房贷可以贷40年了，该喜还是该忧？

多年以后，当一个年轻人不再需要对着沙盘想象未来的家时，他可能不会知道，这种“交房即交证”的理所当然是从2026年8月28日开始的。

这一天，先是住建部等三部门印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，堪称“1994年以来，商品房销售制度最重要的一次变革”。之后，央行、金融监管局发布了一组重要文件，一系列房地产金融政策调整，包括个人房贷最长期限从30年拉长到了40年等重磅调整，引发市场的极大关注。

粗一看，这一次的政策并不是常规的楼市“放松”。没有降首付，没有降利率，没有放松限购。但这一次的调整确实很重要，因为它调整的是预售制这样的中国房地产运行了三十多年的底层制度。

从1994年《城市商品房预售管理办法》确立预售制度算起，已经过去了32年。“卖楼花”这个从中国香港舶来的模式，让中国房企用购房者的钱盖了三十多年的楼，也催生了“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张。32年后，这一制度终于迎来了重大调整。

理解今天的新政，要先理解过去三十年中国房地产的底层逻辑。

1994年《城市商品房预售管理办法》确立预售制度时，房企普遍缺少资金，预售制解决了“钱从哪来”的问题，所以定下的全国底线是“开发建设资金达到总投资的25%即可预售”，开发商拿地3到6个月就能预售回款，用购房者的钱盖下一栋楼、拿下一块地。这套模式运转了三十年，成就了中国城镇化最快的三十年，也埋下了风险的种子。

住建部等三部门负责人在答记者问时提到了一个名字：恒大。8月20日，深圳市中级人民法院对恒大集团、恒大地产、许家印案一审公开宣判，许家印被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。一周之后，8·28新政出台，这不是巧合。

恒大是“三高”模式最极端的样本。它用高杠杆拿地、高周转回款、高预售融资，把资金链崩到了极限，然后崩断了，至今仍是一地鸡毛。恒大案是对旧模式弊端的充分暴露，在这之后，新制度的落地才具备充分的正当性与共识基础。

但恒大只是一个引爆点，更深层的变化发生在市场层面。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬在一篇解读中给出了两组数据：全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%；今年上半年，全国二手房销售面积占比首次在半年度尺度上超过50%。

这说明市场在用脚投票，统计数据显示，全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%，今年上半年全国二手房销售面积占比首次在半年度尺度上超过50%，“所见即所得”正在成为越来越多购房者的共识，现房消费开始成为市场主流趋势。

与此同时，今年上半年全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%。房地产在收缩，但收缩的不只是规模，在经历了这一轮长达六年的下行周期后，更是压缩了旧模式的生存空间。

2023年7月，中央政治局会议首次提出“房地产市场供求关系发生重大变化”。这话说得委婉，但翻译一下就是：房子够住了。房地产市场从“有没有”转向“好不好”，预售制这个为解决“有没有”而生的制度，也该谢幕了。

8·28新政不是修修补补，而是开始调整底层制度，针对销售端、信贷端、资本端三管齐下。

先说销售端，这次动了真格。住建部等三部门的通知明确了两件事。

第一，现房销售优先。从通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。已经取得规划许可证的，鼓励现房销售。

第二，预售门槛大幅提高。继续实行预售的，单体建筑必须完成主体结构封顶。买楼花的历史要被彻底改写了。

现房销售实行备案管理，推行“交房即交证”。所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形。推行现房销售定金制——取得施工许可证后，房企可与购房人签订定金合同、收取少量定金，将定金纳入监管。

预售资金监管也升级了。购房人支付的首付款、个人住房贷款等全部存入资金监管账户，项目竣工验收、水电气热等配套具备交付条件后才能解除监管。开发商再也挪不动你的首付款了。

通知采取了“新老划断”，施行之日前已取得建设工程规划许可证的项目按原有政策执行。这样不搞“一刀切”，而是采取渐进式过渡是符合我们当前实际情况的，如果立马要求所有项目都现房交付，而原有的融资方案不变，带来更多的是混乱。

再说信贷端，央行和金融监管总局的《意见》核心变化有三条。

第一条，个人住房贷款期限从最长30年延长至40年。我国的住房贷款期限经历了三次调整，1997年，个人住房贷款期限只有10年；1997年之后将期限延长为20年；1999年又将期限延长为30年，直至此次才进一步延长至40年，这期间毕竟已间隔了近三十年，且之前的调整基本都集中在亚洲金融危机期间。

贷款年限的延长意味着每个月还贷压力的降低，以100万元贷款、年利率3%计算，30年期月供约4216元，40年期约3581元，每月少还635元。但总利息从51.8万元增加到71.8万元，这也意味着多还20万利息，换每个月少还635元。

第二条，贷款发放时点延后。买期房的，项目竣工备案后才放款。与之前卖楼花相配套的是很多人房子没盖好就开始还贷，但是这次制度调整之后，烂尾楼最大的风险——“房子没了债还在”——从制度上被解决了。

第三条，月所有债务与收入比上限从55%提高到60%。简单说就是给购房者加了更多的杠杆，但幅度不大。

开发贷款也变了，实行“主办银行制”，单个房地产项目对应一家主办银行，资金封闭管理。开发贷款期限与项目建设周期匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年。首次还本日期原则上在项目竣工备案后。

再说资本端。证监会同步出台《意见》，支持上市房企再融资，支持通过发行股份、定向可转债等工具收购涉房资产。公司债可投项目，存量债滚动续发；推进商业不动产REITs发展。这些措施虽然谈不上多特别，但都是进步，当年的“三道红线”锁死的就是房企的融资能力，你看现在这些措施，其实就是逐步打破“三道红线”的封锁。

