北京
出了新文件，个人住房贷款的最长期限延长到了40年。
存量贷款也可以向银行申请延长期限，据财联社报道建行已经开始接受申请，延长幅度不超过原本期限的一半且最长不超过40年。
40年贷款的好处就是降低每月月供金额，坏处是支付的总利息变高。
如果现金流有压力，为了每月能少还点，没什么好说的只能选长期；如果现金流没压力，要不要延长还款期限呢？
其实就是看自己的边际资产收益率相对房贷利率能有多少稳定的超额回报。
注意这里说的是边际资产收益率，并不是我们总资产的投资收益率。假设长期以来投资年化能有6%，房贷利率是3%，虽然投资回报比房贷利率高了，那也不是说就应该延长房贷期限，要看的是每月因延期而省下来的这笔边际增量现金流，最终能实现什么样的投资回报。
比如我每月省下来的钱，就是放货币基金，回报没有房贷利率高，那延期就不划算。
比如我每月省下来的钱，去定投一个什么资产，预期年化回报高于房贷利率，那延期就可能划算。
为什么是可能划算呢？
因为房贷是刚性支付，而投资回报是有风险的，有风险就需要溢价补偿，回报的不确定性越高，要求的溢价补偿就应该越大。
我觉得如果是增量资金用来定投权益，最少需要能实现比房贷利率高3%-4%的超额预期回报，才值得做，如果房贷利率在3%，也就意味着预期回报要在6%-7%以上才行，如果策略的波动大，那就应该要求更多。
能实现多少预期回报，很大程度上取决于买入位置。比如现在这个位置，你说定投权益未来几年能到年化6%-7%吗？我的感觉是还挺难的，因为位置比较高，向上涨的空间和概率总会受到一些限制，这样考虑的话现在延长期限就不太划算。
如果将来市场很便宜、位置很适合买，那6%-7%就变成可预期的，延长期限就变得划算。
2026年8月30日估值：
股债利差估值分位25.9%；
A股PE分位86.2%，PB分位55.9%，估值处于高位区间；
A股到近15年的最低估值约需-40.2%，到近15年的中位估值约需-11.9% 。
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