湖北
楼市超级大招，为什么房地产股跌麻了？上周五四个部门发了8份文件，结果新政后第一个交易日地产股集体跳水。这次改变房地产规则的大招到底救的是谁？对普通人有什么影响？房价能涨吗？今天直接用一条视频聊清楚，先马后看。
先快速过一下政策的重点。
第一，房贷延长到40年，存量也能申请，月供会变少。
第二，新出让的土地优先现房销售，以后期房会越来越少。
第三，房子盖好后才开始还房贷，再也不怕烂尾楼。
第四，开发商得用自有资金拿地，竣工备案后才按揭放款。
四件事听着像是利好，其实都是在重写游戏规则。这些变化跟你我都有关。
第一，开发商要大换血了。过去20年，是谁在给开发商垫钱盖房？是你。首付加按揭，等于你给开发商一笔无息的钱，这是项目开发的大头。以前的预售制，这笔钱最快半年多就能动，现在被拉长到了两年，拖累现金流，财务成本高了，赚的钱就少了。
有机构测算过，同样一块地，预售制时最高回报率能到21%，但新政后现房只有5%，直接把这笔生意打回了制造业水平。所以中小房企算完账自己就退了。账上有钱的国央企和稳健民企反而能吃下更多的份额。但很明确的是，不管大小房企，未来利润下降是必然的，所以算账就更重要了。好地段好项目会更抢手，但边缘城市板块的项目大概率会被放弃。
第二，你买的房子更安全了，但是未来新房可能会变贵。新政变相帮你筛选过了，房企能留下来建好房子卖给你的，大概率都是安全的。现房销售是所见即所得，期房是看到房子后才开始还房贷，把烂尾楼的可能堵死了。盲猜以后验房时的含金量会增加。那房企成本变高了，房价会涨吗？
它不会把成本全都嫁接到房价上，毕竟买方市场的价格是由边际需求定的，不由成本定。但短期内供应减少会对稳房价有用。现房会因为确定性比新房贵，地段品质好的二手次新房会直接回调，但老破小还是难。以前是便宜但可能货不对板，以后是贵但所见即所得，你选哪一个？
第三，变相救了银行，房地产风险稳住了，最大的坏账投资解决了。你发现没有，这一次的大招全都跟银行有关，玩的就是杠杆转移。开发商最大限度去杠杆，要用自有资金拿地，竣工备案后才放按揭款，一个项目绑定一家主办银行，资金封闭管理。但好在开发贷的期限变长了，融资通道也更多了，该堵堵，该疏疏。
但另一方面，购房者的杠杆上限却在放大。最炸裂的是房贷期限延长到40年，不止新增的，现在存量房贷也能申请延长，很多银行就已经开放申请了。如果你的房贷利率太高，还能跟银行申请降息或者置换贷款。
失业还不起房贷的也不怕断供，房子被拍卖了能跟银行商量展期。表面上是银行扛下了一切，但其实杠杆转移背后也是风险转移。要知道，房企高周转模式下留下的烂账是银行对公不良率的重灾区，现在这一招直接解决了最大的坏账投资，还给被市场误伤的普通人更多空间喘息。
虽然很多人都在调侃代代相传，但其实这是给有需要的人多一个选项，而且不是所有人都能贷40年，跟买房人的年龄和房子的楼龄都有关。算下来基本就是35岁以下的年轻人买新房或者次新房，也就是现在买房的主力群体。
只要房地产风险能稳住，对这个链条上所有的人都是好事，至少对于购房者来说是实实在在的安全感。不用担心房子还没住上房价就跌了，以后这个风险开发商帮你担了，以后买到的房子质量的话语权也回到了你手里。所以新政后你想买房了吗？欢迎评论区说说。
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