现房时代「三道题」，华润置地给出了答卷！

8月28日，住建部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。

实行了28年的商品房预售制，迎来最深刻的一次调整，房地产将全面进入现房销售时代。

对行业而言，转型变革是必然的：先建后卖，资金占压周期成倍拉长，回款节奏彻底改变，开发商必须重构自己的经营模式。

在涛哥看来，地产行业越来越呈现K型分化：多数企业销售、利润、市值仍在寻底；少数头部企业则回到正增长，信用评级、资本市场表现在修复。新政落地后，这场分化只会更快。

而在现在这个时刻，所有房企都必须要思考：行业的未来怎么走？转型的方向在哪里？

就在新政落地的三天后，华润置地2026年中期业绩发布，涛哥读了之后，一个感受越来越清晰——

关于地产行业未来的很多疑问，华润置地这份中报里，已经给出了答案的雏形

上半年，华润置地签约金额1165亿、同比增长5.6%，稳居行业前三；深圳、上海等6座城市市占率位列第一，15座城市跻身前三。

核心净利润101.6亿、同比增长1.6%，居行业首位；其中经常性业务贡献占比升至65.5%，远超地产开发成为利润的大头。

市值站上了2000亿+港元，位列内房股榜首；当多数地产股距离高点腰斩时，它的市值已经修复到历史的合理水平。

在涛哥看来，新政对所有房企提出三大挑战：财务的挑战、产品的挑战、模式的挑战。

而华润置地这份中期报，恰好能让行业看到，房企面向未来的解题路径。

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财务的挑战，考验的是「家底」

新政之后，房企最直接的焦虑是钱。预售制的本质，是购房者的钱提前一两年交给开发商，成为房企最大的一笔无息资金。

新政把这根杠杆抽走了，封顶后才能卖、甚至建完才能卖，全行业的现金流模型都要重写。

这道题将考验各家的家底：现金流够不够厚，资金够不够便宜，利润够不够稳。

1）现金流考题：看业绩与现金的底盘

现房销售拉长的是回款周期，所以第一道题就是现金流：钱转不转得动。华润置地的现金流水池有四层优势。

第一层，卖房的钱在逆势增长。上半年签约额1165亿，同比增长5.6%，稳居行业前三，是头部阵营里为数不多保持正增长的一家。

而且销售含金量越来越高：销售均价站上3.6万/平方米，同比提升近四成，现金流入不仅充足且高质。

第二层，收租的钱在稳定生长。上半年经常性业务收入226.1亿，增长9.9%，占总营业额的比重已达三分之一。

98座购物中心、写字楼、酒店和轻资产业务，每天在产生与楼市波动无关的进账，成为现金流的稳压器。

第三层，未来的钱已提前锁定。6月末，已签未结算开发物业营业额1881.9亿，其中972.8亿将在年内结算，意味着后续更多资金解锁。

第四层，攒下的现金足够厚实。期末在手现金989.1亿元，现金储备非常充沛。

卖房的钱在增长，收租的钱在生长，锁定的钱在路上，攒下的钱够厚。现金流转得动，业绩看得见，这是华润置地应对新政的关键底盘。

2）资金考题：看融资成本与信用的底色

新政把资金占用周期拉长，意味着一笔生意，需要的资金更多、占用时间也更久。这时候，融资成本和债务结构就是生死线。

上半年，华润置地加权平均融资成本2.63%，较去年底再降9个基点，再创历史新低，维持行业最低水平。

尤其上半年境内新发的一笔超短期融资券，票面利率只有1.55%。放在全行业看，这是很多房企不敢想的利率，也是极强的竞争优势。

债务端，华润置地净有息负债率41.0%，保持在行业低位，并且结构以长期负债为主；行业收缩期，低负债、长久期意味着能进退自如，不仅安全无忧，更有余力去拿地。

资本市场给出了更直接的判断：地产评级以下调为主的这几年，标普、穆迪维持其投资级的评级，惠誉更在7月29日给出了少见的上调，三大国际评级机构综合信用评级位居行业第一梯队。

