嘉峪关明日有雨！【嘉峪关：《某商贸公司与鲁某等14人房屋买卖合同纠纷调解案》案例成功入选最高人民法院多元解纷案例库】

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多元解纷案例库是最高人民法院建设的多元解纷类案件检索平台，收录由全国四级法院和部委、调解组织经过层报后评选入库的具有参考示范作用的案例。

近日 ，嘉峪关市城区法院报送的《某商贸公司与鲁某等14人房屋买卖合同纠纷调解案——“综治中心统筹+行政机关联动+入驻法官指导”高效化解烂尾小区办证及购房款争议》案例成功入选最高人民法院多元解纷案例库。该案例入选已是我院第二篇案例入选最高人民法院多元解纷案例库。

案 例

入库编号：D2026-161-1-091-745

某商贸公司与鲁某等14人房屋买卖合同纠纷调解案

——综治中心统筹+行政机关联动+入驻法官指导 高效化解烂尾小区办证及购房款争议

关键词

民事 房屋买卖合同纠纷 产权登记 府院联动 综治中心

基本案情

某房地产公司于2010年开发建设某住宅小区项目，与某商贸公司签订联合开发协议，约定由某商贸公司以某房地产公司第四项目部的名义开发部分楼栋并对外销售。某商贸公司完成开发建设后，将房屋进行出售。后因某房地产公司内部经营问题，所售商品房长期无法办理权属登记，购房人也无法办理按揭贷款。购房人依约支付了房款金额30%的首付款，房屋建成后交付购房人居住至今，但剩余本该通过办理银行按揭的70%部分房款始终未结清。随着不动产登记部门化解登记难工作的推进，案涉房产具备办理产权登记条件。某商贸公司陆续向法院提起14起诉讼，要求购房人鲁某等人支付剩余购房款及逾期付款利息。

处理方式方法

法院收到起诉材料后，考虑到案涉民生领域，且存在大量潜在纠纷，为妥善化解纠纷，经释明综治中心职能优势并征得当事人同意后，由综治中心统筹化解工作。综治中心受理后，统筹不动产登记中心、税务局、房产服务中心等部门共同参与，组成调解团队，并由法院指派入驻综治中心法官全程指导调解工作，分四步推进纠纷化解：

第一步：精准摸排诉求，清除办证障碍。经与双方当事人沟通，案涉小区房屋长期未办理产权登记，购房人最迫切诉求是尽快取得产权证书。某商贸公司表示，其仅收回部分房款，大部分款项尚未回笼，核心诉求是足额收回剩余房款。明确双方诉求后，调解团队确定“清除房产登记障碍”为首要任务。法官会同人民调解员向不动产登记中心核实案涉小区房屋产权登记现状，由不动产登记中心列出登记手续缺失清单，并及时向购房人及某商贸公司反馈，督促双方按清单补齐相关材料。

第二步：行政协同发力，破解欠税难题。案涉小区项目因开发商某房地产公司长期失联、未履行缴税义务，存在欠缴税款及滞纳金情况。调解员主动对接税务机关，说明小区办证困境，推动税务机关开展纳税政策宣讲、开通缴税绿色通道，引导买卖双方准确理解税款缴纳政策。对于需补缴滞纳金的税种，由综治中心向税务机关协调争取政策减免。在调解团队统筹推动下，某商贸公司先行代缴欠缴税款及滞纳金，税务机关及时出具缴税凭证。

