配建邻里共享公共空间等方式营造多样化生活场景，打造高品质居住区生活场景。

华润万泉寺和保利太平桥两个项目，成为北京首批规模化落地的抬板住宅，标志着主城改善产品正式告别平面时代，进入立体空间竞争的新阶段。

这意味着开发商可以将停车、设备间甚至部分仓储功能藏进地下或半地下，把地面完全留给景观和住宅。

除了公区空间的进阶，抬板住宅实际上也是在推动一场户型革命。

抬板结构通常配合容积率较高的大板楼设计，通过立体空间的扩容，达到降低密度的效果。

传统高板产品为了在有限面积内塞进更多房间，往往牺牲面宽、拉长进深，导致中间区域采光差、通风弱。

抬板住宅的停车和设备功能被折叠到板下，地面空间被彻底释放，开发商不再需要用紧凑的户型布局来抠面积，而是可以把每一寸计容面积都用在居住体验上。

“大面宽、短进深”的户型逻辑，正是抬板住宅释放出的最大设计红利。

此外，还可以凭借抬地优势拉高单层层高标准，甚至进行一部分室内挑空设计，让室内空间更显开阔通透。

抬板住宅将居住层整体抬高至起码3层以上的高度，首层住户即拥有中高层的视野和采光条件，也彻底消除了“底层折价”的问题，每一套房子都能获得更好的景观和采光资源，开发商更倾向于做纯粹的大户型产品线，改善定位更加纯粹。

区域竞品

岳各庄L02地块位于丰台区六里桥街道，三环至四环之间，邻近地铁9号线、10号线换乘站六里桥站。

周边有千禧购物中心、银座和谐广场、解放军总医院第五医学中心（北院区）、万丰公园、岳各庄城市休闲森林公园等生活配套设施。

西侧一街之隔就是建工嘉棠璟樾所在的L01地块。

城建发展+住总+北京建工联合体去年9月5日以29亿元底价拿地，楼面价5万/㎡，比L02地块稍贵几百块。

规划地上建面5.8万㎡，容积率2.66，拟建8栋洋房+小高层，共440套住宅。

面积段99/118/123/138/155/176㎡，其中138㎡是主力户型，占比近四成。

嘉棠璟樾于今年3月22日开盘，拟售均价8.9万元/㎡，目前网签249套，去化率约57%。

成交均价7.81万元/㎡，成交金额合计23.84亿元。

拟供应的2号地，与嘉棠璟樾究竟是携手做大局的“兄弟”，还是贴身肉搏的“对手”？

从体量来看，将近嘉棠璟樾的3倍，容积率仅有2.14。

同时地形上也更为宽阔，适合打造大面宽的产品。

这意味着2号地不仅能做出更大规模的中央园林景观，在社区配套的丰富度上也有望超越1号地块。

对于购房者而言，如果2号地块推出更低密度或更具性价比的产品，势必会对嘉棠璟樾的后半程去化形成直接冲击。