房企备战“现售制”：重构投资模型 资金压力测试

21世纪经济报道记者 吴抒颖

期待已久的现房销售时代终于到来。

2026年8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），涉及完善预售管理、推行现房销售制以及土地供应、融资等配套政策。

《通知》明确提出，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式；同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策。

这意味着，预售制将逐渐退出历史舞台，房企过去赖以生存的商业模式将被彻底重构，房地产行业也将进入新的发展阶段。

新政出台之后，过去高周转的投资逻辑不再适用，房企也迅速重新研判市场环境。

由于当前各地细则尚未出台，房企目前所能做的应对还不甚充分，但多数房企对已经进入开发节点的项目进行资金压力测试，并与相关部门进行沟通，进一步推算资金到位情况，以便对后续投资做好准备。

现售制看似“骤然而至”，实则铺垫已久。在此次三部门宣布全面推行现售制之前，已经有多个省市开展现售制试点，也有部分省市出台政策鼓励现售制。

从市场的现状来看，由于前期库存积压较多，当前全国现售的商品房比例也逐渐提高。此外，随着房地产行业开发规模逐年下降，房企的交付高峰已经过去，多数房企资金压力逐步缓解，现售制在此时推出，符合市场实际。

积极应对

现售制到来之后，多数房企随即进入“备战状态”，全面拥抱现房时代。

中国内地利润表现最佳的华润置地，正是其中之一。华润置地总裁徐荣谈及现售制时表示，华润置地全面顺应政策要求，进一步优化体系、加快建设。“一方面，华润置地将向内做好经营开源节流；另一方面，向外做好与属地政府的沟通，在模式切换期保障公司投资生产经营稳中求进。”

徐荣坦言，新政对开发企业中短期的现金流管理形成一定压力，但有助于形成长期健康、有效循环的企业高质量发展状态。作为坚持长期发展主义、严格遵守财经纪律和量入为出原则的开发企业，华润置地将发挥竞争优势，进一步巩固市场地位。

现金流稳定的华润置地开源节流、量入为出，其余房企也不例外。

小刘是一家头部房企负责投拓的人员。新政落地之后，小刘所在的部门迅速与财务、营销和工程等其他部门一起，对公司所有进入开发阶段的项目进行盘点。“自宣布现售制以来，我们密集开展了这项工作，最近内部已经做了多轮测算。”

“短期内会对我们的现金流产生一定的影响，一方面是预售的时间后移，另一方面是定金制推行后销售回款到企业的时间会往后延。之前的资金回正周期在一年左右，但未来这一周期会被拉长到两年甚至三年。我们也会依此重构我们的投资模型，将会结合我们的财务指标和现金流管控重新测算。”小刘表示。

现售制施行后，房企所收取的定金不能再像以往一样进入房企的账户，这部分资金也将进入监管账户，保障开发商与购房人的合法权益。

根据《通知》，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。

小李是一家中型房企负责营销的人员，他也在为公司旗下在售项目重新测算节点。“我们上个月新拿的地块本来是预计明年4月进行预售的，目前看来，对老项目没有影响。但同时我们也会进一步测算定金制及中间开发资金的到位情况，会采取更审慎的方式操盘。”小李告诉21世纪经济报道记者。

适时推出

房企在短时间内仍处于适应新政的阶段，但现售制的到来其实是“顺应市场趋势”。

早在2020年，海南就成为全国首个全面推行现房销售政策的省份。海南省住建厅有关负责人表示，截至2024年8月，海南累计已有8万套左右的住房（含安居房）实施现房销售，解决了预售制度所带来的质量投诉、合同纠纷、项目烂尾等一系列问题，有效保障了购房者合法权益，有力防控了房地产市场风险，并积极推动了行业新技术新工艺发展，取得显著成效。

近年来，一线城市也陆续推行现售制试点。今年8月28日，广州首宗现房销售地块正式出让，最终由广州南沙区属国企‌南沙开建‌以底价‌19.07亿元‌竞得，折合楼面价7980元/平方米（扣除配建后约8241元/平方米）。

深圳则早在2016年就已经开启现房销售的探索，目前已经有多个现房销售项目入市。从销售情况来看，这些楼盘“所见即所得”，在品质和服务上的透明度提升，一定程度上也收获了特定购房人群的青睐。

除了各地陆续推行现房销售试点以外，全国当前的现房销售比例也在逐步升高，这也为现房销售的全面推行创造了有利的条件。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬提供的数据显示，全国新建商品住房现房销售比例已从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%。今年上半年，全国二手房销售面积占比首次在半年度统计口径上超过50%。

这就意味着，当前全国已经有较多的项目是以现房的模式对外进行销售。从当前房企的资金面来看，目前市场的参与主体多数是具备资金实力的央国企，它们恪守严格的财务纪律，现房销售并不会对它们的资金面造成过多的挤压。

一位头部房企的总部人士告诉21世纪经济报道记者：“我们目前旗下有部分项目是从期房卖到现房的，这两年来我们在测算投资总额的时候会把相应的因素考虑进去。之前我们采取的方法是通过流速较快的项目带动全集团的资金流回正，如果采取现售制，以后这部分的测算将更审慎。但是目前金融机构对我们的信任度还不错，所以我们采取的方法暂时仍然是量入为出，预计不会有很大的冲击。”

考虑到房企未来在土地市场上将采取更加审慎的态度，短时间内，一手住房的高库存压力有望被缓解。而如果能够进一步带动供需关系的改善，市场企稳回升也将具备基础。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，现房销售尽管短期内可能减少房屋供应，但不会减少销售。因为当前销售流速全面放缓，在售库存和在建项目非常多，新增供应减少反而能缓解供给端竞争、稳定片区价格，给现有项目去库存留足空间。

浙商证券分析师杨凡也认为，在需求总量趋势性变化背景下，通过推行现房销售制度拉长供给周期、调节新房供应节奏，有助于缓解供需矛盾，对稳定整体房价体系具有积极意义。

未来，随着现房销售持续推进，房企的商业模式也将进一步被重塑。“未来慢慢地，中国内地的房企将以经营性不动产的租金和服务费作为主要营收来源。多数房企未来并不具备参与土地市场开发的现实条件，但是做不动产运营商是相对轻资产的模式，也是更健康、更长久的商业模式，我们这方面未来会朝着成熟市场去靠拢。”一位不愿具名的房企分析师对21世纪经济报道记者表示。