从胖东来到粥饼伦，为什么最后总是双输好过单赢？

文｜大何

昨天睡觉前刷B站的热门视频，看到粥饼伦的天津首店，8月底要关了。

原因很简单，房租涨了。

这家店已经开了两年，年租金原来是13万元，现在房东要涨到20万元，一年多出7万，涨幅超过五成。

粥饼伦最后没有续租，准备重新找地方，在并向网友公开征集选址建议。

粥饼伦大家应该都不陌生。

2020年，他在河北保定卖灌饼，因为长得像周杰伦意外走红，被网友叫做“周杰伦之河北保定分伦”。

后来流量越来越大，他也没有彻底转去直播带货，还是继续卖他的灌饼，做“七里香灌饼”“双节棍灌饼”，全国到处摆摊。

到了2024年，他才在天津开出第一家线下店，开业初期一度每天排几百号人。

对绝大多数小餐饮来说，最难解决的是客流。

粥饼伦恰恰不缺这个东西。

可一个自带流量的人，最后也卡在了房租上。

鸡蛋灌饼毕竟是低客单价生意，一张饼多赚几块钱，一年要卖很多张，才能覆盖新增的7万元固定成本。

房租却不用管你今天下雨还是刮风，也不管生意淡季旺季，到了时间就得交。

这件事倒是让我想起前段时间的胖东来。

今年8月，于东来宣布，许昌生活广场店租约到期以后不再续约，其中一个重要原因就是租金问题。

他还提到，2015年前后新乡大胖店也遇到过类似情况，租金从800多万元涨到2400万元，胖东来最后直接撤场。

一个是卖鸡蛋灌饼的小店，一个是年销售额巨大的商业巨头，体量差了不知道多少倍，最后却碰上了同一个问题。

店做得越好，房租越容易涨。

正常情况下，房东和租户应该是一种相互成就的关系。

商户把生意做好，给这个位置带来客流，房东获得稳定租金，周边商业也会跟着受益；

物业本身位置好、交通方便、人流稳定，也确实可以帮助商户降低获客成本。

大家一起赚钱，这套关系才能长久。

问题往往出在店做火以后。

房东很容易产生一个判断：

你在我这里赚这么多，说明我这个铺子值钱。以前一年13万你能接受，现在生意已经做起来了，我涨到20万，你大概率也舍不得走。

这里面其实有一个很经典的经济学问题，叫“敲竹杠问题”。

一家店真正投入进去的东西，远远超过每个月那点房租。

十几万，几十万装修砸下去了，周围居民慢慢认识这家店了，外卖平台地址固定了，会员体系建立了，老顾客形成了消费习惯，员工也按照这个位置安排住处和通勤。

这些投入有一个共同特点，搬家以后很难完整带走。

一家店经营时间越长，这种绑定通常越深。

房东恰恰知道这一点。

你真搬一次，装修要重新做，营业要中断，原来的顾客能跟过去多少不知道，外卖的线上权重也可能重新积累。

对一家普通小店来说，这些成本有时候比多交一点房租还麻烦。

房东在续租时拥有的筹码，也就不只剩下这间铺子本身。

租户前几年在这个位置投入的沉没成本，也会被摆上了谈判桌。

这时候，租金的味道就开始变了。

如果周边同类铺面都从1万元涨到1.2万元，你跟着市场涨，这很正常。

物业也有自己的市场价格，谁都没有义务永远按照十年前的价格出租。

但如果周边还是1万元，因为你发现这个租户一个月能赚十万，就准备收两万，定价依据其实已经发生了变化。

看的不再只是铺面值多少钱，还开始看租户究竟赚了多少钱。

这也是很多房东和好租户最后容易翻脸的地方。

租户生意差的时候，房东通常不会把自己当股东。

今天亏三万，租金不会少收；

明天经营失败关门，装修的钱、员工工资、库存损失，也都由租户自己承担。

可当租户真的把生意做起来以后，有些房东的心理会悄悄变化。

你以前赚三万，给我一万，我觉得正常。

现在你一个月赚三十万，怎么还能只给我一万？

问题就在这里。

经营失败的时候，风险没有一起承担；

经营成功以后，却开始觉得自己应该多分一点成功的收益。

时间长了，这种合作当然容易崩。

再往下，还有一层心理因素。

人通常会高估自己拥有的东西。

心理学里有个词叫禀赋效应，中国人更早就有一句话，叫敝帚自珍。

同样一个铺子，空着的时候放到市场上，也许大家都觉得一年值十几万。

