四川
2026年入秋以来，广州、深圳、郑州等多地的恒大烂尾项目陆续挂出交付红榜，一批苦等三四年的业主终于拿到了钥匙。香港西九龙法院对中国恒大清盘案的又一轮资产处置听证会正在进行，境外清盘人向法庭递交了追讨丁玉梅等人巨额分红的最新进展报告。这两个画面交织在一起，构成了许家印时代落幕后中国地产版图的真实写照——一边是被拖欠了几年的普通人在艰难兑现权利，一边是转移到海外的财富仍在被一寸一寸追回。
回头看恒大这盘棋是怎么下砸的，得从1996年讲起。许家印从河南舞阳的农村出来，读的是武汉钢铁学院冶金专业，进过国营钢厂，后来南下广州进入中达集团做地产，1996年自立门户创办恒大。头十年靠着广州本地几个中小项目滚动开发起家，真正的爆发是2004年前后开始的全国化布局，把三四线城市的低价土地和高周转模式玩到了极致。2009年11月恒大在香港联交所挂牌，融资通道一通，杠杆就像开了闸的水。
真正把命门锁死的是2020年8月监管层给房企划出的”三条红线”，恒大三条全踩，属于典型的红档企业。融资端一收，恒大靠借新还旧维系的资金循环立刻卡壳。2021年6月商票逾期的消息在建材圈开始流传，9月上旬恒大财富的兑付危机在深圳总部引爆，视频里挤满讨说法的投资者。12月3日恒大公告称无法履行2.6亿美元担保义务，境外债务正式违约，标普、穆迪一路把评级砍到底。
司法层面的收网从2023年下半年开始加速。当年9月28日，公安机关依法对许家印采取刑事强制措施，理由是涉嫌违法犯罪。2024年1月29日，香港高等法院法官陈静芬颁布对中国恒大的清盘令，安迈顾问的黄咏诗、杜艾迪出任联合清盘人。同年3月18日，中国证监会披露调查结论，认定恒大地产在2019和2020两个财年虚增收入合计5641亿元人民币，虚增利润920亿元，创下A股史上最大规模财务造假记录，对许家印个人处以4700万元罚款并终身证券市场禁入。
2.44万亿这个负债规模到底压在了谁的肩膀上，值得掰开看。金融机构贷款约五千多亿，商票和上下游供应链欠款接近一万亿，购房者预付款对应着一百六十多万套未交付住宅，境外美元债本息合计超过两百三十亿美元。真正扛下大部分损失的，是被拖欠工程款的中小建筑商、买了房没拿到钥匙的普通家庭、以及踩雷理财产品的中老年投资者，其中不乏毕生积蓄清零的案例，个别地方还发生过极端事件。
同样让公众意难平的，是”内外有别”的财富转移路径。丁玉梅在2023年前后完成的所谓”技术性离婚”被境外媒体反复起底，其持有的加拿大枫叶卡、伦敦和纽约的豪宅资产陆续曝光。两个儿子许智健、许腾鹤长期在海外求学、置业，与境内清盘工作若即若离。2024年清盘人向香港法院申请追讨的分红金额高达约六十亿美元，2025年至2026年间陆续有海外物业、游艇、私人飞机被查封拍卖，但相比两万多亿的总窟窿，追回比例仍然有限。
进入2025年之后，中央定调把”保交楼、保民生、保稳定”作为处置的核心。国家金融监督管理总局推动的房地产融资协调机制”白名单”扩容到近六万个项目，专项借款和经营性物业贷组合发力。截至2026年上半年，恒大存量项目累计交付约八十万套，剩余部分被拆分打包给地方国企和民营接盘方续建。2026年8月，广州市中级人民法院对恒大地产集团的破产重整申请启动听证，标志着境内司法处置进入更实质的阶段。
行业层面的连锁反应还在慢慢消化。碧桂园、融创、世茂、旭辉这几家原本的”三好生”接连折戟，2025年新房销售面积继续同比下滑，土地财政对地方政府的紧箍咒越来越紧。房地产从”支柱产业”到”平稳过渡”的政策语境切换，实际上就是要用五到八年时间挤掉过去二十年积累的泡沫，转向租购并举、保障房与商品房双轨的新模式。这条路很难走，但拖着不动只会让窟窿越滚越大。
许家印的个人结局大概率已经写好，涉嫌违法发放贷款、违规披露信息、非法吸收公众存款等多项罪名正在司法程序中推进，量刑不会轻。对社会而言，这场持续五年的巨型爆雷留下的教训比追究一个人的责任更重要——高杠杆狂欢的时代结束了，靠土地财政和房价上涨掩盖矛盾的路径走到头了，靠境外身份和信托架构逃避责任的空间也在被制度堵死。剩下要做的，是把每一套烂尾房尽快交出去，把每一分被非法转移的钱尽可能追回来，把每一个还想复制这套玩法的人挡在门外。
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