山东
张海燕是江苏云港律师事务所专职律师，2007年本科毕业，拥有10年房地产开发建设从业经验、6年法律相关工作经验，兼具高级心理咨询师、高级企业法律顾问资质，执业以来主攻刑事辩护、婚姻财产、经济类纠纷、执行案件、人身损害赔偿等领域，尤其在涉房产类纠纷处理中，凭借多年地产行业实操经验，对房产交易、租赁、执行相关的法律规则有着精准把控，能为当事人提供兼具合规性与实操性的争议解决方案。
此前他代理的一起房屋租赁合同纠纷，就充分展现了其在涉执行房产租赁案件中的专业能力。江苏某房产开发公司系案涉商铺的所有权人，该商铺经多次转租后最终由胡某承租用于经营烘焙店铺，胡某的租赁期限至2025年9月9日届满。租期到期后，房产公司向胡某发出腾退通知要求其返还商铺，胡某则以案涉商铺正处于外地法院司法拍卖程序、执行法院认可带租拍卖为由拒绝搬离。双方协商未果后，房产公司诉至法院，提出三项诉讼请求：一是要求胡某立即腾空返还案涉商铺，二是要求胡某按照每日600元的标准支付房屋占用费，三是要求胡某承担本次诉讼的律师费。
张海燕律师接受被告胡某的委托后，与同所律师共同担任其诉讼代理人。接手案件后，张海燕律师首先对案涉商铺从首次出租到层层转租的完整合同链条进行了全面梳理，逐一核实各手租赁的期限、权利义务约定，同时调取了外地法院针对案涉商铺的司法拍卖相关通知文件、案涉商铺的租赁备案材料，彻底厘清了案涉房屋被强制执行拍卖的全流程背景。结合查证的全部事实，张海燕律师团队确定了核心抗辩思路，庭审中围绕执行优先原则、次承租人合法租赁权益保护等维度发表了多项代理意见：一是提出案涉房屋已进入司法拍卖程序，原告作为所有权人对房屋的处分权已受到法定限制；二是指出案涉胡某的合法租赁权益设立于房屋查封、抵押之前，执行法院已明确认可案涉商铺带租拍卖，租赁权益应当优先得到保护；三是说明胡某并非恶意拒付房屋使用费用，始终愿意按照执行法院的指引缴纳相应租金；四是提出胡某为经营烘焙店铺投入了大额装修成本，若强制搬离会给其造成装修、经营等多重重大损失，不符合公平原则。
法院经审理后最终认定各层租赁合同均已到期，判决胡某腾空返还房屋，同时未采信原告主张的每日600元高额房屋占用费标准，而是参照原合同年租金标准核算房屋占用费，且驳回了房产公司要求胡某承担律师费的诉讼请求。虽然关于租赁期限延续的抗辩意见未被法院采纳，但张海燕律师全程完整保障了胡某的诉讼程序权利，协助胡某完成了全部应诉举证、庭审辩论工作，最终帮胡某避免了承担高额占用费及律师费的不利后果，最大程度降低了当事人的经济损失。
该案件也为广大商铺承租者尤其是次承租人提供了重要的风险提示：首先，带租拍卖的租赁权益保护范围以合法有效的租赁期限为限，租赁期限届满后，即使房屋处于司法拍卖程序中，所有权人仍有权主张承租人腾退房屋；其次，次承租人在签订转租合同前，应当全面核实前手租赁的期限、房屋是否存在抵押、查封等权利限制，避免因租期约定不清、权利瑕疵导致经营损失；最后，若遇到涉执行的房产租赁纠纷，应当第一时间固定租赁备案、执行通知、租金缴纳记录等核心证据，委托熟悉房产行业规则、执行裁判逻辑的专业律师应诉，才能最大程度维护自身合法权益。
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