突发，三亚又大量卖地！

今日（8月28日），海南省自然资源网上交易系统一口气上架两块宅地。

一块在东岸中央商务区，是市场化商品住房，起拍价12.6亿+；一块在中心城区海坡片区，是安居房项目，销售价1.35万/㎡封顶。

中央商务区实景图 来源：网易海南房产

一宗卖市场，一宗保民生。这波操作，信息量很大。

01 东岸DA02-40-01地块 12.6亿市场化宅地，起拍楼面价1.6万+

先看分量最重的一块。

三亚中央商务区东岸单元控规DA02-40-01地块，出让面积31458.22㎡，约47.2亩，用途为二类城镇住宅用地（70年产权），兼容不低于2%计容建筑面积的零售商业。容积率≤2.5、建筑密度≤22%、绿地率≥35%、建筑限高≤80米。

起始价125984万元，折合起拍楼面价约16020元/㎡。

什么概念？我们此前盘点过，2025年5月东岸挂出的DA02-17-01地块，起拍楼面价15014元/㎡，当时已被认为是这几年三亚市场化土拍的高位。如今这块地比它还高出一截——1.6万+的起拍楼面价，放在三亚核心区市场化宅地里，妥妥的头部水平。

这块地真正值得看的，是它的"出身"。

根据此前的规划修改公示，DA02-40-01片区原本是"其他商务混合零售商业用地"（B29/B11），容积率最高到4.0、限高100米——是典型的中央商务区早期规划的大体量商办用地。

图源：三亚市自规局

今年1月，三亚中央商务区管理局启动这片地块的规划修改。说白了，就是要盘活闲置商服用地：把卖不动的商办，调规成市场化商品住房重新入市。

指标的变化也印证了转型思路：容积率从4.0降到2.5，限高从100米压到80米，建筑密度从45%压到22%，绿地率从25%拉到35%以上——高密度商办的底子，被改造成了低密宜居的住宅盘子。

地段是硬通货。地块南临迎宾路、东靠落笔洞路、北接荔枝沟路，距三亚市政府约6.1公里、距三亚站约5公里。周边海旅免税城、海旅超体、千古情景区、荔枝沟小学、吉阳区丹州小学都在15分钟生活圈内，配套相当成熟。

图源：三亚市自规局

当然，门槛也不低。按挂牌要求，该宗地拟建市场化商品住房，投资强度不低于500万元/亩，竞得人还须与三亚中央商务区管理局签订《海南省产业项目发展和用地准入协议》。不是随便谁都能接得住。

02 海坡HP03-05-01/01A地块 安居房来了，售价1.35万/㎡封顶

另一块，则是妥妥的"民生盘"。

三亚市中心城区控规HP03-05-01/01A地块，出让面积10525.48㎡，约15.8亩，用途为二类城镇住宅用地（70年产权）。容积率≤2.8、建筑密度≤25%、绿地率≥40%、建筑限高≤56米。

起始价11515万元，折合起拍楼面价约3907元/㎡；宗地设最高限价14394万元，达到限价后转入摇号，封顶楼面价约4884元/㎡。

关键信息在这：根据三亚市住建部门的意见，这块地建成的安居房，销售价格为1.35万元/㎡。

1.35万/㎡的封顶售价，对照不到4000元/㎡的起拍楼面价——即便顶格拍到限价，楼面价也就不到5000元/㎡，利润空间给得明明白白。

图源：三亚市自规局

这块地的来头，也得从规划说起。

它位于天涯区海虹路与海田路西北侧，属海坡片区，距凤凰机场约3.7公里、距三亚站约5.4公里。按照早期控规，这里本是"体育混合文化用地"。

2025年11月起，三亚市自然资源和规划局启动这片区域的规划修改论证，目的非常明确：为推进安居房及文体项目建设，解决本地居民和引进人才的住房需求。

调整后的布局是：文体用地整合统筹，与北侧在建的"天涯区文化多馆合一"项目连成一片，形成区域文体公共服务中心；居住功能集中布局，用于安居房建设。一地两用，既补住房保障短板，又规整了文体公共设施。

图源：三亚市自规局

值得一提的是，根据已批复的控规分图则，紧邻的HP03-05-01/01B地块（约43亩）同样调整为了二类城镇住宅用地，本次暂未一并挂牌——也就是说，海坡片区的"大招"可能还在后头。

目前两宗地块均已具备净地出让条件，土地征收及"两公告一登记"工作已完成，附着物已清表，无法律经济纠纷，周边水、电等施工条件齐备。

03 两块地放一起，信号很清晰

把两块地放在一起看，指向其实很一致：

一宗"商改住"、一宗"文体改安居房"——本质上都是在做同一件事：盘活存量、补齐短板。

在《三亚市2026年度土地供应计划》里，全年市场化商品住房用地计划供应91.39公顷，比去年的101.65公顷有所收窄。指标收紧的年份，每一宗核心区宅地的上架都格外显眼。

年初月川那块 "商改住" 宅地，最终被保利以 6.8 亿元底价拿下；到如今东岸商办转住宅，再到海坡文体用地转安居房 —— 三亚的土地市场，正在一步步向市场现实和民生需求靠拢。

一宗面向市场、一宗面向保障。接下来，就看这两块地花落谁家了。