北京
北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。
我是2016年毕业来北京的，码农，当时房价猛涨，本来我想买回龙观的，但家里凑的钱少就买在了燕郊福城。到现在虽然没赔但如果细算账的话也损失了利息，所以有点后悔，当时如果再借点钱买回龙观就至少还有点利润。
现在我的想法是等地铁通车，这样燕郊的房租房价都会涨，我想卖掉房子回老家了，当然前提得是房子能赚到钱。所以我请教您的预测，燕郊能涨到多少？什么时候和价位出手合适？福城上上城六期，127平三居室。
章哥：
1、燕郊地铁通车导致房租+房价上涨。这怎么说呢，理论上没问题，但现实中或许未必是普涨，而是大多数情况下只是离地铁站最近的小区或楼栋涨一些，幅度还不会太大。
这可以参考回龙观当年通地铁的情况，很多人预测通车后会导致房价和租金大涨，但现实中的帮助有限，只有一部分离地铁站近的涨了，幅度也不大。通州其实也是这种情况，或者说所有郊区都是这样。
2、这背后的道理是，商品价格是由供需关系决定的，但价格也对供需关系有反作用力，或者叫能动性。
那假定燕郊通车后如果房租房价不涨，来这里租房买房的人才会多。但如果价格都上涨了，那地铁的优势就被价格给抵消了，人们为什么还要来高价接盘？
3、再一点，在任何一个时期，人们对某种需求的总消费量是恒定的，衣食住行莫不如此。假定北京有1万租房人，他们每个月的租房花费是人均2000，那总量就是2000万，这个数字不会轻易的大幅涨跌。
本来这1万人中有1000人是在燕郊租房的，人均1000，总量100万。那如果地铁通车后有2000人到燕郊租房了，房租也涨到了人均1500，总量就是300万了，留给北京的从900万降到了700万。那请问北京的房东们在租房人减少+空房增多的情况下，会怎么应对？或者说在需求减少+供应增加的情况下，市场价格是否会做出反应和调整？
肯定的呗，毕竟商品价格是由供需关系决定的，在需求减少+供应量增加的情况下，北京的房租必定下跌。
那问题又来了，如果北京的房租整体下降了，那些去燕郊租房的是否会又跑回来？大概率是会反复的博弈的，最终结果是跟没通车之前的情况差不多。真正得到利好的只有少数离地铁站最近的小区或楼栋，对市场价格没太大影响。
4、另外我刚刚上网看了一下，福城上上城六期距离地铁站好像在2公里以上吧？稍微有点儿远，未必得到太多的利好。
另外是您家这户型有点儿偏大了，三居室还是127平的，这租金不太好上涨，或者说坪效是大概率低于紧凑户型的。毕竟到燕郊租房的大多数是刚需，改善为主的不太多。当然如果打隔断分租的话肯定好些，但说实话都到燕郊了，愿意分租单间的会很多吗？这我不了解当地市场，您问问当地中介吧。
仅供参考。
#北京买房#北京房产#北京学区#北京升学#北京二手房#北京房产投资#北京升学规划#北京学区房
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
