工资型租客，正在改写租赁住房的投资逻辑｜投资视野

投资视野· 导读

最近读大前研一的《M型社会》。对于中国是否会进入所谓的“M型社会”，不能简单套用日本经验。但其中关于中间收入群体变化的讨论，对住房租赁行业有一定启发。

特别是从租赁住房投资的角度，一个已经值得关注的变化是：城市租赁市场中，正在形成规模庞大的“工资型租客”。他们的主要收入来自工资，买房决策有所后移，租住时间可能延长；但与此同时，其租金支付能力受到收入水平的刚性约束，不会因为产品增加了更多概念、装修和服务，就无限提高居住预算。

这意味着，租赁住房未来面对的并不是一个可以不断“向上升级”的消费市场，而是一个需求稳定、预算明确、对基础品质敏感，但对无效溢价容忍度较低的市场。

对于投资机构和资产持有方而言，问题也来了：在租金上涨空间有限的情况下，项目如何通过产品设计和运营管理，实现稳定现金流和合理投资回报？

01

先看需求：

主力租客有明确的支付上限

ICCRA近期针对北京租住人群开展的抽样调研，共回收1800余份有效问卷。

从年龄看，26—30岁租客占41%，31—35岁占26%，两者合计超过三分之二；从职位看，基层员工占比接近70%；从收入看，到手年收入16万—25万元的租客占40%，15万元以下占27%。

家庭结构也较为集中：独居租客约占50%，两人居住约占40%。换句话说，单身青年和年轻两人家庭，构成了当前北京租赁住房需求的基本盘。

更值得投资人关注的是租金支付边界。

调研中，39%的受访者希望租金支出控制在收入的20%左右，37%可以接受租金占收入30%。综合收入水平和租金负担意愿，3000—4000元成为较为集中的月租金价格带。

与此同时，租客选房时优先考虑的仍是通勤距离、安全性、租金水平和房屋状况。相较于大型社交空间和高频社群活动，便利店、早餐、快递、电动车充电、一键报修等基础功能，往往拥有更高的实际使用频率。

这些数据说明，工资型租客不是没有品质需求，而是其品质需求必须在明确的价格上限内实现。

所以，对项目而言，真正的产品力不是把月租金从3500元做成5000元，而是在3500元左右的价格带里，做出更高的出租率、续约率和运营效率。

02

租金上限之下，投资回报从哪里来？

租赁住房项目最基本的收益逻辑并不复杂：

● 租赁收入＝可出租房间数×平均租金×出租率＋非租金收入

● NOI＝租赁收入－运营支出

● 资产价值≈NOI÷资本化率

当租客的支付能力存在较强约束，项目就不能把主要收益预期建立在持续提高租金上，而要从四个方面创造回报：

● 一是提高有效可出租面积和房间效率；

● 二是提高出租率，缩短空置周期；

● 三是提高续约率，降低获客、翻房和重新招租成本；

● 四是控制长期维修、能耗、人工和更新改造支出。

ICCRA《2026中国住房租赁市场资产管理报告》显示，今年上半年租赁住房项目加权平均出租率为91.73%，其中青年公寓达到93.68%，租赁式社区为90.69%。青年公寓续约率达到62.74%，租赁式社区约为60.16%。

从坪效看，青年公寓为2.38元/平方米·日，租赁式社区为2.09元/平方米·日。市场正在从单一关注出租率，转向同时关注出租率、续约率、坪效和运营成本。

这意味着，未来项目之间的差距，不一定是比较租金高低，而更可能的是成本的比较，以及持续保持90%以上的出租率和60%以上的续约率。

03

产品设计：不是面积越小越好，而是每平方米都能形成收入

面对工资型租客，产品设计首先要避免两个极端。

● 第一个极端，是延续商品房思维，过度追求大户型、材料档次和视觉效果，最终形成租客无力承担的租金。

● 第二个极端，是简单追求“切小”，通过压缩房间面积增加房间数量，却牺牲了基本功能和长期居住体验，最终影响出租率与续约率。

ICCRA在过往的产品设计研究中提出，即使房间面积控制在25-30平方米，玄关、厨房操作区、书桌、休息区、晾晒区和干湿分离卫生间等基本模块仍应尽可能完整。

产品设计的核心，不是平方米数本身，而是单位面积能够承载多少有效生活功能，以及这些功能能否转化为签约率和续约率。

公区设计同样需要重新计算投资账。

对于一个租金价格受到约束的项目，大面积公共空间意味着三重成本：第一是前期建设和装修投入；第二是日常保洁、能耗和维护支出；第三是被占用面积无法形成直接租金收入的机会成本。