评级越高，融资渠道越宽，越能在行业最缺钱的时候拿到便宜的钱。钱借得起、借得便宜，是华润置地应对新政的稳健底色。

3）利润考题：是行业利润第一的底气

现房销售压缩开发利润空间后，利润结构就是企业的分水岭。

上半年华润置地营业额678.7亿，核心净利润101.6亿，同比增1.6%；综合毛利率25.4%，同比还提升了1.4个百分点。

其中，经常性业务贡献核心净利润66.5亿，占比升至65.5%、同比提高了5.3个百分点，成为利润的重要贡献者。

要知道在2025年，其归母净利润254亿、连续第4年居于行业首位；从本次中报看，它利润的成色还在不断提高。

如果与全行业比较，2025年华润置地净资产收益率ROE约9%，放进所有上市公司的大赛道里，高于A股上市房企的整体水平，也不输大多数行业的均值。

这代表着房地产行业依然能赚钱，依然是值得发展的行业，只是赚钱的方法要跟着改变。

所以财务这关，华润置地交出的答卷是：现金流转得动、资金借得起、利润赚得稳。这三张底牌，是其穿越周期、面向未来的核心家底。

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产品的挑战，考验的是「超前」

现房销售对产品的挑战，远超出很多人想象。

现房销售，意味着从“卖图纸”变成“卖实物”：一个项目从拿地、设计到建成，要一两年的时间，这两年市场在变、审美在变、竞品在变，怎么保证房子建成那一刻，依然有竞争力？

答案只有一个：超前产品力。谁的产品能经得起一两年的时间差，谁就过得了这道关。华润置地的答卷，可以从三个层面看。

1）一线领跑：最重要的战场，站稳领先身位

产品力的成色，要放到最难的战场检验。一线城市是央国企重兵集结、竞争白热化的市场，也是产品迭代最快、客户最挑剔的市场。

中报显示，上半年华润置地在深圳、上海等6座城市市占率位列当地第一，15座城市跻身区域前三。

中指院显示，1-6月华润置地上海销售289.5亿、深圳239.2亿，两城均居房企销售榜首，北京跻身前三，一线城市综合业绩行业第一。

项目层面的成色更加足：深圳湾澐玺、上海澐启滨江登上全国单盘销售冠亚军。澐启滨江截至8月累计11次开盘、超1100组高净值业主落定，销售破258亿。深圳湾澐玺全盘598套顶级豪宅已经基本清盘。

而两大顶流之外，华润置地在全国高端市场上几乎全线通吃：上海士林润园成交破70亿，套均近9000万风貌别墅热销；深圳观潮三开三捷破100亿，成为大湾区又一个爆款。北京润园55.8亿登顶全市单盘销冠。

最挑剔的城市、最贵的价格段，能把房子卖成销冠，这就是「超前」二字最直接的注脚。

2）体系领先：从豪宅到改善，都有领先优势

单个项目的热销可以靠机遇，全谱系的战绩靠的只能是体系。华润置地以“单盘主义”为核心的极致产品力，已经是一座完整的金字塔。

塔尖，用顶级作品定标准。澐玺刷新过全国开盘纪录，澐启滨江重写上海豪宅的流速认知，观潮把“想象力”卷成深圳豪宅的新标尺，北京润园以四代墅打开北京市场。华润置地的顶级产品落子哪里，产品标准就会被重新定义。

塔身，是全面开花的改善线。“先锋、海派、传承、文化、高定”价值主张，落到“好产品、好社区、好服务”的三好十二优好房子体系，再凭借“单盘主义”的精神向全客群输出：

上海外滩瑞府、翡雲悦府上半年双双收金超30亿，时代之城热销超2000套，杭州的润启未来之城、东莞松山湖润园、福建晋江悦府在各自市场领跑。

塔基，是难以复制的综合体基因。深圳湾20年造城才有澐玺的无可替代；武昌万象城周末日均客流10万+托起长江天际的热销；上海中環置地中心以百万方TOD养出2000套量级的超级大盘。

每一套房子背后，都是一整套城市生活的底盘——这是单一住宅开发模式给不了的竞争力。

这两年国家反复强调“好房子”，现房销售等于把好房子从政策倡导，变成了销售的硬门槛。提前把产品体系建好的企业，等于提前拿到了下一个时代的入场券。

3）土储扎实：过渡期的业绩，已经提前锁定

还有一个容易被忽略的重点。新政按新老划断执行，现房销售主要针对新出让土地。

上半年，华润置地以总地价341亿，获取16宗优质土储，权益投资324.9亿，一二线城市投资占比99%，投资强度位列行业第二，新增土地货值745.9亿、位居行业第一(普睿数据)。

