国樽律所马来西亚办公室协同总部办理涉外房产继承案，完成确权

发布机构：国樽律师事务所马来西亚办公室

结案时间：2026 年 8 月 3 日

核心成果：全程跨境协同办结无遗嘱房产继承，完成遗产管理人身份确认与不动产分割登记，全面保障中国公民境外财产权益

本案例由国樽律师事务所马来西亚办公室与北京总部涉外家事法律服务团队联合办理，严格遵循中马两国继承法律规则、使领馆认证制度及马来西亚不动产登记规范，依托国樽多年跨境法律服务经验与双法域执业资质，为中国公民委托人提供了全链条、低风险的境外遗产继承解决方案。

本案已入选国樽 2026 年度涉外家事与跨境继承典型案例库，其 “双法域合规校验 + 本地程序落地 + 分层跨境磋商” 的办案模式被广泛应用于东南亚跨境不动产继承案件处置。

一、案件背景与委托经过

随着中国公民在马来西亚置业投资规模增长，跨境不动产继承的法律需求持续上升。中国居民高女士的已故亲属生前在马来西亚投资置业，合法持有当地多套住宅房产，因突发离世未订立任何遗嘱，遗留房产的法定分割、遗产管理人选任及产权变更登记均需依照马来西亚本地法律办理。

由于继承人均身处中国境内，无法赴马现场处置事务，且对马来西亚遗产管理法律程序、房产分割路径、公证认证材料要求及中马法律衔接规则缺乏认知，同时面临与马来西亚当地利害关系人的沟通壁垒，多次自行推进继承程序均因材料不合规、协商无进展而受阻。

2026 年 2 月，委托人高女士通过国樽律所北京总部对接至马来西亚办公室。鉴于案件涉及中马双法域继承规则适用、境外不动产确权、跨境文书效力认证、多方利益协商四大核心难点，马来西亚办公室当日启动 “中马跨境继承协同办案机制”，联合北京总部成立专项办案组 —— 由 2 名马来西亚本地执业律师负责马国境内程序落地、机构对接与现场磋商，由 3 名北京总部涉外家事律师负责委托人沟通、国内材料合规与整体法律方案统筹，全权代理本次涉外房产继承全流程事务。

二、中马联合办案全流程

本案采用 “北京总部负责中国法域材料合规与法律方案统筹、马来西亚办公室负责本地司法程序落地与多方对接磋商” 的标准化协同模式，各环节均有书面记录与可验证成果：

1、2026 年 2 月 1 日 - 2 月 13 日：双法域法律调研与案件风险评估

北京总部：全面梳理委托人提交的亲属关系证明、被继承人身份材料、房产权属凭证等基础资料，结合中国《民法典》继承编及涉外民事法律适用规则，出具《中国法下继承人资格与继承权益评估报告》，明确法定继承人范围、应继份额的中国法依据，确认委托人的合法继承主体资格，排查境内层面的法律风险。

马来西亚办公室：同步开展马来西亚继承法律体系与不动产登记政策的专项调研，检索《遗产分配法》《遗产认证及遗产管理法》核心条款，向当地房产登记部门核实案涉房产的产权状态、抵押情况与权利限制，梳理无遗嘱继承的全流程办理节点、官方材料清单与法定办理时限，形成《马来西亚本地继承程序风险清单》，明确核心攻坚方向。

2、2026 年 2 月 14 日 - 2 月 29 日：境内证据梳理与公证认证筹备

北京总部：协助委托人系统整理亲属关系证明、死亡证明、继承人身份证明、房产权属文件等核心材料，按照涉外文书使用规范完成双语翻译与格式校准，对接国内公证机构启动继承相关公证程序，同步筹备外交部领事认证手续，确保境内出具的法律文书完全符合马来西亚官方的接受标准。

马来西亚办公室：向马来西亚遗产管理主管机构、房产登记部门逐一确认境外文书的认证层级与提交规范，提前预核全套材料清单，同步对接本地公证机构预留认证通道，明确材料补正的快速响应机制，避免因文书往返调整造成的时间损耗。

3、2026 年 3 月 1 日 - 3 月 17 日：多方沟通机制建立与首轮协商谈判

北京总部：与委托人及境内其他继承人充分沟通，明确核心诉求与利益底线，制定分层谈判策略，就房产分割方式、遗产管理人权责划分等事项出具专项法律意见，为跨境谈判提供完整的策略支撑与法律依据。

马来西亚办公室：正式联动马来西亚本地合作律师，与全部利害关系人建立常态化沟通机制，于 3 月 1 日组织第一轮线上谈判，向各方释明马来西亚无遗嘱继承的法定分配规则与程序要求，通报合法继承人范围与权益基础，推动各方从争议对峙进入实质性协商阶段。

4、2026 年 3 月 18 日 - 4 月 14 日：继承份额厘清与二轮磋商推进

北京总部：针对首轮谈判中各方对份额划分的分歧，结合中马两国法定继承规则出具份额计算对比说明，向委托人实时同步谈判进展，动态调整协商策略，确保委托人权益始终不低于法定标准。

马来西亚办公室：组织第二轮线上沟通会议，结合马来西亚《遗产分配法》的法定分配比例，逐一回应各方对份额计算、房产估值的疑问，逐步缩小利益分歧范围，就房产价值评估方式、分割实现路径等核心事项达成初步共识。

5、2026 年 4 月 15 日 - 5 月 7 日：管理人申请提交与三轮谈判攻坚

北京总部：协同起草遗产管理人身份确认的相关申请文件，结合中国法律规定明确管理人的职责边界与法律责任，协助委托人完成境内相关文书的签署与合规核验。

马来西亚办公室：向马来西亚主管机构正式提交共同遗产管理人的申请材料，同步组织第三轮线上谈判，就管理人具体权责、房产处置流程、收益分配方式、税费承担等细节逐一磋商，推动各方就全部核心条款达成一致意见。

