绿城服务：连续四年利润提升 兑现确定价值

2026年，是物业管理行业周期迭代的重要节点，行业整体增速进入平缓阶段，但内外部因素正催化行业生态改善，可以说物业管理行业正经历前所未有的分化。当“增收不增利”成为行业通病，当头部企业纷纷主动退出低效项目，绿城服务（02869.HK）在上市十周年之际，交出了一份利润增速领跑、各项盈利能力指标逆势上涨的半年报。

近日的业绩发布会上，绿城服务主席杨掌法用“长风万里不改赶考本色，云帆济海正当破浪之时”定调这十年征程。而2026年绿城服务上半年的表现，恰恰是这家品牌物企给予市场最好的答案，长期、坚定地聚焦品质、聚焦服务，以人为本，兑现确定性价值。

核心经营利润连续四年双位数增长 领跑行业

2026年上半年，绿城服务实现营业收入98.71亿元，同比增长6.3%；核心经营利润12.49亿元，同比增长16.3%；归母净利润7.06亿元，同比增长15.2%。这也是绿城服务核心经营利润连续四年增长，增速显著领跑同行。

综合毛利率同比提升0.5个百分点至20.0%，三大业务板块毛利率齐升，物管、园区、咨询分别提升0.7、2.0、0.7个百分点。与此同时，销售及营销开支、行政开支实现双降：销售及营销开支1.36亿元，同比下降3.9%，费用率1.4%；行政开支5.84亿元，同比下降1.5%，管理费用率5.9%，同比收窄0.5个百分点。

截至2026年6月30日，绿城服务在管面积达5.80亿平方米，同比增长8.2%，在管项目3882个，覆盖全国31个省、自治区、直辖市的194个城市。“56城聚焦”战略持续深化，“重仓一线”又是绿城一直贯穿的战略。正因为如此，3882个在管项目的高续约率（稳居96.5%）和高满意度（赛维满意度95分），构筑了业绩稳定的基本盘。

但更值得关注的是储备面积的变化——储备面积同比下降6.3%至3.26亿平方米。

这一“减法”并非能力的萎缩，而是主动的战略选择。公司管理层明确表示，“有质量的规模比‘虚胖’更为重要”。一方面，公司严格把控增量项目准入门槛；另一方面，主动退出部分非核心城市及存在交付风险的储备项目，以降低潜在的交付风险与回款隐患。

在“做减法”的同时，绿城服务在核心战场持续深耕。上半年新拓年饱和营收14.6亿元，其中核心重点城市占比高达94.6%，非住宅业态占比达60.4%，非住宅新拓年饱和营收同比增长10%。

作为业内最早推行市场化拓展的头部物企，绿城服务自2001年起便启动市场化进程，上市前已完成与地产的“精神断奶”。数据显示，其在管面积中超过八成来自公开市场的激烈竞争；储备面积中，关联房企直接输送的比例仅约6.2%。

正是这种“早行一步”的市场化基因，赋予了绿城服务极大的战略自由度。当同行还在处理内部关联交易的复杂账目时，绿城服务已经轻装上阵，将全部精力聚焦于服务品质的打磨与第三方市场的开拓。

里昂发布研报称，维持绿城服务（02869）“跑赢大市”评级及目标价5.5港元。里昂指绿城服务上半年业绩符合该行的预期。尽管行业充满挑战，其物业服务业务仍保持韧性，受惠于管理总建筑面积稳步扩张，且在行业价格竞争下平均费用仍略有增加。持续的利润率改善使盈利增长快于收入。利润率连续第四年扩张，展现了管理层强大的执行力。

城市服务等非住业态占比持续提升 确定价值凸显

从“小区管家”到“城市管家”考验的不仅仅是一家物业企业突破边界的勇气，关键是背后的服务能力以及对于城市机理的深刻理解。绿城服务自2022年起，坚持从物业服务向生活服务、城市服务战略转型。组建十大专班主攻非住业态，基础物业之上整合康养、早教、资产运营等专业资源协同发力，提供一站式、体系化解决方案，推动服务供给与城市场景深度耦合。坚持聚焦核心城市、核心业态、核心客户，从新城新区到政府开发平台，从智能制造到现代产业，持续完善大客户合作机制，与城市发展同频共振。

这个时代不缺的是想法，缺少的是在各种机遇挑战下难得的定力。与行业里很多企业的选择不同，绿城服务在城市服务领域选择的是“缓步建模”。2005年涉足城市服务，2022年推出子品牌“绿城善治”，并以杭州翠苑、天水街道为“试验田”，构建党建统领、基层治理、市场化运营的全域一体化服务模型，而非简单的“物业+环卫”叠加。

8月21日，浙江省推进老旧小区物业服务提质增效暨片区化物业服务模式改革现场会在杭州桐庐召开，该项目由绿城善治运营。桐庐“大物业”一体化改革也是绿城服务实践蝶变，从1.0“兜底”迈向2.0“深耕”的见证。1.0让老城区基本需求有人回应、有人管；2.0则精准对接居民需求，推进适老化改造、养老配套等。

