104万买58年老HDB！到底亏不亏？

又一老组屋卖出天价！

2026年8月，女皇镇Stirling Road 50号，一套HDB排屋以104万新元成交。

• 58年楼龄

• 约40年剩余地契

• 104万新元

这三个数字放在一起，本身就充满了冲突感。

同一时间，新加坡整体HDB转售市场正在降温。

根据建屋发展局的数据，2026年第二季度HDB转售价格指数环比下跌0.3%。

连续两个季度下滑，是近七年来首次出现连续下跌。

在大盘降温的背景下，这套58年的老房子，却创下了女皇镇HDB排屋的成交纪录。

买家到底在买什么？

01

104万

买的是一套什么样的房子？

我们先看看这套房本身。

根据报道：

这套位于Stirling Road 50号的3房单位，面积1,098平方英尺，2026年8月以104万888新元成交。

交通、生活等优势明显：

• 交通：可步行至女皇镇地铁站，近CBD。

• 生活：周边商场、食阁、学校、诊所配套成熟。

• 商业：位于成熟区，增值潜力大。

地契仅剩约40年

它的地契从1968年开始计算，到成交时已过去58年，剩余租约仅约40年。

在HDB的官方分类里，它被列为3房单位。

面积很大

但它的面积，远大于普通3房HDB。

近年来新建3房HDB，面积通常在600到700平方英尺左右。

而HDB排屋的面积从839平方英尺到2,680平方英尺不等，Stirling Road这套有1,098平方英尺。

不是普通的HDB

HDB排屋是新加坡公共住房历史中的特殊产物：

• 全新加坡目前只有约285套HDB排屋，分布在女皇镇和加冷/黄埔两个成熟市镇。

• Stirling Road的排屋建于1960年代，由新加坡改良信托局（SIT）规划，HDB接手后完工。

• 建屋局自1960年代接管后，再也没有建过新的HDB排屋。

也就是说，这类排屋天然具有稀缺性——卖一套少一套的绝版产品。

02

只剩40年地契

为什么价格还能突破百万？

按照常规逻辑，99年地契的HDB，剩余年限越短，价值越低。

一套只剩40年地契的房子，理论上应该有明显的租约折价。

但Stirling Road这套房，打破了这个逻辑。

原因一：

它的替代品太少了

普通HDB买不到，可以换隔壁楼。

HDB排屋买不到，几乎很难换到同等类型的，因为全新加坡只有285套。

2025年全年，Stirling Road只有2套HDB排屋成交。

卖得少，想买的人又不止一个，价格自然被推高。

原因二：

买家算的不是40年，而是每个月多少钱

有分析者算过一笔账：

104万新元分摊到40年，每月约2,170新元。

如果住20年，加上翻新和维护费用约15万新元。

假设20年后还能卖50万新元，净成本约69万新元，平摊到每月约3,000新元以上。

月租3,000新元出头，在女皇镇住一套双层排屋，对某些家庭来说，这是一笔可以接受的交易。

原因三：

买家买的不是房子，而是生活方式

这套房有独立出入口、户外空间、双层结构。

想要有地住宅的体验，但又付不起私人有地住宅的价格，HDB排屋恰好卡在这个中间位置。

这对于想在成熟区有舒适居住体验的家庭来说，是非常合适的。

03

104万很贵吗？

换个角度看，答案可能不同

很多人看到104万这个数字，第一反应是太贵了。

总价贵但尺价便宜

但如果把总价拆成每平方英尺的价格，故事就变得不一样了。

这套房1,098平方英尺，104万新元，折合每平方英尺约947新元。

同一时期，女皇镇SkyParc @ Dawson一套3房单位，679平方英尺，成交价92.5万新元，每平方英尺约1,364新元。

一个947新元，另一个1,364新元。

显然，Stirling Road 50号的尺价更便宜。

为稀缺性买单

为什么会出现这种情况？

因为买家愿意为稀缺性本身支付溢价。

Stirling Road的HDB排屋，一年到头也没几套成交。

当市场上只有一个选择时，卖家有定价权，买家只能接受。

百万HDB这个数字很刺激，但它的真正含义——

不是所有HDB都贵了，而是稀缺资产正在脱离普通HDB的定价体系。

04

Queenstown本身

就是一个溢价故事

Stirling Road的房子能卖到104万，除了房子本身特殊，还有一个重要原因：

它在Queenstown。

女皇镇是新加坡第一个卫星镇，也是HDB的发源地。

经过60多年的发展，它已经成为最成熟的市镇之一。

成熟市镇的地段税，从来都不便宜：

• 2026年第一季度，女皇镇4房HDB的转售中位价已达到104万新元。

• 2026年第二季度，女皇镇以65宗百万组屋交易，排在全岛第二位。

• 过去五年，女皇镇HDB价格平均上涨了24.7%。

对于Stirling Road这套排屋来说：

Queenstown的地段溢价叠加HDB排屋的稀缺溢价，共同推高了它的价格。

一套58年的HDB，只剩40年地契，卖了104万新元。

在整体下跌的环境中，这不是房价又涨了。

这是稀缺性正在被重新定价的故事。

如果你有一套普通HDB，不必因为邻居卖了104万就觉得自己也能卖这个价。

如果你的房子拥有稀缺地段、特殊户型或者难以复制的居住属性，它的估值逻辑可能完全不同。

在新加坡的房产市场里，稀缺性才是最硬的通货。