等某家网红店在这里天天排队，房东再看这个铺子，感觉可能完全不同了。

这么多人来，位置肯定好。

生意这么旺，房子肯定值钱。

至于这份热闹里面，到底多少来自位置，多少来自经营者的品牌、产品和几年积累下来的客群，很难有人算得特别清楚。

但是人的归因又天然会偏向自己。

商户容易觉得全靠自己经营得好，房东也容易觉得没有这个铺子，你哪来这么好的生意。

双方都觉得自己贡献更大，谈租金的时候自然越来越难。

胖东来的情况，更能说明这种博弈为什么有时会失效。

胖东来这种企业已经不太依赖单一物业给它导流了。

很多时候反过来，是它开在哪里，客流就跟到哪里。

于东来真觉得租金不合适，它有能力直接搬。

这时候房东原本依赖的那张牌，租户舍不得走，就失效了。

你涨，我走。

到了这一步，双方算的已经不完全是同一笔账了。

从纯粹的经济账看，如果原来的租金双方都能赚钱，继续合作其实是最简单的结果。

房东稳定收租，租户继续做生意，谁都不用承担重新装修、重新招商和商铺空置的损失。

可现实里偏偏经常谈崩。

原因可能就在于，人做决定的时候，并没有想象中那么在意“我还能赚多少”，有时候更在意“他凭什么赚这么多”。

用一句网络热词来总结就是，双输好过单赢。

维持现状，我一年还能稳稳收13万。

可一想到对方靠这间铺子赚了很多钱，自己只拿13万，心里就不平衡。

最后租户搬了，房东可能几个月收不到租金；租户同样要重新装修、重新培养客流。

回头一算，大家都亏。

可在谈判发生的那个瞬间，只要对方也没占到便宜，这个结果似乎就没有那么难接受了。

这就是很多利益冲突里很微妙的一面。

双输，有时候真的比看着别人单赢更容易让人接受。

这几年类似的新闻并不少。

胖东来、新乡大胖店，再到今天的粥饼伦，背后的经营规模完全不同，却都碰到了租约到期以后重新分配利益的问题。

这些案例当然不能证明所有房东都在疯狂涨租，也不能证明所有涨租都没有市场依据。

真正值得讨论的，是一个铺面做旺以后，新增的价值到底是谁创造的。

房东提供了空间，租户投入经营。

好的物业会帮助生意，好生意同样会反过来抬高物业价值。

很多成熟商业地产最值钱的地方，其实恰恰在于它有一批能够长期经营的优质租户。

如果房东每次看到租户生意变好，就想立刻通过涨租把增量利润再切一块，租户自然也会慢慢失去长期投入的意愿。

我装修得越好，客群培养得越成熟，下一轮租金可能涨得越狠，那我为什么还要替这个位置做长期投入？

这才是敲竹杠真正麻烦的地方。

它伤害的不只是一笔租约，还会改变双方未来的行为。

租户开始不敢装修，不愿意培养商圈，不愿意把资源长期压在一个位置上；房东也越来越倾向于等下一个愿意出更高租金的人。

最后商铺频繁换人，消费者每隔一阵发现熟悉的店又没了，原来靠商户慢慢养出来的商业生态，也跟着一次次清零。

房东当然有权涨租。

租户也有权起身离开。

市场经济本来就是双方不断议价。

可真正聪明的交易，看的应该是长期总收益。

一间铺子十年稳定收租赚多少钱，和每两三年把最成熟的租户逼走一次，再重新装修、重新招商、重新承担空置期，到底哪一种更划算，这笔账并不复杂。

真正复杂的是另一笔账。

明明我还能继续赚钱，可他赚得比我更多，我能不能接受？

很多时候，商业最后谈崩，就崩在这里。

房东收的是物业的租金，商户赚的是经营的利润。

如果租金越来越像对商户利润的临时抽成，却又不用承担商户经营失败的风险，这种关系迟早会有人掀桌。

粥饼伦还能换地方。

胖东来甚至可以自己重新造一个商业中心。

最尴尬的往往是留下来的那个铺子。

租户走了以后，它到底值20万，还是曾经那个能稳定收到13万的铺子，最终还是得让下一个租客用真金白银来回答。

双输从来没有比单赢更划算。

只是很多人算到最后，已经不太在乎自己还能赚多少了。

更在乎的是，凭什么让你赚那么多。

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