2026年1-8月中国房地产企业业绩分析报告

来源：克而瑞研究中心

导读

2026年8月核心城市新房成交环比跌幅收窄，二手房前八月累计同比增长6.9%。

典型房企1-8月累计实现销售权益金额14256.4亿元，单月权益销售额1510.4亿元，环比增长2.9%。

解读

前言：8月28日中国住房金融制度迎来划时代变革，在销售端住房城乡建设部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，推行现房销售与资金全额监管，信贷端将个人房贷期限延至40年并延后放款时点，融资端支持REITs和并购重组，推动基础制度系统性变革。同期，《住房公积金管理条例》迎来施行以来最大幅度修订，提取范围扩至住房全生命周期，放开灵活就业人员自愿缴存，并推进全国互信互认。地方层面约56次政策以公积金优化为主，一线城市北京、上海率先放宽限购、下调首付比例并推出购房补贴，成都、重庆等城市跟进，多地同步加快城市更新与“好房子”建设。从数据来看，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约933万平方米，环比下降16.9%，降幅较上月收窄5.8个百分点，前8月累计成交面积约9297万平方米，累计同比下跌10.8%。

本月典型房企实现销售权益金额1510.4亿元。

1 销售规模：典型房企单月权益销售额1510.4亿元

2026年8月，典型房企实现单月销售权益金额1510.4亿元，环比增长2.9%；2026年1-8月累计实现销售权益金额14256.4亿元，同比下降12%，较上月跌幅减少3.8个百分点。

2企业表现：龙头房企业绩分化，部分央企持续强势增长

从企业权益销售额的分布来看，2026年1-8月销售规模超过100亿元的企业共有29家，50-100亿的企业有36家，30-50亿的企业有32家，10-30亿的企业有3家。房企销售权益榜前20中17家为央国企，央国企仍然是市场的绝对主力。

从企业权益销售额情况来看，2026年1-8月，龙头房企内部不同性质企业分化进一步加剧：央企阵营表现强劲，TOP5全部实现增长，增幅达到10%以上。整体来看，央企阵营实力进一步提升，其他性质房企的份额持续被挤压。

3 政策环境：房地产新模式的基础制度落地，京沪渝蓉等重点城市集中松绑

2026年8月，房地产政策环境延续适度宽松基调，并在月末迎来中央层面集中系统性政策加码，房地产发展新模式制度建设迎来重大突破。

中央层面，8月18日，国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，自9月20日起施行，为《条例》1999年施行以来力度最大的一次系统性调整。修订重点包括：提取情形从6项增至9类，覆盖购房、租房、装修、物业费等住房全生命周期需求；放开灵活就业人员自愿缴存；简化提取手续，推进公积金全国互信互认等。8月28日，多部委集中发布房地产新政“组合拳”，房地产新模式基础制度落地，是一次划时代的制度变革：销售端，住建部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，有力有序推进现房销售，实行预售的单体建筑须完成主体结构封顶，购房人首付款与个贷资金全额纳入监管账户，从源头防范交付风险；信贷端，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至40年，并延后贷款发放时点——预售严格在竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”；融资端，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资、并购重组及发行ABS，推动REITs高质量发展，推动房企融资由“依赖主体信用”转向“基于项目情况”。货币政策方面，8月20日LPR连续15个月保持不变，1年期3.0%、5年期以上3.5%，处于历史低位。

地方层面，至8月底约56次出台房地产相关政策，公积金政策优化最为密集，成为地方稳市场的主要抓手。行政调控方面，一线城市北京、上海领衔宽松：北京优化限购，非户籍五环内购房社保年限由3年调为1年，公积金额度大幅提高至首套单方120万/双方240万，支持装修提取与存量房“带押过户”；上海下调外环外二套商贷首付比例至不低于15%，推出“以旧换新”总额2亿元购房补贴及房票安置。此外，成都、重庆等地跟进购房补贴与公积金优化；多地加快推进城市更新与“好房子”建设，陕西出台提升住房品质实施方案，合肥推进“好房子”建设行动等。

4 市场成交：新房成交环比跌幅收窄，二手房同比保持正增长

房成交：环比降幅收窄、同比由平转跌，前8月累计同比下降10.8%

2026年8月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约933万平方米，环比下降16.9%，降幅较上月收窄5.8pcts；同比由7月的基本持平转跌，下降16.4%，市场在传统销售淡季与供应持续收缩的双重拖累下再度承压。1-8月累计成交面积约9297万平方米，累计同比下跌10.8%，降幅较1-7月扩大0.7pcts。需要指出的是，8月末中央层面密集释放的销售制度与信贷新政，核心城市也有针对性的提供政策助力，有望为“金九银十”市场注入交易动能，但政策从落地到成交的传导仍需时间。

