半年花325亿补仓，华润置地投资提速，打通REITs融资通道自我造血

本文来源：时代财经 作者：梁争誉

营收双位数下滑，华润置地正在补回投资工作。

8月31日，华润置地（01109.HK）披露2026年中期业绩。上半年，公司实现营业额678.7亿元，同比下降28.5%。其中，开发销售型业务收入同比下降39.1%至452.6亿元，经营性不动产收租型业务收入同比增长17.0%至141.6亿元。

对于营收规模下滑，华润置地首席财务官赵伟解释称，这主要与房地产行业近年来持续调整有关。“2024年，公司为控制经营风险，主动降低拿地规模，使得2026年上半年可交付项目规模有所减少。”2024年华润置地新增土储面积393万平方米，同比下降70.3%。

今年上半年，华润置地投资明显提速，累计获取16个项目，权益投资324.9亿元，仅次于保利发展。

与此同时，华润置地还在加快布局REITs。随着成都万象城机构间REIT落地，公司正在尝试打通“投资-开发-运营-退出-再投资”的资本循环。

成都万象城，图源：华润置地

上半年花超300亿拿地，加大收并购力度

华润置地营收下滑主要来自开发业务。期内，公司开发物业结算营业额452.6亿元，同比下降39.1%，结算面积197.8万平方米，同比减少38.3%。

在这样的背景下，华润置地明显提高投资强度。

上半年，华润置地共获取16个项目，总地价341亿元，权益投资324.9亿元，新增计容建筑面积284万平方米。其中，开发销售型业务获取14个项目，权益地价297.7亿元。

华润置地董事会主席李欣表示，上半年公司在一二线城市投资占比达99%，投资强度位列行业第二。

进入下半年，华润置地拿地势头不减。

7月28日，华润置地联合保利发展以161.2亿元摘下上海杨浦区八埭头综合用地，刷新上海年内地价纪录；8月28日，华润置地斥资80.56亿元竞得广州海珠区琶洲地块，溢价率33.02%，位居广州成交楼面单价TOP3。

值得一提的是，上半年，华润置地获取的16个项目中，有13个来自非公开土地市场，拿地渠道更加多元化。

例如，通过片区统筹开发，公司获取深圳大运、东莞交椅湾、北京丽泽等项目；通过收并购，获取合肥苏宁广场；同时还取得成都万家湾、郑州北龙湖等TOD商业综合体项目。

6月13日，华润置地全资子公司上海泓喆房地产开发有限公司通过司法拍卖以6.57亿元拿下合肥苏宁广场，较评估价10.21亿元折价约35.6%。这也是华润置地过往较少尝试的获取项目的方式。

华润置地董事会副主席张大为表示，合肥苏宁广场符合华润置地第二曲线发展战略及投资标准，预计开业后将成为合肥城市北部的区域商业中心。

张大为进一步透露，“十五五”期间，公司对于存量收并购会采取积极的策略，目标是每年获取1-2个优质的存量收并购项目。

成都万象城出表，打通REITs融资通道

不断买买买的背后，华润置地显然需要更多资金。

截至6月底，华润置地的现金储备约989.1亿元，较2025年底减少约165.4亿元；综合借贷额2711.8亿元，净有息负债率为41.0%。

除了在公开市场融资，手握大量商业不动产的华润置地也在扩宽融资渠道，尝试通过REITs盘活成熟商业资产。

今年上半年，成都万象城就完成了一次“资产出表+REITs上市”的资本运作。

6月25日，上海联合产权交易所公开信息显示，成都万象城项目母公司——华润置地（成都）发展有限公司100%股权以约84.75亿元成交，较75.1亿元的挂牌底价溢价12.85%。据悉，这是REITs发行前必经的资产重组环节，实质是把“物业产权”打包转让给专业管理机构，与“运营权”进行分拆。

在完成项目公司股权转让后，华润置地再以成都万象城及木棉花酒店为底层资产发行机构间REIT，于7月8日在上交所上市，资产对价约105亿元，是市场规模最大的强权益平层结构不动产项目。

成都万象城一期于2012年开业，二期于2020年开业，目前已进入相对成熟稳定的发展阶段。赵伟介绍，2025年成都万象城NOI（净运营收益）达到6.2亿元，2026年预计同比增长5%，未来三年复合增长率约4.5%至5%。

不过，根据交易架构设置，华润置地仍持有成都万象城机构间REIT39%份额，并依托万象生活继续负责项目运营管理，保留核心权益与运营主导权。

赵伟透露，2026年公司REITs业务全年规划规模为100亿-150亿元。除成都万象城外，南通、临沂商业不动产REIT正在申报，公司还将启动Pre-REITs基金二期设立工作。

今年上半年，华润置地在营购物中心98座，实现营业额124.4亿元，同比增长19.4%，出租率98.0%，同比增加0.7个百分点；写字楼营业额7.8亿元，同比下降4.2%，写字楼出租率74.3%，同比下降0.2个百分点。

期内，华润置地经常性业务收入达到226.1亿元，同比增长9.9%，占总营业额的33.3%；经常性业务核心净利润达到66.5亿元，占核心净利润的65.5%。

开发业务主动降速的阵痛中，经常性业务不仅撑起了华润置地净利的半边天，也通过存量盘活与REITs资本循环，建立新的增长方式。