HDB贷款2.6%，银行杀到1.6%：买组屋还要选HDB贷款吗？

2.6%。

这是HDB优惠贷款利率，好多年都没动过了。

刚刚，POSB把组屋贷款降到了1.6%。

两者对比，账面上只差1个百分点，落到真金白银上，就能省下不少钱。

拿50万新元贷款、25年期来算：

HDB 2.6%的月供大概是2269新元，银行1.6%的月供大概是2023新元。一个月差246新元，一年下来相差约3000新元。

HDB房贷利率没变，银行却在下降，这是在抢组屋贷款。

今年买组屋，还要不要老老实实找HDB借钱？

01

先把1.6%看明白

POSB其实有两套组屋贷款。

一套是3年固定1.78%。

利率锁死，图个安稳，三年后可以申请换成别的配套。而且锁定期内提前还钱或者卖房，不罚钱。

灵活度很高。

另一套是5年浮动1.6%。

结构是FHR6加0.8%，FHR6是银行根据6个月固存利率指标定的定存利率，现在是0.8%，加一块正好1.6%。

前五年设了个上限2.5%。利率往下走，你就跟着沾光；往上走的话，顶到2.5%就打住，不超过HDB。

灵活，又难失控。

“1.6%”是当下低点。

POSB这波真正“降”不是固定利率。3年固定利率实际上从8月底的1.70%涨到了9月初的1.78%。

1.6%是那套浮动配套的当下低点。

真正值得琢磨的，是银行凭什么敢报这么低。

02

银行为什么给得起这个价

根子出在利率环境上。

新加坡多数浮动房贷，挂的都是SORA隔夜平均利率。今年8月，SORA已经跌到1.16%左右。2023年的时候，SORA还在4%附近。

短短几年，资金成本降幅七成，银行加点利差，就能报出1.6%这种低价。

HDB这头恰恰相反。

它的2.6%是钉在CPF OA公积金普通户头利率上的。OA利率有法定地板价托着，维持在2.5%，再加0.1%计算，等于HDB贷款被钉死在2.6%了。

这就使得HDB贷款像一个价格锚，2.6%雷打不动。银行却可以自主浮动，想打价格战就能打。

银行也真的在打价格战。

对它们来说，一个组屋贷款客户远不止一笔贷款，后面还跟着储蓄、信用卡、保险、装修贷款——这些才是真正的肉。

房贷上少赚点，换一个用几十年的金融客户，这笔账怎么算都划算。

当前，新加坡主要银行的贷款利率都在下降，降幅多是0.1个百分点。

POSB的这个1.6%利率甚至比不少银行的2年期固定利率还低。融资客户还会送现金回扣和额外奖励，用以抵扣律师费和估价费。

明晃晃地把人往自己怀里拉，不像是简单的促销，更像在开启新一轮的银行价格战。

03

真正的差别，不在利率上

利率只是表面，真到签字那一步，还得掂量掂量这写问题：

利率稳不稳。

HDB贷款最大的好处就是稳，2.6%几乎不动，月供写死在账本上。

银行贷款便宜，但固定利率一般只管两到五年，锁定期一过就转浮动，到时候可能更贵。

像POSB的这个1.6%，是5年配套，而且也是会浮动的。5年以后，没了浮动上限限制，那就是纯看市场了。

要考虑首付。

HDB贷款能贷到房价的75%，剩下25%首付可以全用CPF普通户头付，一分现金不用掏。

银行贷款同样能贷到75%，但其中至少5%必须是现金，CPF不能碰。

买转售组屋，这一下现金压力就显出来了。

这是一扇单向门。

从HDB贷款转去银行贷款，转了就回不去了。

根据MoneySense，组屋买家不能把银行贷款再转回HDB贷款。等于说，选了银行，就把HDB那张“安全网”交了出去。以后利率再涨，得自己扛波动。

一言以蔽之，你不能有优惠了就出去，没优惠了又回来。

04

我要换吗？这个真得看情况

想清楚这些，就好说了。

首次购买组屋。

你是第一次买组屋、又特别看重月供确定性的，那HDB贷款依旧是好选择。

2.6%不是市场最低。但它稳、可预测，首付还不用掏现金，能减轻不少购房压力。

这是稳妥又经济的选择。

有组屋又打算长期居住。

你手里已经有组屋贷款、又在盘算再融资的，眼下这个利差值得算一算。

50万贷款从2.6%转到1.6%，头一年就能省下将近3000新元。扣掉再融资的律师费、估价费，两三千新元，第一年基本回本，往后都是净省。

但要记住：转了，就回不去了。所以，要算清楚了，想好了，不要太盲目。

还没想好要住多久。

你购买了组屋又不确定自己要住多久，甚至短期内可能要卖出，可以仔细盘算一下。

比如，POSB那套3年固定有点意思，锁定期内卖房不罚钱，不会因为提前卖房被银行锁住。

这种情况下，去算“未来几年能省多少利息”，比思考“HDB是不是更安全”会更有价值。

所以，要不要换，归根到底还是要看个人情况。

今年8月24日起，新加坡把申请组屋的收入门槛抬高了：家庭月收入上限从1.4万新元提到1.6万新元，单身人士从7000提到8000新元。

政府在放更多人买组屋，银行则在压房贷利率。

两件事一起看，容易发现：

普通新加坡人购买组屋的门槛在不断地降低。

对于普通人而言，不仅更好买房了，而且贷款选择也变多了：

过去买组屋要问“我拿不拿HDB贷款”完事，现在有了第二个选项——更便宜的商业贷款。

至于你怎么选，答案不在利率表里，在你打算怎么住这套房、住多久、怕不怕利率动。

这笔账，值得花点时间算清楚。