从各能级城市表现看，一线城市8月成交约154万平方米，环比下降8.9%、同比增长5.9%，是三大能级中唯一保持同比正增长的板块，前8月累计成交1389万平方米，累计同比微降4.2%，市场韧性相对突出；其中上海单月成交46.56万平方米，环比增长23.4%、同比增长27.6%，在一线城市中表现最为亮眼，广州以51.21万平方米居一线城市成交规模首位。二线城市8月成交约553万平方米，环比下降16.9%、同比下降18.7%，前8月累计成交5560万平方米，累计同比下降14.4%，其中成都、西安环比降幅接近四成，长沙、杭州、成都同比跌幅均超三成，成为拖累二线成交的主要力量；仅济南、哈尔滨等部分城市逆势放量。三四线城市8月成交约226万平方米，环比下降21.6%、同比下降22.0%，单月下行压力在三大能级中最大，但前8月累计成交2348万平方米、累计同比仅微降5.3%，低基数下累计表现相对平稳。整体来看，8月新房成交“一线相对韧性、二线加速回落、三四线单月承压”的分化格局进一步凸显。

二手房成交：环比降幅扩大、同比保持正增，前8月累计同比增长6.9%

2026年8月，全国重点20城二手房成交延续回落态势“四连降”，成交面积约1451万平方米，环比下降8.0%，降幅较上月扩大2.3pcts；同比增长8.8%，增幅与上月基本持平，在新房成交同比转跌的背景下，二手仍凭借价格优势与交易灵活性维持正增长。1-8月累计成交面积约12509万平方米，累计同比增长6.9%，增速较1-7月扩大0.2pcts，二手房成交量级与增速均显著领先新房，二手主导地位持续强化。

从各能级城市表现看，一线城市8月二手房成交约414万平方米，环比下降5.6%、同比增长4.1%，前8月累计成交3608万平方米，累计同比增长5.3%。二三线城市8月成交约1038万平方米，环比下降8.9%、同比增长10.7%，前8月累计成交8900万平方米，累计同比增长7.5%，增速明显领先一线城市，反映部分二三线城市在房价充分回调后，价格敏感的刚需与改善需求释放弹性更足，存量房市场承接能力持续增强。

地市场：8月土拍热度延续回落，北京、上海领衔核心城市稳健成交

2026年8月，土地市场在7月回调基础上进一步降温，成交端明显走弱，溢价率回落至个位数区间，但核心城市优质宅地仍保持稳健热度。重点50城土地供应建面1230.73万平方米，环比增长25.70%，同比下降37.20%；成交建面603.08万平方米，环比下降31.30%，同比下降32.40%；成交金额750.61亿元，环比下降23.80%，同比增长28.80%；成交楼面价约12446元/平方米，环比增长10.90%，同比增长90.40%。供地结构上，重庆、漳州、南通、济南、武汉等城市放量居前。市场热度方面，本月平均溢价率7.68%，较7月的14.93%回落7.25个百分点，较2025年8月的6.17%仍高出1.51个百分点，超高溢价地块基本消失，市场热度中枢已较上半年明显下移；流拍率回升至3.77%，较7月略有上升，但仍处于相对低位，流拍地块主要集中在三四线城市。北京、上海核心地块仍能实现一定溢价，但整体出价更趋审慎。武汉、南宁、南昌、大连等城市因局部供地稀缺出现个别高溢价地块，但不改整体热度回落格局。

展望后市，8月中央多部委联合发布的一揽子新政将对土地市场产生深远影响。销售端推行现房销售、预售封顶及资金全额监管，将有效降低购房者交付顾虑，修复市场信心，中长期利好新房去化，进而增强房企拿地意愿；信贷端个贷期限延至40年、“交房再还贷”等举措直接降低购房门槛和月供压力，有望激活需求端，为土地市场提供需求支撑；融资端支持上市房企再融资、并购重组及REITs扩容，推动房企融资由“依赖主体信用”转向“基于项目情况”，有助于缓解房企尤其是头部国央企的资金压力，提升其在一二线核心城市补充土储的能力。同时，政策明确推进现房销售，叠加“好房子”建设导向，预计后续核心城市将加大对低密、高品质住宅用地的供给力度，城市更新及存量盘活将成为供地重要补充。但考虑到新政落地需要时间，政策效应传导至土地成交端存在时滞，叠加房企资金面分化格局短期难改，预计三季度土地市场仍将延续“总量低位运行、核心城市点状高热”的分化格局，头部国央企凭借融资优势仍为拿地主力，中小民企参与度有限。