北京买房：理清思路，购房建议1986

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我的基本情况：79年生，非京籍有东城区工作居住证，2016年在丰台方庄买了一套一居室（婚前），当时全下来大概165万，公积金贷款了110万30年，发现今年房价又回到当时买房的价格，贷款本金还剩80多万，这10年好像主要还了利息。

因为孩子还小，明年幼升小，想在退休前再赌一把积分落户，倒推时间今年底需要在郊区买个房退休前能攒够12个落户积分。

问题：1、我对房价预期不太看好，攒积分的房子成本想控制在70-80万内（一次性付款能承受起），原本计划40万左右燕山石化周边买一个但是同事都说交通太不方便，也不好出租不好卖。

后来想到可以把家里老人接来北京住，所以就想买个交通方便环境空气好一些，如果老人不住也好出租的，就提高了一点点预算。想问问您对于购买哪个区域的房子能否给一些建议，如果考虑预算可以再增加一些是否有更好的选择。

2、方庄的房子因为是婚前财产一直不太想动，但是这么还下去到退休也还不完贷款，想听听您的意见，是持有还是卖掉等等的。

A：

1、方庄回到2016年的价格，秋冬买的吧？房价已经高了的时候。

2、积分落户，那常规建议是首选通州、昌平，次选顺义。通州只看地铁沿线离朝阳最近的，比如物资学院一带，租金收益和价格走势基本等同于市区。

昌平是这预算可以看沙河的小户型，比如北街家园就有的是100多万的。顺义则是后沙峪，比如花梨坎地铁的蓝星花园，高峰期小200万，现在140左右就差不多了。

不对，您的意思是总价7/80万之内是吗？那我不好建议了，您的要求偏高，好租好卖+交通方便+环境空气好。这真不好找，我帮不上忙。

3、方庄的留着呗，房子是用来住的，看这总价肯定是自住为主的，居住的性价比应该偏高，不着急用钱的话就留着吧。另外租金收益肯定超过同期银行利率，大概率是已经超跌了，这会儿卖不划算。还贷款到退休这也没什么吧？慢慢儿还呗，反正总数也不涨了。

仅供参考。

二

Q:

有个房产问题想咨询您，我在石佛营东里105号院有个电梯房49平米老一居，目前出租，租金每月5000，考虑到房价在一直下降，我有想法想卖掉，比如，目前能卖200万，10年之后150万了，这10年的租金收益也就是60万，那相当于这200万没什么变动，变动只有10万，不知我这么想对不对。

A：

1、如果能确定这套房10年后跌到150万就卖呗，这看自己的判断。

2、不过也考虑一下，今天卖房得到的200万，十年后的购买力仍然有200万呢，还是有可能价值今天的150万了？反正这几年欧美日俄等国都在大通涨，只有中国在通缩，未来几年是否会补上不知道，看自己的判断了。

3、另外也可以考虑一下租金收益率。租金每年收6万，对标200万房价的毛收益率是3%。扣除物业费取暖费和空置期，至少在2.5%以上吧。

而同期银行利息现在基本都1.5%左右或以下，银行利息既是钱的价格，也代表了现阶段社会投资收益率的平均值。您如果有把握找到稳妥收益超过2.5%的投资渠道那就卖房吧，或者有把握创业也可以，别耽误赚钱。

至于房子都是胆小+投资渠道少的人才持有的，收租金在古代更是被称作“痴钱”，地主傻儿子都能干的，有志向+有本事的人一般都看不起房子的租金收益。

4、还可以参考一下其他国家房价崩盘时期的情况。比如日本1991楼市崩盘，历史上下跌周期最长，跌了12年。咱们香港1997大崩盘是跌了6年，美国2008次贷危机跌了5年。

中国如果再继续跌十年反正是能打破世界纪录了，我认为不可能。但是否会遵从经济规律+历史经验，看您自己的判断吧。

5、总之我没建议，只是列出这些情况供参考而已，一切都看自己的判断与选择。

仅供参考。

三

Q:

孩子27年幼升小，一家三口户口在海淀学院路，房子1911前买的，单校对口林大附小实验学校（原来的东升实验）坑比较大，考虑换个占坑房。孩子普娃聪明但不耐鸡，父母工作忙没时间鸡娃，无二胎计划，我们上班在海淀，父亲西直门国企较稳定，有不确定的海淀小zb，风险高；母亲在西北旺互联网工作不太稳定。

目前在北土城附近（朝阳）租房住。可接受上班通勤稍远，海淀换个好学区还是直接换到西城德胜月坛？哪个学区占坑房现在还来得及买？更推荐现在买占坑房还是后续转学？

A：

1、普娃聪明但不耐鸡，绝大多数孩子都这样儿。父母也很难亲自辅导孩子，心脏受不了，而且还没有找辅导老师的效果好。

2、是否换学区只能家长自己定，外人不好建议。海淀上地万柳和中关村的学区溢价，与西城德月基本持平，所以没有哪边更好，只看哪里适合自己了。

常规建议是既然在西北旺工作，那首选上地呗。上地东里的溢价高，但对口本校；西边柳浪等小区的溢价中等，对口树村校区。如果换上地的建议是首选本校的，因为毕竟是从学院路换学区，怎么的也得有明显提升才合适，否则换不换的意义不大。

另外虽然家长可以接受通勤远，但对孩子不合适。低年级还无所谓，高年级和中学之后的学习压力大，离学校近的优势会越来越明显的。尤其到了高中，能让孩子每天多睡15分钟都是很多家长的追求。

3、现在刚8月，买房来得及，尽量快点儿就行。上地今年几乎没有调剂的，明年的概率更小。月坛也几乎没有，德胜则是只有个位数调剂出区的，明年大概率就都没有了。

4、如果确定换学区，那肯定是从幼升小开始啊。如果转学能靠谱儿，那哪个家长还提前准备学区房啊？而且西城海淀的学区房都是不分小学中学的，也就是要买就得支付整体溢价，那如果只是转学就相当于浪费了一半的溢价，不划算的。

5、总之是否换学区由自己决定，如果换的话建议首选离工作单位近的，便于接送+陪伴孩子。上地的话首选本校房源，比现在的排名能有明显提升。

仅供参考。

四

Q:

您看可以说说写字楼市场吗？我在万达西区和优士阁各有一套100平左右的办公用房，这几年房价跌了有一半，租金也是一路下滑。您看这两套房子是继续持有还是择机出售呢？

A：

1、我不懂写字楼，十多年没接触过了。住宅是小学生玩儿的，写字楼是中学生才有资格，我早就不敢碰了。

2、不过您这也不是写字楼啊，而是商住公寓，70年产权的。常规建议是没必要留着呗。北京这种70年商办是从2006年禁商令之后开始走弱的，整整20年了。有可能短期回暖，长期的话还是看弱。

毕竟正规写字楼的土地的供应量太大了，逼着开发商盖，否则能弄出那么多的50年商住公寓吗？既然写字楼是无限供应的，那作为写字楼的替代品商住公寓就难度更大了。

优士阁当年的价格比对面的富力城都贵，但现在富力城怎么也得9万左右，优士阁还怎么逆转啊？

3、我也不敢建议什么，要不就等等大行情吧。比如2014年的双创，大众创新万众创业，小公司猛然增多，写字楼和公寓市场都能红火一下。再或者出现个P2P那种的现象级产业，也能拉动整体市场。

否则就现在这种经济环境，大公司都裁员呢，散户小公司够呛能活下去，更别提推动写字楼租金了。写字楼租金都不涨，您这种商住公寓就更难了呗。

仅供参考。

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