加上4712万平米总土储，未来两三年它手里有一批适用现行销售方式的优质货源，可满足过渡期的业绩。

产品这道题，华润置地的答案是三个提前量：一线占好了身位，体系超前市场，土储支撑了过渡期，并为未来提前布局。

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模式的挑战，考验的是「后手」

第三道题，则关乎这个行业未来的发展模式。

现房销售之下，开发业务会越来越像制造业：先投入、后回款，赚加工的利润，拼成本的管控。要实现更好的价值回报，房企必须找到新的增长点和发展模式。

华润置地中报里，开发业务毛利率是10%，而同一张报表上，经营性不动产毛利率是73.3%。这正是华润置地“三条增长曲线”战略在行业未来竞争中的重要意义。

1）第二曲线：收租生意的「确定性」

先看第二曲线，收租。上半年经营性不动产收租型业务营业额141.6亿，同比增长17.0%，核心净利润56.2亿，同比增长12.7%。

其中购物中心营业额124.4亿，同比增长19.4%，零售额1281.9亿，同比增长16.4%，增速显著跑赢全国社零大盘；出租率98.0%，经营利润率66.0%，再创历史新高。

华润置地手里，有98座自持在营购物中心，厦门万象城二期上半年高品质开业；此外还一口气新获取5个优质购物中心项目。下行期，别人卖资产回血，华润置地买资产扩仓，锁定持续几十年的现金流。

在开发利润越来越薄的未来，收租就是穿越周期的稳定器——香港的老牌开发商们，早已用几十年验证过这门生意。

2）第三曲线：轻资产的「成长性」

第二曲线赚的是自家资产的租金，第三曲线赚的是帮别人管理的服务费，更加考验能力。

华润万象生活上半年营业额92.2亿、同比增长8.1%，核心净利润22.3亿同比增长10.8%，市值与市盈率稳居行业首位。

商业管理在营购物中心138座，其中33个是向第三方的管理输出；物业管理在管面积4.4亿平方米，规模稳居行业头部。

此外，华润置地代建业务在管项目242个、管理面积6223万平米，获评最高等级三星资质；文体场馆在管24个、营收增长18.1%；租赁住房在管房间9.9万间，规模居行业前六。

华润置地把二十多年练出来的运营本事，变成了别人愿意付费的服务。为什么这在未来竞争中重要？因为制造业化时代，资产可以买卖，能力才是壁垒。

当一家公司的能力，离开自家资产还能赚钱，它的增长就不再受土地储备的约束。

3）资产闭环：大资管的「流动性」

现房时代，开发资金占压更重，资产的变现能力直接决定资金链的弹性。这也是新政之后，全行业迟早要补的一门功课。

华润置地已经把这门功课跑成了闭环：6月，成都万象城机构间REIT成功发行，资产规模超百亿；华润有巢REIT完成上海马桥项目的扩募，收入同比增长了75%；华润消费REIT市值稳居C-REITs首位，累计分红7.71亿。

还有南通、临沂两座购物中心公募REIT申报同步推进。截至6月末，集团资产管理规模达5243亿，较上年末再增221亿。

成熟资产通过REIT变现，资金回流再投入新资产，运营能力在管理端持续创收。资本闭环日趋成熟，这为具备综合实力和大资管能力的头部企业，带来突围破局的重大机遇。

这套循环的意义，最终会体现在估值上。市场给开发业务的，是随行就市的周期估值；给经常性收益和资管平台的，是穿越周期的估值。

当近三分之二利润来自经营、资产又可以持续变现，一家房企的估值逻辑，就和传统开发商分了家。

确定性、成长性、流动性兼具，华润置地对于未来的答案写在开发之外，三条曲线就是它为下一个时代备好的后手。

当房企都在思考行业的未来。华润置地的这份中报，已经给出了一个参考样本。

其实，这条路径并不是没有先例。香港市场早已经证明过：现售为主、收租与开发双轮驱动的模式下，新鸿基这样的老牌企业穿越几十年的周期起伏。

放眼内房股，综合基础最接近新鸿基模式的，正是华润置地。这也是为什么，当多数地产股距高点腰斩时，它市值已经修复到历史的合理水平。

把眼光放长远，即便深度调整，上半年全国新建商品房销售仍有3.8万亿，依然是全球最大的居住市场，头部企业的集中度也远未见顶。

居住是从古至今不会消失的需求，会消失的只是旧模式。行业收缩的，是旧模式的那部分；新模式的部分，才刚刚展开。

面向“十五五”，华润置地给三条曲线分别定了打法——

开发销售“提质增效保利润”，经营性不动产“量质双优提利润”，轻资产管理“创新提质增利润”，锚定的方向，是创建世界一流的城市投资开发运营商。

上市30年，华润置地见过这个行业的每一次周期。未来没有标准答案，但至少，现在已经有了一份可以参考的解法。

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