调整周期里的财务韧性，卓越商企服务现金流转正与去地产化路径

卓越商企服务业绩会现场

本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道

8月28日，卓越商企服务（06989.HK）召开2026年中期业绩发布会。

2026年上半年，房地产行业深度调整仍在持续，物业管理行业整体面临物业费收缴承压、应收款信用风险抬升、人力成本刚性上涨挤压利润空间的共性挑战，行业发展逻辑从规模扩张全面转向质效优先。

在此背景下，卓越商企服务交出的中期成绩单显示，核心业务基本盘保持稳健，经营性现金流实现半年度转正，业务结构持续去地产化，折射出头部物企在周期底部的财务防御逻辑与调整路径。

短期利润扰动

当地产红利逐渐退场，物业企业正在经历一场从“资源依附”到“市场竞争”的重新洗牌。

报告期内，卓越商企服务实现营业收入21.4亿元，剔除2025年金融业务出表的影响后同比增长7.2%，核心业务基本盘保持稳固。

其中最能体现市场化拓展能力的第三方自拓业务收入达10.9亿元，同比增长16.7%，对应毛利同比增长14.5%，在行业存量博弈、整体增速放缓的背景下，展现出较强的市场拓展韧性与客户竞争力。

与之形成对照的是，期内归母净利润为1.18亿元，同比下降19.8%。但拆解利润结构可以发现，利润下滑并未指向主营业务盈利能力的恶化，而是主要由非经营性的减值计提增加所致，这与当前行业整体的信用环境直接相关。

卓越商企服务财务管理中心负责人夏世刚在业绩会上解释：“随着房地产周期的深度调整还没有结束，整个行业近年来对于应收拨备的态度仍然比较谨慎，本年我们基于审慎的原则，对应收账款以及担保负债进一步补充了拨备减值。”

据财报披露，上半年卓越商企服务应收款项、合约资产及已发出财务担保的减值损失合计1.13亿元，主要来自两部分：一是应收账款信用减值损失，二是针对历史并购形成的北京环球财务担保负债的信用减值计提。

剔除住宅减值、关联方应收账龄结构变化、担保事项拨补等非经营性因素后，其核心业务利润保持相对稳定，且较2025年全年已实现筑底。

在成本端，卓越商企服务费用管控成效持续显现，运营效率稳步提升。上半年管销费率整体降至6.2%，同比下降0.2个百分点。

夏世刚表示，这一成果“得益于公司一直坚持的数字化流程优化以及内部资源整合，在运营提效方面取得了一定的成果”。

从盈利结构看，其主动优化业务组合，精简部分盈利能力较弱、回款能力较差的项目，推动基础物业管理服务毛利率同比提升0.1个百分点，增值服务毛利率大幅提升7.5个百分点至30.7%，盈利结构持续向高质量方向调整。

如果说利润端的短期波动是行业周期下的审慎计提，属于账面层面的会计调整，那么现金流的修复与业务结构的去地产化调整，则是卓越商企服务应对周期、构筑长期韧性的核心支撑，也是更具实质意义的经营改善信号。

去地产化深化

房地产行业的深度调整，使得高度依赖关联方地产业务的物企普遍面临收入收缩、应收款高企、现金流承压的共同困境。

降低对地产关联方的依赖、提升市场化独立经营能力，成为物企穿越周期的核心命题。卓越商企服务的中期数据显示，其在现金流修复与业务结构优化上已取得阶段性成效，呈现出典型的周期底部修复特征。

其中最具标志性的信号，是经营性现金流的拐点性改善。2026年上半年，其经营性现金净流入0.44亿元，为近三年来半年度首次扭亏为正。“现金流是企业经营的血液，我们将继续坚持以现金流管理为导向，不断提升资金管理运营的能力。”夏世刚于业绩会中强调。

现金流改善的背后，是卓越商企服务对回款质量的强管控与业务结构的主动优化。数据显示，第三方应收账款期末余额13.68亿元，较去年年底增速10.4%，增速较去年同期下降8.4个百分点，与业务增长规模基本匹配；整体应收账款周转效率持续提升，资金回笼节奏逐步回归良性区间。

卓越商企服务从业务准入端就建立筛选标准，主动聚焦优质且回款能力较好的业务，逐步退出高风险、低毛利项目，从源头改善现金流质量。

与此同时，其去地产化进程持续推进，业务独立性不断强化。报告期内，关联交易规模占整体收入比重降至6.8%，较去年同期下降1.2个百分点，业务对关联方的依赖度持续降低。

从行业视角看，物企逐步脱离地产母体、走向独立市场化运营是行业发展的必然趋势，关联交易占比的持续下降，意味着卓越商企服务业务的市场化属性不断增强，对单一关联方的业务风险敞口持续收窄，抗周期波动能力随之提升。

从业务结构看，第三方在管面积占比已达65.1%，较2025年末提升2.1个百分点；一线及新一线城市在管面积占比维持在75.3%的高位，大湾区与长三角分别占比35.7%、33.9%，双核心区域布局稳固。核心区域布局与多元化的客户结构，为市场化业务的持续增长提供了支撑，也为后续业绩的稳步修复奠定了基础。

综合近期主流券商物管行业研报的共识判断，当前物业管理板块整体处于周期底部磨底阶段，地产产业链信用风险传导导致的应收减值、利润承压、现金流收紧是板块共性特征。

横向对比上市物企，卓越商企服务第三方业务16.7%的收入增速处于行业第一梯队，验证了其在商办物业赛道的市场化拓展核心能力。而业务结构的变化只是表象，背后体现的是企业从地产链条参与者向独立服务运营商的身份迁移。