第三步：核定费用分担，平衡双方权益。登记手续、缴纳税款问题解决后，双方争议焦点集中于逾期付款利息等费用的计算及责任承担主体。某商贸公司主张各购房人应承担欠付房款及逾期付款利息责任。各购房人对欠付房款无异议，但不认可逾期付款利息，表示按揭贷款未能成功办理的责任在于开发商。同时，双方对办证过程中涉及的房屋维修基金承担问题也存在争议。调解员向房产服务中心核实维修基金政策，向双方进行政策解读,明确维修基金承担主体为购房人。对于逾期付款利息承担主体，调解员经向双方核实后了解到，案涉房屋虽未办理产权登记，但未办证并未影响购房人对案涉房屋的实际使用。各购房人在交付了30%的首付款后居住使用案涉房屋至今已十余年，其中部分购房人将案涉房屋长期出租获取租金收益。鉴于此，调解员建议由购房人承担部分逾期付款利息。对于逾期付款利息的具体金额，调解员组织双方以房屋买卖合同签订时银行基准利率为标准，测算购房人在按揭周期内需向银行支付的利息总金额。经测算，该部分利息因欠付时间长、欠付金额大，各购房人应承担的利息平均达到七、八万元。但某商贸公司向税务机关缴纳的税款及滞纳金平均仅为约两万余元。考虑到按揭贷款未能办理、剩余房款未付与开发商有关，为平衡双方利益，调解员提出折中建议，由某商贸公司调整其主张的逾期付款利息的金额，将购房人应当承担的逾期付款利息调整为与某商贸公司支付的税款、滞纳金金额相当，约两万余元。

第四步：互负违约责任，保障协议落地。在前述调解方案的基础上，调解团队引导双方达成互负违约责任的调解协议，购房人限期支付剩余房款并承担与某商贸公司向税务机关缴纳的税款、滞纳金金额相当的逾期付款利息。某商贸公司限期办理产权登记证书，任何一方违约均承担相应违约责任。对于一次性付款存在困难的购房人，设计递进式履行路径，即购房人先行支付部分款项，由某商贸公司开具相关发票并配合办理房产证，购房人取得房产证后通过抵押贷款获取资金，用以支付剩余欠付房款。之后，其余近百户购房人参照该调解方案，自行与某商贸公司达成和解，顺利办理了房屋产权登记。

处理结果

双方达成调解协议，鲁某等14名购房人向某商贸公司支付剩余房款并承担与欠缴税款、滞纳金金额相当的违约金；某商贸公司于一个月内配合各购房人办理案涉房屋产权登记。双方均已履行完毕，14名购房人顺利取得房屋权属登记证书。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条《最高人民法院关于人民法院进一步深化多元化纠纷解决机制改革的意见》（法发〔2016〕14号）

解纷要旨

本案系购房人拖欠购房款引发的房屋买卖合同系列纠纷，涉及已起诉的14件案件及大量潜在纠纷。所购房屋长期无法办理产权登记，购房人情绪激烈，联建开发商亦因资金回笼困难面临经营风险，若不能妥善化解，易激化矛盾。本案中，综治中心发挥解纷枢纽作用，依托“综治中心统筹+行政机关联动+入驻法官指导”机制，统筹不动产登记中心、税务局、房产服务中心等单位开展协同化解工作。调解过程中，调解团队精准识别纠纷症结，即不动产登记障碍未消除、历史欠税未清缴、费用承担标准不明确。之后，综治中心发挥统筹协调优势，明确各部门分工协作，由不动产登记中心梳理手续缺失清单，税务局宣讲政策并开通缴税绿色通道，房产服务中心明确维修基金政策，入驻法官提供法律指导，人民调解员组织协商测算，进一步明确责任主体，消除履行障碍，并就双方争议事宜灵活设计履行方案，形成解决方案。对一次性付清剩余房款有困难的购房人，采取“先付部分款项-办证-抵押贷款-付清余款”的递进式履行路径，确保协议可落地，最终促成纠纷全部实质化解，购房人顺利取得产权证书，开发商收回剩余房款，实现了“圆百姓安居梦”与“促企业健康发展”的双赢效果。

推荐单位：嘉峪关市城区人民法院

化解单位（调解组织）：

嘉峪关市综治中心

国家税务总局嘉峪关市税务局

嘉峪关市房产服务中心

嘉峪关市不动产登记事务中心

供稿：立案庭、综合审判庭商事审判团队

编辑：杨豪杰

审核：候晓燕 杨帆

来源：嘉峪关市城区人民法院

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