房贷拉长到40年只是表象，楼市真正的改变大多数人没看懂

　　来源|凤凰网财经

　　8月28日，房地产领域接连落地两份重磅政策：住房城乡建设部等三部门联合推进商品住房现房销售，证监会同步发布资本市场支持房地产发展新模式的一揽子举措。最长贷款期限从30年延长至40年、预售项目房贷严格在竣工备案后发放、收入偿债比例上限上调。

　　政策密集出台之下，市场对“楼市逻辑是否转向”“房企融资是否全面开闸”的讨论持续发酵。

　　其中房贷的最长贷款期限从30年延长至40年是比较热门的话题，上海易居房地产研究院副院长严跃进对凤凰网财经表示，40年房贷是房地产金融领域的重大突破，它打破了传统30年期贷款隐含的居民收入线性增长假设，更契合当下部分群体收入阶段性波动的现实，为刚需群体提供了更灵活的现金流缓冲，整套政策的核心指向构建房地产发展新模式，而非短期刺激市场。

　　在凤凰湾区财经论坛2026、2026凤凰之星上市公司评选前夕，凤凰网财经独家对话经济学家付鹏、财经评论员刘戈，同时结合财经学者席迎春的深度政策解读，从市场交易规则、家庭资产配置、行业资本底层逻辑三个维度，拆解当下房地产市场的真实变局。

　　01

　　刘戈：期房的低价本质是“风险定价”

　　针对三部门推行现房销售的政策，凤凰网财经直播连线财经评论员刘戈，针对当前房地产市场中的期房现象分享了自己的观察。他的核心逻辑直指房地产交易里一个常被忽视的“悖论”。

　　刘戈指出，从开发商的角度讲，如果一个房企资金充沛、开发能力强，它其实更愿意卖现房。因为房子盖好了再卖，不仅购房者看得见摸得着，开发商也能卖出更高的价格，获取更丰厚的利润。

　　反过来说，如果一个本身不错的标的，开发商却坚持要以期房形式预售，这往往暴露出其自有资金不足或融资能力存在短板。

　　“期房不管现在用多少新政策去打补丁，从理论上讲，它始终带有不确定性。”刘戈坦言，期房最大的吸引力当然是价格更低，能让购房者提前锁定看中的房子。但天下没有免费的午餐——买期房少花的那些钱，本质上就是一笔“风险费”。

　　“风险费”是利弊参半的，但刘戈提醒购房者千万别低估风险的代价：“一旦你撞上烂尾这个风险，那真的是非常痛苦。这不是概率游戏，而是0和100%的区别——要么没事，要么万劫不复。”

　　02

　　付鹏：刚需买房首要属性是居住，别总纠结能不能升值

　　凤凰网财经独家对话经济学家付鹏，其针对中年群体的家庭财务与购房决策给出了清晰判断。

　　在家庭资产配置上，付鹏直言“中登”中年群体当下的第一步不是投资，而是降杠杆、还房贷、保住现金流。

　　他分析，这类群体的风险偏好处于两难境地：既无法像年轻人一样押注高成长赛道博取高收益，也做不到像退休群体那样全仓固收资产求稳定，市场上没有适配的万能理财模板。因此优先偿还债务、守住工作、保障家庭现金流安全，筑牢财务安全垫，才是谈论投资增值的前提。

　　在购房逻辑上，付鹏明确区分刚需自住与房产投资两套完全不同的框架。他表示，刚需买房的首要属性是居住，核心看居住舒适度、预算承受力、配套匹配度三点，不必过度纠结房产的资产属性与未来升值空间。

　　他进一步指出，中国楼市已经从过去城镇化、人口红利驱动的“扩圈时代”，正式进入“缩圈时代”。房产投资的逻辑已转向追逐一线城市核心地段的稀缺新房，但这类资产价格高昂，并不适合普通刚需群体。刚需住房的价值支撑更多来自周边配套与区域人口持续流入，失去新增需求支撑，房子就只剩纯自住价值。

　　03

　　席迎春：融资“开闸”不是救市，是重建行业规则

　　针对证监会发布的资本市场支持房地产新政，财经学者席迎春分析，若仅将这份文件理解为“救房地产”，就把政策的核心意义看浅了。

　　此次政策覆盖上市房企再融资、并购重组、公司债券、CMBS、REITs等一揽子资本市场工具，本质不是给旧房地产模式续命，而是重新建立行业下一阶段的生存规则。

　　席迎春梳理道，过去二三十年中国房地产的高速增长，依托的是高杠杆、高周转、高扩张的发展模式，房企、金融机构、购房者与地方政府形成了强大的正反馈循环。但这套模式成立的前提，是住房需求持续增长、房价单边上涨、融资不断扩容。

　　2020年后行业融资环境收紧，更像一场全行业压力测试，暴露了旧模式的内在脆弱性，此前的正反馈快速逆转为负反馈，整个行业的资本结构与发展逻辑都面临深度调整。

　　他认为，当前重新打开资本市场融资渠道，标志着房地产政策从过去的“止血”阶段，正式进入“造血”阶段，但绝非回到依赖银行贷款、居民预付款的老路，而是要搭建多元化的资本体系：项目早期引入股权资本与不动产基金，建设阶段对接债权融资，行业整合通过并购完成，成熟资产则通过资产证券化实现退出，形成“投资-开发-运营-现金流-证券化”的可持续循环。

　　席迎春特别强调，国企可以作为风险处置的稳定器，但绝不能成为房地产的永久接盘者。仅更换资产所有者并不会改变资产本身的价值，缺乏真实现金流的资产，只是将风险从民营房企转移到地方国企与政府资产负债表，无法真正化解风险。

　　在他看来，此次新政最核心的变化，是房地产融资逻辑从“看房企主体信用”转向“看项目本身价值”。未来金融机构与资本市场评判的核心，不再是企业规模、股东背景，而是项目有没有真实需求、成本是否合理、能不能产生稳定现金流。

　　这既是对过去“大而不能倒”逻辑的纠正，也是真正市场化资本配置的开始。

　　席迎春还判断，此次政策不是重启房地产旧周期，而是为旧周期结束后的行业重建生存规则。真正走向终结的不是房地产行业，而是那个依赖房价持续上涨、高杠杆、高周转与土地财政的旧时代；未来房企的核心竞争力，将从融资能力、拿地规模，转向产品能力、项目运营能力与持续现金流创造能力。