证监会房企融资意见解读：从主体信用转向项目，五通道开闸

中国证监会28日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）。作为资本市场涉房地产各项融资业务的指引性文件，《意见》着力改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，满足房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。

在业内人士看来，随着《意见》与商业不动产REITs试点协同推进，资本市场支持房地产发展新模式的制度框架初步成形。从融资方式的系统性改革，到存量资产盘活的市场化通道，再到“申报即担责”的监管闭环，资本市场在房地产新旧模式转换中扮演愈发重要的角色。

要点一览

支持上市房企通过定向增发、定向可转债等向特定对象发行方式再融资。

持续做好境外上市房企再融资的备案工作。

支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。

支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发。

鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS。

支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs。

支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金。

严防上市公司大股东、虚假信息披露等违法行为。

加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度，强化对第三方配合造假以及中介机构证券违法违规行为的打击力度。

推动房企融资从“主体信用”转向“项目质量”

《意见》按照“稳中求进、以进促稳、先立后破”的原则，改革房地产开发融资方式，充分发挥资本市场功能，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。其导向是：优化资本市场各项融资业务的制度安排，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制企业合理融资需求。

在支持房地产开发企业合理融资方面，《意见》提出了五方面具体举措：

一是强化资本市场功能发挥，支持上市房企通过定向增发、定向可转债等向特定对象发行方式再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，并持续做好境外上市房企再融资的备案工作。

二是发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房地产企业政策执行。

三是着力满足房企合理债券融资需求。支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发，并进一步提高审核工作效率。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产企业发行债券融资。

四是助力盘活房企存量资产。鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS；拓宽房企权益融资渠道，支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房REITs发展。

五是持续推进不动产私募投资基金试点工作。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。

严防上市房企大股东、虚假信息披露等违法行为

《意见》同步优化了涉房地产证券发行的监管工作：优化房企发行证券的审核把关，明确审核工作重点关注事项，优化信息披露监管，重点关注执行合并报表、收入确认等会计准则情况。优化募集资金监管，督促房企按规定完成约定用途使用募集资金，严防上市公司大股东、虚假信息披露等违法行为。加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度，强化对第三方配合造假以及中介机构证券违法违规行为的打击力度。

根据《意见》，加强房地产相关风险监测，落实“四早”要求，建立健全资本市场房地产风险预研预判机制。稳妥防范化解房地产相关风险，平稳有序做好上市房企退市监管，配合地方政府推动房地产违约债券出清，积极配合行业主管部门和地方政府工作。

下一步，证监会将积极支持房地产企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，着力防范化解房地产领域资本市场风险，更好服务加快构建房地产发展新模式。

商业不动产REITs项目储备较为充裕

截至目前，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元；另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成示范作用和规模效应。

据悉，证监会将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，强监管防风险，促进投融资良性循环。

——筛选优质项目，稳起步稳拓围。证监会将坚持把好发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目；优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目。

“目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错，申报积极踊跃。”业内人士称。

——压实中介机构把关责任。具体而言，坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等机构从事REITs业务的执业标准，压实中介机构尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，督促强化质量控制、廉洁要求和投资者保护。压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任。

——防风险、强监管。证监会将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现、处理违法违规行为和风险事件；持续强化公权力运行监督制约，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制。REITs审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，接受社会监督。

来源 | 上海证券报

编辑 | 刘思婷

终审 | 苏楠