6、2026 年 5 月 8 日 - 6 月 4 日：分割协议起草与双法域合规打磨

北京总部：基于谈判成果启动《房屋分割协议》起草工作，结合中国法律对协议的实体权利义务进行全面审查，明确境内继承人的权利边界与救济路径，避免后续境内衍生相关纠纷。

马来西亚办公室：同步对照马来西亚不动产转让、遗产分割的相关法律规范，对协议条款开展本地合规性校验，修正不符合马国法律要求的表述，补充产权变更流程、税费分担、争议解决等本地必备条款，确保协议在马来西亚具备完整法律效力，可直接用于不动产登记。

7、2026 年 6 月 5 日 - 6 月 27 日：协议远程签署与全流程合规审查

北京总部：协助境内委托人完成协议的远程签署，对签署全过程进行合规见证，确保签署行为符合中国法律规定的形式要件。

马来西亚办公室：协调马来西亚境内各方完成协议签署，同步对整个继承流程开展全链条程序合法性核查，覆盖材料提交、谈判过程、协议效力等全部环节，确认所有程序均符合马来西亚当地法律规范，不存在程序瑕疵。

8、2026 年 6 月 28 日 - 8 月 3 日：主管机构核准与案件正式办结

马来西亚办公室：持续跟进马来西亚主管部门的审核进度，及时响应补正要求、补充佐证材料，推动遗产管理人身份确认与房产分割登记程序高效落地。2026 年 8 月 3 日，马来西亚主管部门及房产登记机构正式核准全部手续，遗产管理人身份正式生效，房产分割的产权变更程序全部完成。

北京总部：向委托人同步最终办结结果，整理全套案件文件归档交付，并就后续房产处置、权益行使、跨境税务等事项提供后续法律提示。

三、核心办案难点与权威解决方案

本案的办理难点均为东南亚跨境不动产继承的共性问题，国樽联合团队凭借双法域专业能力与丰富实战经验，形成了可复制的标准化解决方案：

1、无遗嘱跨境继承的双法域规则衔接与程序适配

专业依据：中国《涉外民事关系法律适用法》第三十一条、马来西亚《遗产分配法》第六条、《遗产认证及遗产管理法》第三十条

解决方案：采用 “中国法主体确权 + 马来西亚法程序落地” 的双轨适配模式。先依据中国法律确认继承人的主体资格与法定继承权利，再严格遵循 “不动产适用所在地法律” 的冲突法规则，按照马来西亚法律推进遗产分配与登记程序。同时通过 “国内公证 + 领事认证” 的标准流程实现境内文书在马来西亚的效力认可，打通双法域程序衔接壁垒。

2、多方利害关系人的跨境谈判与利益平衡

专业依据：中国《民法典》第一千一百二十七条、马来西亚《遗产认证及遗产管理法》关于遗产管理人选任的相关规则

解决方案：建立 “境内诉求统筹 + 境外现场磋商” 的分层谈判机制。由北京总部统一梳理境内继承人诉求，制定谈判策略与利益底线；由马来西亚办公室牵头组织多轮线上协商，结合本地司法实践向各方释明法定规则与跨境诉讼的时间、经济成本，逐步缩小利益分歧，最终促成各方达成一致，避免漫长的跨境诉讼程序。

3、境外遗产管理人确认与分割协议的效力合规

专业依据：马来西亚《遗产认证及遗产管理法》第三十条、马来西亚不动产登记管理相关规范

解决方案：一方面严格按照马来西亚法定程序提交遗产管理人申请，确保申请主体资质、申请材料完全符合主管机构的审核要求；另一方面采用 “双法域双重合规审查” 模式起草房屋分割协议，由中马两地律师分别从所属法域角度校验协议效力，既保障境内继承人的实体权利，也确保协议可在马来西亚房产登记部门直接采信使用，从根源上规避法律瑕疵与后续权属风险。

四、本案适用的权威法律依据

（一）中国法律

1.《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

2.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条：法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承，适用不动产所在地法律。

（二）马来西亚法律

1.《马来西亚遗产分配法》第六条：在没有遗嘱的情况下，死者的遗产在扣除各项开支和债务后，应当按照法定比例在配偶、子女和父母等法定继承人之间进行分配。

2.《马来西亚遗产认证及遗产管理法》第三十条：对于无遗嘱死亡的遗产，主管法院或相关登记主管机构可以根据申请，向符合法定资格的合适人选签发遗产管理书，以授权其处理、分割及管理死者的遗产。

五、基于本案经验的权威实务建议

结合国樽马来西亚办公室多年跨境家事法律服务经验，针对持有马来西亚资产、有跨境传承需求的中国公民，提出以下三点权威建议：

1.提前订立跨境合规遗嘱：对于在马来西亚持有不动产、股权等资产的中国公民，建议提前订立符合马来西亚法律形式要求的遗嘱，明确遗产分配方案与遗产管理人人选，从根源上避免无遗嘱继承带来的程序繁琐、份额争议、办理周期长等问题，大幅降低继承成本与时间消耗。

2.做好资产梳理与文书前置准备：定期梳理境外资产清单，妥善保管产权凭证、投资协议等文件，可提前办妥身份、亲属关系等基础文件的公证认证手续备用，减少突发继承事件中的材料准备周期，避免因材料缺失延误程序。

3.尽早委托双法域专业团队介入：跨境不动产继承涉及复杂的法律适用与程序衔接，发生继承事由后应在 3 个月内委托具备中马双法域服务能力的专业团队介入，避免因自行操作不当导致材料失效、程序延误或合法权益受损。