天津
重磅突发！新房预售制度出现重大变革！
8月28日，住房城乡建设部发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，出现关键变化：
① 规范预售条件：
商品住房项目实行预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶。
具体条件由各地根据实际情况确定。
重要变化：新房建筑封顶，才能卖房。
② 加强预售资金监管：
购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。
③ 优化存量项目预售管理：
本通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。应合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全。
④ 推进商品住房现房销售：
本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。
执行日期：2026年8月28日
1994年，中国确立房地产预售制度。
作为房地产销售的“基础性制度”，20多年来几经调整。
这次的“封顶预售”，是22年来最重要、最具变革的一次制度调整。
从2023年开始，住建部就定调要有序推进预售制度改革，鼓励现房销售。
但实际执行中，直接现房销售确实阻力太大。
先出台“封顶预售”制度，作为过渡政策，合情合理。
表面看是防烂尾，实际上，烂尾早就不是最大的风险了。
经过这几轮洗牌，留下来的房企80%都是国央企，安全系数相当高。
现在楼市最大的风险是房价，如何稳住房价才是核心命题。
房价波动，无非受供需影响。
需求端的刺激政策已应出尽出，必须从供应端着手。
“封顶预售”制度，将对天津楼市带来几个影响：
①新盘供应减少
从开工到封顶将近一年，从封顶到交付还需要一年到一年半。
纯新盘入市时间推迟，新房供应量下降。
不过，“封顶预售”制度“新人新办法、老人老办法”。
已经在售或刚出规划还未入市的新盘，不受影响。
新政更多影响的是“后发楼盘”的数量。
这也是天津近期将近20个新盘集中出规划的原因。
② 利好已经现房在售的“老新盘”
天津市区+环城的在售现房，占比已高达60%，很多楼盘早进入现房时代。
销量高的楼盘几乎已被后发优势的4.0新盘垄断（今年月签约量过百套的，都是这类盘）。
新政后，4.0新盘入市延缓，给“老新盘”喘息之机。
③ 房企资金成本提高
以前“正负零”即可卖房，现在封顶才能预售，意味着前期投入房企全得自己扛。
倒逼资金成本上涨，基本要多出5%，硬性支出，跑不掉。
将再次提高房企的入场门槛。
房企拿地会更谨慎，也导致新房供应减少。
④ 成本推高房价，影响土地市场
因“封顶预售”而增加的资金成本，必然转入房价。
现在后发优势的新盘，都“加量不加价”。但如果成本提高，最起码要“加价”，将会推高房价。
不过，房企在拿地测算时，或面临算不过来账的可能。
土地市场的成交量，也将减少。
对于二手房和刚买完房的业主来说，“封顶预售”绝对是利好，减少“背刺”。
对将要买房的人来说，更是好事。
能入市的房子主体结构全部封顶，不仅增加确定性，也缩短交房周期（从买房到交房，时间缩短到一年到一年半），同时也减少房贷支出。
表面上，这个制度是技术性政策。
实际上，是釜底抽薪，利好楼市。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
