宗教教职人员接手寺庙道观前，一定要查清土地权属

宗教活动场所 土地权属 负责人交接

宗教教职人员接手寺庙道观前，一定要查清土地权属

邹凌瀚律师长期为全国各地佛教寺院、道教宫观等宗教活动场所提供法律服务，在实际服务中，经常会接触到一些负责人变更以后才暴露出来的历史遗留问题，其中土地纠纷就是比较典型的一类。

有些场所已经使用一块土地几十年，平时一直相安无事。等到负责人更换，准备修缮围墙、扩建房屋，或者和周边村民发生矛盾时，突然有人提出：“这块地是村里的。”“当年只是借给场所用的。”“这里已经越界了。”

这个时候再去翻几十年前的材料，往往已经比较被动。

接手之前，先把土地问题拆开看

土地归谁？ ——先看土地权属

凭什么使用？ ——再看使用依据

实际用了多少？ ——最后核对登记、约定与现场范围

一、用了几十年的土地，为什么还会发生纠纷？

宗教活动场所的土地问题，很多都带有历史形成的特点。

有些场所早年建设时土地手续并不完整；有些土地属于村集体，场所一直在使用；还有一些土地，当年是前任负责人和村集体、村民口头商量后使用的，没有留下完整的书面协议。

负责人还在的时候，大家彼此熟悉，事情可能一直没有争议。负责人一换，原来的约定没有书面材料支撑，就容易重新产生分歧。

一个常见场景

场所准备修一段围墙，附近村民提出这块地属于村集体，以前只是允许场所使用。

如果场所拿不出土地权属材料或者使用协议，仅仅说“我们用了几十年”，很难把权利依据讲清楚。

邹凌瀚律师在处理宗教活动场所土地纠纷时，会特别关注两个问题：土地本身的权属是什么，以及场所究竟基于什么依据使用这块土地。

长期使用可以证明一种历史事实，但并不能当然替代土地权属和使用权的证明。

二、接手场所，土地资料要和现场一起看

接手之前，土地相关资料最好完整调取出来。

土地属于国有还是集体所有，登记面积是多少，宗地图上的四至在哪里，实际使用范围有没有超出登记或者约定范围，这些都应该逐一核对。

核查项目重点看什么土地性质国有还是集体所有登记资料登记面积、宗地图、四至边界使用依据土地使用协议、相关文件等实际范围现场使用范围是否与登记、约定一致

接手前，至少核对这四项

光看材料还不够，最好再到现场走一遍。

现场重点看

① 围墙的位置是不是和宗地图一致？
② 场所使用的空地是不是在相关范围内？
③ 进出场所的道路是什么性质？
④ 周边有没有村民或者村集体提出过异议？

很多时候，纠纷并不是整块土地出了问题，而是卡在一块空地、一条通道，甚至就是围墙外面的几米土地。

这些地方如果接手之前没有弄清楚，等到以后发生纠纷，再去寻找历史证据，处理起来就会困难很多。

三、前任负责人说“当年谈好了”，还要把材料找出来

宗教活动场所历史比较久，很多土地问题都有“口头约定”的影子。

前任负责人可能会说，当年已经和村里谈好了；某块地用了很多年，村里一直没有意见。

这些情况当然值得了解，但最好继续往下找证据。

土地使用协议有没有书面约定？村集体相关文件有没有形成正式材料？会议及往来材料有没有会议记录、往来文件？历史照片、资料能否证明边界、使用情况？

历史材料，尽量一项一项找

如果确实存在借用、流转或者长期使用的情况，也要把使用范围、边界、通行等问题重新梳理清楚。

尤其是负责人准备更换的时候，更适合把这些历史问题一次性整理出来。

四、负责人交接，土地材料别落下

场所负责人交接时，大家通常比较关注印章、财务、房屋、人员这些事项，土地资料很容易被忽略。

实际上，土地证书、宗地图、土地使用协议，以及过去和村集体、村民处理土地问题形成的文件，都应该纳入交接范围。

土地资料，也应当成为负责人交接的一部分

土地证书
宗地图
土地使用协议
与村集体、村民往来的书面材料
能够证明历史使用情况的照片、文件

邹凌瀚律师团队在为宗教活动场所提供法律服务时，也会特别重视这类历史材料的整理。

因为真正发生纠纷以后，“以前大家都知道”很难作为完整的权利依据。能够把土地来源、使用范围、历史约定串起来的证据，才更有实际价值。

所以，负责人交接的时候，最好把这些材料单独整理成一份清单，由交接双方确认。

五、土地权属存在争议，接手可以先缓一缓

如果正式接手之前，已经发现土地权属不清、边界存在争议，或者村集体、村民已经明确提出异议，就不要为了尽快完成交接，把问题先放过去。

出现以下情况，建议先查清楚再决定

土地权属材料不完整
实际使用范围与登记范围不一致
土地边界存在争议
村集体或者村民已经明确提出异议
历史使用主要依靠口头约定

因为场所一旦接手，前任留下的土地问题也会成为现任负责人需要面对的问题。

如果已经接手，后来才发现土地存在争议，也不要急着和村民发生冲突。先把土地权属材料、历史协议、现场情况以及前任负责人掌握的信息整理出来，再根据具体情况协商、调解，必要时通过法律程序解决。

邹凌瀚律师长期从事涉宗教法律事务，在为寺院、道观等宗教活动场所提供法律顾问和争议解决服务的过程中，接触过不少这样的历史遗留问题。

很多时候，真正难处理的并不是今天发生的事情，而是几十年前留下的土地、建设、财务问题，过去一直没人系统整理。

核心提醒

接手一个场所，接手的还有它的历史

接过来的不只是现在看到的殿堂、人员和日常事务，过去留下来的土地、建设、财务等法律问题，也可能一起进入现任负责人的管理范围。

因此，土地问题最好在接手之前查清楚。能够提前确认的权属、边界和历史协议，就不要等到发生纠纷以后再去补救。

接庙之前多查一步，往往比出了纠纷以后再补救容易得多。

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