但是，对一些教训还是有整改的，比如房地产信托首次设立量化集中度红线，一家管理1000亿的信托公司，房地产信托最多做50亿。反思一下这一波房企出险，金融机构中银行和信托公司是受伤最大的，特别是信托公司。

据中国司法大数据研究院的不完全统计，截至2023年5月末，全国已有66家信托公司存在涉房地产的司法诉讼。考虑到当时全国在运营的信托公司总数也不过六十余家，这意味着几乎所有开展地产业务的信托公司，都或多或少地被卷入了这场风险漩涡，新华信托、四川信托、中融信托、民生信托等公司最后或破产，或被重组，或被接管，鸡零狗碎至今没有结束。现在新政调整，也意味着过去靠信托高息输血的通道，被正式拧紧了。

40年房贷是这次新政中被讨论最多的条款，但很多人骂错了方向。

有人说这是让老百姓多背十年债。但事实是，几乎没有谁会真还40年。过去30年房贷的人，平均5到10年就全部还清了，无论是换房、提前还款、置换改善，中间总有一次。银行按揭贷款的实际平均期限不会超过10年。

40年是一个“可选项”，不是“必选项”。央行明确表示，这是“给予借贷双方更大的灵活度”，但银行不会傻到给所有人都批40年。一个五十岁的人去申请40年贷款，银行的第一反应是：你打算还到90岁？你真当银行的风控是纸糊的吗？

真正受益的是年轻人，降低准入门槛，减少最初几年的还款压力。30岁买房，贷40年要还到70岁，听起来吓人。但如果你在35岁换房，40年选项的意义只是让你前五年的月供少了635元。

有人问，这是不是要拉房价？

全球经验确实显示，贷款期限越长，名义购买力越高。日本推过“三代贷”（期限100年），韩国2022年将房贷从40年延长到50年，英国2024年推出50年固定利率房贷。规律是一致的——能贷的时间越长，你能承受的总价就越高。

但中国这次的政策组合，核心是“重建制度”而非“刺激价格”。没有降首付、没有降利率、没有放松限购。政策的目标是一致的，那就是把烂尾和资金挪用从制度上摁住，让好项目拿到钱，推着整个行业从高周转转向现房销售和资产运营。

在我看来，延长贷款期限算不上是什么楼市利好，它的真正意义在于，让月供压力可控的人能够进场，而不是让所有人加杠杆。

这其实也是这一轮政策的核心逻辑，不在于猛拉房价，而在于真正让居民安居乐业。

每一次制度重构，都是利益的重新分配。8·28新政之下，不同主体的命运截然不同。

首先，购房者是最大的赢家。比如“所见即所得”烂尾风险从制度上被摁住，“拿到房再还贷”不再为看不见的房子背负债务，“交房即交证”让产权清晰。

但天下没有免费的午餐，现房销售大概率会让现房的价格可能更高，因为开发商多扛了两三年的资金成本，最终要算进房价里。同时，在一些核心城市，供应阶段性收缩，也可能在短期内对价格形成支撑，这不是刺激出来的短期上涨，是供给收缩带来的结构性变化。

其次，开发商面临大洗牌。预售门槛提高、按揭放款延后，回款周期从6到12个月拉长到2到3年，传统“拿地即回血”的金融杠杆被大幅压缩，过去靠高周转活着的小房企，资金链根本扛不住，拿地要自有资金，盖楼要自己垫钱，卖房要等竣工，因此大部分中小房企会被自然淘汰。

活下来的房企，战略也要变，从追逐规模速度，转向比拼产品力和单项目回报率。工程部门将成为最关键的部门，因为赶工期、控质量，直接决定回款速度，如果你开发的房子质量不好，又是现房销售，这就倒逼开发商提升房子的质量了。

还有一个值得警惕的问题，很多人也担心，赶出来的房子，质量能有保证吗？当开发商的钱被多压了一两年，利息天天在滚，拿到地之后只会拼命赶工。封顶才能卖，那就先把楼盖起来再说。这不是说一定会出问题，但购房者收房时，确实需要多留个心眼。

再次，地方政府面临阵痛。现房销售拉长“拿地－入市”周期，土地出让金短期内可能继续下滑。但长期来看，这倒逼地方财政从“卖地”转向“产业”。土地财政的退潮，或许正是这场转型的必经之路。

有券商研报判断，新政将推动行业从“债权依赖”转向“股债结合+资产证券化”，对标美日房企的实物资产运营模式。房地产正在从“金融游戏”回归“制造业”，此前我们一直呼吁房地产回归制造业，盖好房子、卖好房子，也许真的要来了。

这听起来简单，但中国楼市用了三十年才走完这段弯路。

最后我要说的是，8·28新政不是房地产的“救市”，你可以把它看作是一个旧模式的终结，但同时也是另一个新模式的开启。

中国经济的杠杆，很大程度上就是房地产，把未来40年、50年甚至70年的土地使用权一次性变现。预售制是这根杠杆的支点。现在，支点被挪走了。

这不是某个人的意志，这是一轮周期调整之后成百上千家房地产企业暴雷之后市场的必然选择，当市场主要矛盾从“有没有”转向“好不好”，当二手房交易量超过新房，当购房者用脚投票选择现房，制度不改，就会被市场抛弃。

如果8·28新政能让人记住一件事，我希望是：一个年轻人花掉父母一辈子积蓄买一套房时，至少不用再赌运气了。制度性的缺陷，终于补上了！

No.7065 原创首发文章｜作者 梁云风

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