北京
2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、证监会等多部门密集发布多项重磅文件。 新政出台后，市场上也出现了“现房来了、房价大涨”的声音。我们认为这一判断有待商榷，现房销售后新项目入市节奏有所放缓，但现有供应仍较为充足，房价大幅上涨可能性不大，主要基于两个关键因素考虑：
第一，市场供求关系已经发生重大变化，当前新房供应充足。
经过近30年的快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，已经从住房需求旺盛、供不应求转向结构性供大于求，住房短缺时代已经过去。
现房销售虽在短期内造成新项目入市放缓，但本次政策并未全国“一刀切”，而是实行“老项目老办法、新项目新办法”的分类施策安排，存量及在途项目多数将按原有节奏推进，整体新房供应仍较为充足，现房销售不会造成短期市场供应大幅缩量，房价大涨缺乏供应端支撑。
从全国数据看，根据国家统计局数据，截至2026年7月末，全国新建商品住宅待售面积约为4.09亿平方米，中指研究院数据显示，截至7月末，重点50城可售面积2.91亿平米，市场新增供应较为充足。
第二，从房企成本端来看，本次政策层面已同步配套推出优化土地出让价款缴纳方式、加大融资支持力度等政策措施，预计将缓解、对冲房企转向现房销售面临的资金成本上升压力。
具体来看，配套政策从多个层面综合发力，为转向现房销售提供有力支撑。
一是，开发贷政策进一步优化。通过优化贷款期限、用途等安排，加大开发贷支持力度，帮助企业缓解现房销售“先建后卖”模式下前期投入大、资金占用周期长的压力。
二是，资本市场融资支持不断加大。在债券发行、股权融资等多渠道予以支持，拓宽企业中长期资金来源，优化融资结构等降低企业综合融资成本。
三是，优化土地出让价款缴纳方式、土地价格趋于理性下降，也将直接从源头降低现房项目的土地成本。近日，广州首宗“现房销售承诺制”地块成功出让，作为配套支持，政府允许土地出让金分期缴纳——签约30天内支付比例不低于50%、2年内付清全部价款，可缓解企业前期土地款支付压力。
另外，政策要求优化工程建设审批流程、缩短行政审批时限，企业自身也有望通过提质增效消化成本。在行业转型过程中，房企有望通过精细化管理、标准化建造、供应链协同等方式提升运营效率、缩短建设周期，逐步消化成本压力，而非简单地将成本转嫁到购房价格上。同时，当下房企销售回笼资金仍是第一要务，预计上调项目价格也会较为谨慎。
在上述多重因素共同作用下，房企转向现房销售所面临的综合成本有望得到有效对冲，为平稳过渡创造有利条件。
综合分析，我们认为现房销售对房价的影响整体有限，现房销售将引导房企回归产品力与质量竞争，推动行业由“高负债、高周转、高杠杆”的旧模式向注重品质与效益的高质量发展新模式转变，也将促使房地产市场回归理性，未来房价将更多由真实供需和房屋的区位、品质、服务等因素决定。
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