可以看到，绿城服务2026年上半年非住新拓占比超60%，结构持续优化。同时也说明绿城服务的品质溢价正在加速兑现。“慢即是快”，早在绿城服务介入城市服务等非住领域之初，不追求过度的表面绩效，而是真正沉下心专注服务和提升品质。快慢结合的长期深耕，增强了绿城城市服务模型可复制性与抗风险能力。截至目前，绿城善治已承接翠苑、天水、拱宸桥、采荷、桐君、横村等镇街项目，在管物业面积近800万平方米，覆盖7个街道、48个社区，服务近8万户居民。当行业仍为城市服务盈利难题困扰时，绿城服务已在杭州核心城区跑通政、企、民三方共赢闭环。

同时，快慢结合并不意味错失机会。绿城服务紧跟AI大模型的浪潮，积极推进“灯塔行动”。在绿城服务的字典里，所有战略和业务推进从来不是为了炫技。首批109台机器人在项目上的铺开，是为了在真实的物业服务场景（如清洁、巡逻、空关房巡检）中跑数据、做实绩。住宅业态，空关房AI智能体维持了高达19.5万套空关房的日常巡检效率，AI管家试点主动承接工单占比58%，成为收缴率保持稳定的隐性支撑。在西站枢纽等超大型公建项目中，善智大脑（枢纽）的应用，将客流与人车秩序的调度变得高效可视化。科技不再是高高在上的概念，而是急中生智、解决实际场景难题的“手术刀”。

绿城服务甚至将“物业+AI”产业园作为共研共创的平台，联动头部具身智能公司。这种开放式的创新，既解决了物业行业招工难、服务标准不一的痛点，也通过科技赋能让员工从重复性、高强度作业中解放出来，投入更温暖的服务中去。

长期愿景驱动 永不妥协的品质兑现

物业服务本身就具有天然的公共属性，连接千家万户的日常生活，承载基层治理的重要功能。这是一项兼具商业价值与社会价值的公益事业。绿城服务上市十年，我们看到的是一家有愿景的公司，秉持长期主义，满足客户需求，以人为本，创造价值，回馈社会。

品质就是绿城服务的生命线。上市以来，募集资金不用于同质类收并购，而是全部投入服务体系升级与内部能力锻造。2025年启动“深度服务”体系，2026年迭代至2.0版，以“深度响应、深度融入、深度信任”为内核，构建需求洞察、服务场景覆盖与人本科技深度融合的服务链路。服务精度升至战略高度，从基础四保的标准化，迈向生活服务的“心标准”。

全面启动“阳光面客”，围绕不同客群全员管家见客面客，上线工单一体化平台，以主动推动满意；高频对客界面实现提级，“梯心守护”“光影计划”“美化行动”等专项行动筑牢基础底线；体系向全场景迭代，住宅落地长者、少儿八大IP服务标准，非住发力空间运营与资产经营。

聚焦品质的背后，终究是“人对人、面对面”的信任长跑。唯有让员工有奔头，服务才会有温度；唯有让员工有尊严，信任才会有根基。绿城服务始终坚持“员工是公司的唯一本体”，激励向一线倾斜，荣誉体系与激励政策组合出台。绩优员工薪酬增幅8.7%、员工晋升2521名；聚焦“一餐饭、一张床、家人假”，天字工程守护员工食宿，子衿计划一期又一期温暖员工家庭；成长向全链覆盖，五阶分层培养体系日趋完善，擎星筑星培育绩优经理，管家星级认证强化专业。

绿城服务以“永不妥协”的品质定力和“服务向善”的价值底色，完成了从基础服务者到社区长期共建者的深度跃迁。“幸福里”共治模式持续深化，携手10万余名里长，围绕安全韧性、睦邻协商、民生服务等议题共商共治，构建起业主自治、多方协同、共享共赢的园区治理新生态。2026年上半年，美好家园、红色物业、宠物友好型特色园区不断涌现；机器人在96个项目常态化运营，作业里程超1亿米，覆盖面积超7000万平方米。在精度与温度、科技与人心的交融中，推动了公益价值与商业价值的完美融合。

结语

物业行业正站在“规模叙事”终结与“价值叙事”开启的历史分水岭。过往依靠关联方输血、粗放扩张的增长模式已走到尽头，而城市更新、基层治理数字化、社区全龄服务等新需求正以前所未有的速度释放空间。变局之中，真正考验企业的不是扩张的野心，而是深耕的定力。谁能将服务转化为可持续的利润，谁就能在新周期中掌握定价权。

绿城服务给出了一个清晰而有力的回答。十年上市路，它选择了一条更难却更扎实的路。不追逐资本驱动的“快并购”，不沉迷关联方输血的“虚胖增长”，而是以市场化基因独立行走，以“品质即生命”的长期主义深耕场景、善待员工、拥抱科技，在城市服务的广阔腹地中构建政企民共赢的闭环。

“十五五”开局之年，物业服务质量提升被纳入国家战略，城市服务、社区增值、科技赋能正打开新的增长空间。行业的淘汰赛刚刚开始，而真正的价值终将被时间奖励。绿城服务的十年兑现的确定价值，不仅是一家企业的自我超越，更是整个物业管理行业从“规模红利”走向“品质红利”典型样本。

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