绿城老库存首次降至50%以下

8月25日，绿城中国发布截至2026年中期业绩。报告期内，绿城实现营业收入394.81亿元，同比下降26%；毛利润43.88亿元，同比下降38.7%；归母净利润8171.5万元，同比大幅下滑60.77%。早在8月10日，公司已经发布盈利预警，提前向市场提示利润大幅下滑风险。

上半年绿城整体毛利率下行至11.1%，较2025年同期下降2.3个百分点，其中核心的物业销售毛利率仅9.7%。

在业绩会上，绿城执行董事、执行总裁江峰表示，利润下降的核心原因是受行业持续调整、物业销售结转规模下降、毛利率承压及资产减值等影响。

业绩发布会

01 利润表承压

“盈利方面，受房地产市场持续调整影响，2026年业绩仍然承压。”江峰预计2026年全年毛利率相比去年降幅在1—2个百分点。今年全年的结算总量也会同比下降。“2026年结转收入的项目，大部分都是2024年获取的。2024年拿的项目的利润兑现最好，但是在2024年，货地总量不多。叠加2024年主要集中在下半年获取土地。进而导致部分项目需要在2027年结转。所以2026年结转面积相比2025年会有一定幅度的下降。”

利润受到不断侵蚀的另一个主要原因是“老库存”。报告期内，绿城计提资产减值及公允价值变动损失净额19.08亿元。其中，存货减值11.9亿元，信用减值5.4亿元，商业减值1.8亿元。

执行董事、副总裁李骏在业绩会上透露，截至6月底，绿城的剩余未售货值约2215亿元，其中，2021年及以前的老库存货值为1060亿元，“占比首次跌到了50%以下”。

相关数据

今年上半年绿城实现总合同销售947亿元。其中，2021年及以前老库存的销售额为97.7亿元，“完成进度达到54%，做到了时间过半，任务过半”，李骏表示，在老库存中，未开发土地的货值约560亿元。

为了尽快甩掉老库存的包袱，绿城已经把老库存去化的任务级别提升到了集团层面。据悉，绿城从集团至项目设置了一系列针对老库存去化的资源倾斜和考核措施，包括：对车位和尾盘等重难点库存去化指标分开考核，集团直接跟踪KPI指标，并与年度奖金发放强挂钩；老盘新做，一盘一策；集团全面倾斜资源，设置存量去化专职人员去协调营销、运营、财务等各条线。

根据绿城公开的数据，2022年至2026年上半年，绿城累计集体减值达到约155亿元。针对剩余的千亿老库存，还有多少减值仍需计提？

“我们没法给一个特别确定的答案。”江峰表示，减值与很多变量很多因素挂钩，绿城自己的营销策略怎么调整，库存去化是否顺利，甚至周边的竞品是不是会打价格战，都会影响到最终的减值计提金额。

绿城管理层坦言，目前公司的“安全性非常好，但是利润确实有很大的压力。”

截至6月底，绿城在手货币资金余额619亿元，有息负债降至1307亿元，平均融资成本3.2%，比去年下降了40个BP；净负债率从去年底的66.4%，继续下降至63.7%。

02 保持千亿货值拿地目标不变

上半年，绿城营业收入也出现了大幅下降。在业务结构中，下降最明显的是开发物业的销售收入。

2026上半年，绿城物业销售收入361.65亿元，同比下滑27.2%；结转面积179.29万平方米，同比下降12.4%，结转销售均价20171元/平方米，同比下跌16.9%。

收入下滑的主要原因是2024年绿城拿地减少。当年，绿城拿地42宗，权益金额只有484亿元，为2023年以来的最低，当年拿地的项目对应到了今年结算。

2024年之后，绿城提高了拿地强度。2026年，绿城定下的拿地目标是“千亿货值”。

今年上半年，绿城新增22宗土地，总可售面积为115万平方米，新增货值459亿元，位列行业第四。权益土地款186亿元，位列行业第五。

不过，绿城上半年的销售额也同步出现了下降，实现总合同销售额约947亿元，同比去年同期减少275亿元，同比降幅22.5%。

李骏解释，“公司原计划1-5月份总共要推出500亿的货值，但是实际只推出了360亿元，其余的项目将顺延到后续推出。这是我们上半年销售降幅的一个主要原因。”

预计下半年绿城将会加大拿地强度，不过管理层对上半年重点城市的土拍溢价率快速升高表示担心。

“今年上半年全国主要城市的土地供应和成交同比分别都下降了25%左右，就算下半年要增补一些量，我们预计全年也很难达到去年的水平。”李骏在业绩会上说，“第二个特点呢，土拍的竞争很激烈，一线四个城市，加上杭州这五个城市，这个今年上半年的平均的土拍溢价率达到24%，超过了去年的19%。尤其是一些核心的地段，土拍竞争强度普遍比较高。第三个，我们认为，现在整个房地产市场还是处于筑底阶段，春节后销售市场虽然有所回暖，但是持续时间还是有待观察的。我们认为在部分的热点地块，都有点属于非理性竞争。局部的这种高强度竞争，导致我们上半年确实拿地或者偏少。”

尤其是一线城市和长三角地区，是土拍高溢价频出的区域。而绿城上半年在一线和二线城市占比达到83%，长三角占比接近70%。

好消息是经过2024年、2025年两年的高强度拿地，绿城目前手中的存货比较充足。下半年，绿城可售货值1256亿元，可售面积439万平方米。其中，存量在售759亿元，占比60%，计划新推497亿元，占比40%，其中全新推盘达到280亿元。

此外，半年报数据显示，绿城上半年的合同负债重回增长区间。截至6月末，公司已售未结转金额1669亿元，其中权益部分1051亿元；合同负债1196.56亿元，较2025年末增长9.8%，这部分预售资源将成为未来1—2年的收入来源。

一个月之前，绿城完成新一轮掌舵人更换，具有“老中交”背景的赵晖接任董事会主席及行政总裁。赵晖上任之后，采取了包括成立改革小组等迅猛的革新措施。在本次业绩会上，赵晖表示，中交集团将绿城定位为城市与房地产业务板块的主要承载平台，要求公司发展品质与品牌。绿城将持续平衡规模、利润、安全三者之间的关系，不盲目追求扩张，不忽视经营质量，不放松风险防控，持续打磨住宅开发代建、绿城加生活服务多元化业务协同模式。以更务实的举措，更有力的执行，兑现全年经营承诺，坚定做到目标不变、责任不改、力度不减。