原国家房改课题组组长孟晓苏：成熟市场应允许现房销售和预售制并存，进一步强化资金监管独立性和透明度

“现房销售制度这份通知最大的亮点，在于它没有走极端。既没有‘一刀切’废除预售制，也没有对既有问题视而不见，而是遵循‘稳中求进、先立后破’原则，拿出了分步走、渐进式的改革路径。”

住建部、自然资源部、金融监管总局8月28日联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），以及央行和金融监管总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）产生的影响，还在持续发酵，其中“优先现房销售”“主办银行制”等条款引发市场热议。

孟晓苏 图片来源：受访者供图

中国房地产指数系统创始人、原国家房改课题组组长孟晓苏近日在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）采访时表示，两份文件是对他在现房销售讨论中反复强调的“银行改革是关键”这一核心关切的精准回应，尤其是“延后个人住房贷款发放时点”这一制度性突破，彻底解决了购房人“没拿房、先还贷”的多年痼疾。

“粗放贷款”模式得以纠正

NBD：三部门《通知》提出要有力有序推行现房销售，但市场上一直有声音认为应该取消预售制。你对此怎么看？

孟晓苏：我是1996年推动住房抵押贷款的提倡者，但我从来不是预售制粗放模式的拥护者。当前银行运作中一个最突出的问题，就是个人按揭贷款发放得太早。购房者在签订预售合同、支付完首付款后，就立即申请按揭贷款、银行随即放款，购房者在房屋尚未建成时就开始按月偿还本息。这是一种“粗放贷款”模式，银行把本该在交房后才启动的按揭贷款，提前了两三年发放，让购房人提前背上了还贷压力。

现在文件把这套纠过来了，现房销售的项目，个人住房贷款在销售备案后才发；同时开发贷款实行主办银行制，一个项目对应一家主办行，单独建账、封闭运行。一个现房项目从拿地到全部建成，资金沉淀周期长达2到3年。如果开发贷款不能跟上建设进度，现房销售试点就难以推进。主办银行制的建立，让银行深度介入项目建设全过程，按工程节点放款，既保障了项目资金需求，也控制了银行贷款风险。

但现房销售不应作为唯一方向，二手房交易其实就是“所见即所得”的现房销售。这个市场已经存在，而且规模还在扩大。既然现房为主的销售方式已经通过二手房市场建立起来了，我们何必苛求地方政府和开发企业把每一套新房都做成“现房”再去销售？

如果所有新房都必须现房销售，开发商要自己先垫资把房子盖好，资金占用周期大大延长。这些多出来的资金成本和风险成本，最终会通过价格转嫁给谁？只能是购房者。现房销售的房价肯定会比预售制更高。

进一步强化资金监管的独立性和透明度

NBD：《通知》要求购房资金全部存入监管账户，《意见》进一步明确个人住房贷款应通过受托支付方式发放，后者在技术层面堵住了资金被挪用的通道。但通道堵住了不等于问题解决了，你认为当前预售资金监管的最大隐患在哪里？

孟晓苏：过去的按揭款一次性放给开发商，购房人根本不了解中间的进程。现在受托支付直接点对点进监管户，操作空间被压到最小。这是技术层面的一大进步，我充分肯定。但我提醒一句，这不等于主体归位了。资金的主体是购房人群体，监管的目的是保护购房人资金安全，不是为开发商提供低成本融资。不管是银行兼做监管，还是第三方兼做监管，都不能把购房人架空。

我国现在的预售资金监管主要挂在托管银行名下，银行既是债权人又是监管人，角色是冲突的。国际上成熟市场怎么做？预售资金基本置于律所或独立第三方机构名下。中国香港最典型，购房款全部打入律师信托账户，与律师行自有资产、其他项目账户严格隔离，律师行定期向买受人和按揭银行双向披露资金使用情况。

所以我希望在未来的制度完善中，能够进一步强化资金监管的独立性和透明度。独立性，就是引入购房人代表大会、律师事务所这类独立受托人，资金拨付节点由利益主体拍板，而不是由银行或住建部门代劳；透明度，就是定期晒账，购房人随时能查每一笔钱投向了哪段工程。

再看定金。《通知》推出现房销售定金制：拿施工许可证后可收少量定金，由住房资金监管机构监管；《意见》同步要求定金账户按规定在主办银行开立。这个设计方向是对的，借的是国际经验——预售阶段先锁一小笔诚意金，既给购房人留退出权，也让开发商拿到确定性订单、有底气去排布工程。但不能借定金之名行变相预售回款之实；账户必须独立挂账，竣工备案前不动用，违约必须原路退回。能做到这几点，定金制就是购房人和开发商之间的信用桥梁。

总体来说，受托支付解决了“钱不串户”，独立受托人解决“钱听谁的”，定金制解决“早期资金怎么收”。三件事连起来，现房销售和封顶预售并行的过渡期，购房人资金安全才真正有底。

成熟市场应允许现房销售和预售制并存

NBD：房地产发展新模式的核心是“市场+保障”双轨制，在这一框架下，能不能把取消预售理解为转型方向？

孟晓苏：房地产发展新模式的核心理念是“市场+保障”的住房双轨制，这其实是一个非常具体的制度设计。在此背景下，我主张现房与预售两种方式并存，不应当把取消预售看成房地产转型发展的方向，而应允许现房销售和预售制并存，分项目、分阶段推进。有购买力的人走市场轨，买商品住房，要现房有现房，要预售有预售；收入有限的人走保障轨，靠公积金低息贷款、靠保障房政策托底。“两条腿”走路，而不是用某一种销售形态去消灭另一种销售形态。

所以我多次强调，应当允许现房销售和预售制两种方式并存，这才是一个成熟市场应有的样子。现房销售的好处是“所见即所得”。房子、装修、周边环境都成型了，老百姓不会买到烂尾楼，交付纠纷大幅减少。一边把现房销售和预售精细化管理并行，一边把二手房交易算进现房销售的大盘子里，用时间换空间。对购房者来说，如果厌恶风险、希望尽快入住，就买二手房；如果要买新房，就盯紧资金监管账户。

如今，银行信贷制度已经迈出了关键一步——延后贷款发放、延长贷款期限、主办银行封闭管理。但制度写在纸上不等于落地，我期待这些条文能真正执行到位。受托支付进监管账户只是第一步，只有独立性坐实了、透明度到位了，“能拿房、再还贷”才不是一句空话。