北京买房：理清思路，购房建议1991

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我们的房子在安华西里，老破小两居室，跟德胜学区几乎就是隔了一条街，之前是能在德胜入学的，但现在不行了。我们想换到德胜，可是房价是7万和14万的差距，整整差了一倍都是学区的价格。所以我们非常的纠结，不知道这么换房有没有意义？

A：

1、安华西里，那不光是和西城一街之隔，跟东城也是一街之隔啊，典型的三区交界。以前没有明确学区划分的时候相对好办，直接报名不行的掏点儿赞助费也能行，怎么都比买房省钱多了。但这就甭提了，只说现在的吧。

2、有没有意义看从什么角度说了，或者是看自己重视哪方面？居住角度肯定是没意义呗，等于是多花了接近一倍的钱，但居住体验没有任何改变，或者还更差点儿了呢。

学区角度那得看孩子的成绩，或者是将来高考时考上好大学了就有意义，没考上那就意义不大，要是连普高都上不了就彻底没什么意义了。

3、所以这看孩子的天分+父母的期望值吧。是读书的料那就应该得到最好的资源，不是那块料就算了。当然如果真的是天才也没必要去，北京任何学区或学校都不会被耽误的。

孩子如果超过五岁了可以去做个智商测试，很多三甲医院都能做，千儿八百块钱，年龄越大结果越准。

另外父母如果期望值高就也换德胜吧，毕竟能提高考上好大学的概率，西城的下限也远高于朝阳。期望值不太高的，比如能上个大学就行，那去不去的就意义不大了，毕竟花钱太多了。

仅供参考。

二

Q:

那我问最后一个问题，您说房价越高的学区溢价越低，请说说阳光丽景的吧，德胜神盘，98平两居室至少1600万，怎么溢价低了？

A：

1、您这是网上刚截的图吧？97.99平的，朝向东北，报价1600万整。那我也刚上网搜了一下出租的房源，98.05平的，朝向东北，租金报价16800。您可以上网验证一下。

2、那假定这俩价格都不能砍价，租售比就是1600/16800=952。北京两居室的平均值是650，从表面上看这套房的学区溢价达到了30%。那就先提个问题吧，您自己都知道德胜的平均溢价为40%，占坑儿达到50%都正常，请问这30%的高总价大户型商品房，算不算溢价相对低的？

而且这还是表面的溢价率。在现实中，户型越大，租售比是越不划算的，也就是收益率越低。如果是70平的商品房小两居，非学区房的租售比能在600，租金回报率2%。而如果是100平的两居，租售比在700都正常，回报率也就1.7%了。也就是说，如果用700当参考值，那阳光丽景这套两居室的溢价率则是26%，更低了吧？

再有一点，这套房的朝向是东北，这种朝向的房子的租金是要偏低的。也就是说，如果是朝向好些的，那溢价率就低于25%了，是否更算偏低的？

3、总之就是这点事儿吧。您别问我了，我也不再回答。您提的这仨问题一个比一个咄咄逼人，也不知您是要咨询还是来砸场子的。换不换房是您自己的事儿，犯不上跟我较劲吧？您的预算不高更是您自己的事儿了，跟人家豪宅较劲没什么意思吧？

仅供参考。

三

Q:

您说东城和西城的学区溢价都是25%，不对吧？我家旁边就是六铺炕，西城这边15万一平，东城的和平里171学区才10万，这对吗？

A：

1、您这有点儿抬杠了。相当于我说北京的平均收入是7/8000块钱，但您非得说那凭什么我才挣3000，而隔壁老王挣3万啊？这对吗？我说的是东西城的平均溢价率，而您说的是现实中的具体板块，这就没必要掰扯。

2、而且您还刻意的没提西城是哪个学区，德胜啊，几乎是全北京最热门学区了，您为什么不提啊？这就相当于您说隔壁老王挣2万，但不提他在互联网大厂上班，其实他的收入在行业内还算低的呢。

而且您这15万一平如果是在六铺炕的老小区，那也是比较高的了，估计是占坑儿房的单价，属于溢价率最高的一档。而东城这边的10万则是相对低的，估计是大户型的。所以这种对比就更没什么意思的，拉一个踩一个，这种搬杠有什么意义吗？

3、我不跟您掰扯了。简单说就是德胜的平均溢价率远超平均值，老小区基本都在40%以上，占坑儿房高到50%都正常。和平里这边则是高了也就是30%多吧，25%的也有的是。

仅供参考。

四

Q:

借您的宝地来发个吐槽贴，租房避雷贴。

昌平**苑*区*楼*，业主姓*。此小区为X产权，业主都是当地农民拆迁户，素质可想而知。租房时价格一分不让，退房时又提灯定损，墙上孩子贴的贴纸一张扣十块，门把手松了扣30，说我们用电量大是空调用的多，扣了200加氟费。而且就算我们认可了被扣1000块，剩下的押金也拖了整整半个月，电话不接微信不回，直到我们要报警才给的钱。

房子问题：楼里有养狗的，每天早上5点就遛狗，狗叫声能穿透关着的窗户，而且经常带动其他家的狗也叫。小区的隔音极差，楼上的各种噪音经常吵的睡不着。各种管线都已经老化，插座几乎都有烧黑的痕迹，住这种房子都担心哪天被电死。小区住户还有卖菜的，经常半夜就咣咣的装车声，经常把人吵醒。空调之所以开的多是因为制冷太差，房东也不管修，只能是开着凑合着用。家具都是老破旧，床掀开床垫都有一股非常明显的发霉味，沙发也是。门窗都关不严，否则也不至于噪音这么大。

基本就这些吧，发出来让在北京打拼的避雷，记住**苑这小区，记住这个房东，记住门牌号。

A：

呵呵，我会帮您发的，但我好像回复不了什么，只能是表示同情和理解……

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