因此，公区不能按照“项目应该有什么”配置，而应按照“租客会不会持续使用”配置。

共享厨房、健身房、会客区和社群空间并非没有价值，但需要通过项目客群、周边商业和实际使用频率进行验证。如果周边餐饮、健身和商业已经充分供给，项目再重复建设同类设施，很可能只是增加Capex和Opex。

相反，快递存放、电动车充电、洗衣、简餐、自动售卖和灵活办公等面积不大、使用频率较高的设施，往往更容易形成稳定的租住体验。

04

装修投入：

计算十年总成本，而不是开业成本

工资型客群并不支持项目依靠高装修标准获得大幅租金溢价，因此，装修预算需要从“视觉效果优先”转向“生命周期成本优先”。

● 首先应投入的是水电、防水、五金等隐蔽工程和高频使用部件。这类设施一旦出现问题，不仅产生直接维修支出，还会带来投诉、赔偿和退租风险。

● 其次是易清洁、易替换、易维修的材料。墙面、地面、家具和卫浴部件应尽可能标准化，使单个部件损坏后可以局部更换，而不是整套翻新。

● 再次是收纳和使用细节。对于25-30平方米的小户型，增加一平方米面积的成本可能较高，但通过优化鞋柜、衣柜、行李箱空间和厨房收纳，同样可以明显改善租客的空间感受。

装配式装修也需要回到投资测算。ICCRA研究指出，装配式装修的初始造价通常比传统装修高10%-15%，其主要优势是缩短工期，而不一定是降低首次造价。

因此，是否采用装配式，应该计算提前开业形成的租金收入，能否覆盖增加的建设成本，而不是简单把装配式等同于“低成本”。

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服务设计：服务不是成本中心，也不能成为概念中心

对于工资型租客，服务需求通常具有一个明显特点：他们未必需要复杂的高端服务，但会高度关注基础服务能否稳定交付。

线上签约、租金缴纳、发票开具、一键报修、投诉处理和夜间紧急响应，看起来不具备很强的营销话题，却会直接影响租户是否续约。

从投资角度看，服务的价值不应以活动场次和服务项目数量衡量，而应落实到几个具体指标：报修响应时间、工单关闭时间、投诉率、租金收缴率、续约率、退租翻房成本、平均空置天数和单间获客成本。

ICCRA在过往的运营研究中发现，出租率主要决定收入，而租户留存会进一步影响利润。租客退租后，项目需要承担渠道佣金、营销费用、翻房费用和空置损失；续约租客所需要的维护成本通常相对较低。

因此，一个项目即使达到较高出租率，如果租户频繁更换，其NOI未必优于出租率稍低、但续约率和收缴率更高的项目。

服务投入的目的，不是让项目看起来更“高级”，而是以合理的人房比和标准化流程，降低流失率和边际运营成本。

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5个百分点的出租率，

可能对应千万级资产价值

可以做一个简单的投资测算。

假设某青年公寓拥有500间房，平均月租金3000元，则全年潜在租金收入为1800万元。

当出租率从90%提升到95%时，项目每年可以增加约90万元租金收入。

假设新增收入中有70%能够转化为NOI，即增加约63万元NOI。按照新一线城市5.35%的资本化率进行示意测算，对应的资产价值增量约为1178万元。

这里的70%仅为测算假设，实际结果还会受到税费、渠道成本、人工、维修和资本性支出等因素影响。但它说明了一个基本逻辑：产品设计和服务运营中的“小改进”，一旦能够持续反映在出租率、续约率和NOI上，最终可能被放大为显著的资产价值。

ICCRA在《2026中国住房租赁市场资产管理报告》中的最新调研显示，住房租赁投资机构对ROI的平均预期为6.59%，对IRR的平均预期为7.62%；一线、新一线和二线城市的资本化率预期分别约为5.06%、5.35%和5.91%。

与此同时，52.94%的受访机构综合融资成本控制在3%以内，另有23.53%处于3%-5%区间。

在这样的收益和融资结构下，投资容错空间并不宽。租金高估、出租率高估、改造成本失控或维修费用低估，都可能侵蚀原本有限的收益空间。

结 语

《M型社会》对住房租赁投资最大的启发，或许并不是判断中国是否会形成同样的社会结构，而是提醒行业重新认识租赁住房的核心客群。

工资型租客拥有长期、稳定的居住需求，但其支付能力有明确边界。这决定了租赁住房不能持续依靠提高装修标准、增加公区和叠加服务来推高租金，也不能简单通过压缩面积追求短期坪效。

在租金上限之下创造收益，可能才是住房租赁行业下一阶段最重要的投资能力。