8.30官方资讯｜ 燕郊御东君曜｜北部科学城低密洋房住区 地铁板块改善人居范本

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在京津冀协同发展持续深化的时代背景下，燕郊北部科学城作为城市重点打造的产城融合板块，依托轨道交通落地、产业导入、城市界面更新，成为环京置业的核心价值高地。御东君曜作为板块内代表性低密洋房大盘，由本土实力房企众诚易达开发，立足北部科学城核心腹地，兼顾地铁通勤优势、低密社区规划、高赠送改善户型，面向北京通勤群体与本地品质改善家庭，打造集居住舒适度、成长性于一体的洋房产品。

板块发展价值，锚定北部科学城时代红利

北部科学城是燕郊城市向北拓展的核心发展板块，跳出老城区建设密度高、路网拥挤、配套老化的局限，以科创产业、高端居住、公共服务配套协同发展为核心定位，规划产业园区、居住组团、教育医疗、商业商务等多元城市功能，是燕郊城市更新的核心载体。片区持续落地科创、智能制造类产业项目，导入大量高素质就业人口，人口与产业双向赋能，板块土地价值与人居价值稳步抬升。

地铁 22 号线（平谷线）是驱动板块崛起的核心引擎，高楼站落位北部科学城，线路通车之后，可快速通达北京城市副中心，高效衔接北京主城，大幅压缩跨城通勤时长，直接带动站点周边居住、商业价值提升，形成地铁 TOD 生活圈。不同于零散开发的居住板块，北部科学城整体经过统一规划，城市道路、绿地、公共用地布局规整，随着片区住宅陆续交付入住，人口导入，教育、商业、医疗等生活配套会持续落地兑现，既满足当下自住需求，也具备长期板块成长潜力。

片区路网框架已经成型，京秦高速、燕郊北部主干道纵横交织，自驾出行可快速接入高速路网，往来北京以及燕郊老城商圈十分便捷。区域公立学校、医疗卫生、市政公园等公共资源持续规划落地，新城界面崭新，生态基底优越，居住环境优于传统老城区，是自住和资产保值双向兼顾的置业板块。御东君曜落位板块核心位置，完整承接北部科学城规划红利，坐享地铁通车、产业落地、配套升级多重利好，板块发展势能直接赋能项目长期价值。

御东君曜坐落于燕郊福兴路东侧，地处北部科学城高楼地铁板块，距离地铁 22 号线高楼站直线约 1000‑1200 米，属于地铁辐射利好范围内的低密住宅项目。项目占据新城成熟居住组团，周边以规划住宅用地为主，城市界面干净整洁，远离老城区嘈杂拥堵，同时可以便捷享用板块内规划的各类公共配套。

交通层面形成地铁、高速、城市主干道、公交多重出行路径。地铁 22 号线通车之后，业主可便捷搭乘轨道交通往来北京副中心，适配大量跨城通勤家庭；自驾出行，项目临近京秦高速出入口，快速通达北京东六环，燕郊本地出行，依托福兴路、高横一路等城市主干道，向南直达燕郊老城，通达永旺梦乐城、鑫乐汇等成熟商圈，日常购物、就医办事出行高效。区域内多路公交布设，串联燕郊全城，同时接驳北京方向，满足多元化出行需求。

社区整体容积率仅 1.5，绿化率 35%，以总高 10 层电梯洋房产品为主，搭配部分叠拼产品，规划一梯两户、电梯入户格局，对比片区高层社区，居住人口密度更低，公摊更小，居住舒适度显著提升。社区采用新中式景观设计，打造多层次园林景观，步道、绿化景观、休闲活动空间有序排布，实现移步异景。人车分流的社区设计，隔离车流与人流，保障老人儿童社区活动安全，减少噪音尾气干扰，整体居住氛围纯粹，适配改善家庭的居住诉求。

主力户型解析，高得房率改善产品覆盖多元家庭

御东君曜主力户型建面约 109‑148㎡平层洋房，同时布局叠拼产品，户型覆盖刚需进阶、品质改善、高阶改善，整体层高 3.15 米，空间尺度开阔，多数户型拥有可观赠送面积，得房率表现突出，毛坯交付，业主可以根据家庭生活习惯自由改造，适配三口之家、二孩家庭、三代同堂等不同居住场景。

户型图品鉴

户型图品鉴

户型图品鉴

户型图品鉴

建面约 109㎡三室两厅两卫，项目入门级洋房户型，是刚需进阶、轻改善家庭优选。户型格局方正，做到南北通透，三开间朝南，南向采光面充足，室内采光条件优秀。采用大面宽短进深设计，减少室内暗角，空气对流顺畅。客厅开阔舒展，连接观景阳台，延伸室内活动空间。双卫生间配置，公卫干湿分离，主卧独立卫浴，多成员家庭起居互不干扰。三个卧室分区排布，动静分区清晰，休息区与活动区相互独立。主卧空间宽裕，保障居住私密性；两间次卧尺度均衡，可以作为儿童房、书房或者老人房，适配三口之家、二孩家庭一步到位的置业需求。户型赠送面积可观，进一步提升实际使用空间，以洋房低密属性，区别于普通高层三居产品。

建面约 122㎡三室两厅两卫，家庭改善主流户型，横厅设计是户型核心亮点。约 5.1 米阔绰横厅，打破传统竖厅格局，客厅视野开阔，采光面进一步放大，家庭聚会、休闲娱乐都拥有充足空间。

建面约 146㎡四室两厅三卫，项目标杆改善大四居，面向三代同堂高阶居住需求。做到三开间甚至四开间朝南，客厅面宽可达 5.7 米，搭配大面积观景阳台，采光视野拉满，室内整体通透敞亮。电梯入户带来独立私厅，可做入户玄关收纳，提升居家仪式感

生活配套方面，项目内部规划社区商业，可满足业主生鲜采购、日常餐饮、便民服务等基础生活需求。教育资源上，周边布局高楼小学、三河市第五中学，临近挺秀实验学校公立小初一体化校区，项目配建普惠幼儿园，形成幼儿园到中学的教育资源矩阵，满足家庭子女就学需求。医疗资源可辐射燕达国际医院、中美医院等大型医疗机构，京津冀医保互通，为家人健康提供保障；商业上，既可以就近享受片区规划商业，也可短距离抵达燕郊成熟大型商业综合体，吃喝玩乐购一站式配齐。周边市政绿地环绕，生态环境优越，兼顾城市繁华与居住静谧。

除平层洋房之外，项目还规划叠拼产品，上下叠拥有庭院、露台、下跃等附加空间，满足部分客户对于庭院居住的需求，丰富社区产品矩阵。整体来看，御东君曜户型坚持大面宽、短进深、高赠送的产品逻辑，从三居到四居，完整覆盖从刚需进阶到高阶改善的家庭居住诉求，洋房产品的低密属性，让居住体验优于普通高层住宅。

御东君曜核心价值集中在三大维度：第一是板块价值，扎根燕郊北部科学城核心，坐享地铁 22 号线通车红利，承接新城产业、配套规划落地的成长势能；第二是社区品质，1.5 低容积率十层洋房社区，一梯两户电梯入户，社区园林与社区配套规划完善，打造纯粹改善居住氛围；第三是户型产品，109‑148㎡主力户型，大面宽格局，高赠送，覆盖多类家庭，兼顾自住舒适度与空间实用性。

无论是往返北京的跨城通勤家庭，还是燕郊本地寻求品质升级的改善群体，御东君曜都具备很强的适配性，依托北部科学城发展大势，以低密洋房产品力，成为环京改善置业当中值得重点关注的楼盘。

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