828新政落地！重庆楼市即将迎来历史性转折！

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最近两个月，关于楼市的文章发得比较少。

不是因为懒，而是七八月份嘛，重庆的地产人都懂，实在没什么可写的。

但就在“金九争十”到来之前的最后几天，楼市的重磅炸弹说来就来了。

不是一枚，而是三枚。

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。

8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

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三份文件，犹如三道“金牌”，让中国的房地产市场彻底转向。

过去几年，楼市的新政出了不少，但几乎都是对过去调控政策的逐步“松绑”，包括去年被许多人寄予厚望的“930新政”。

但这一次的“828新政”，则是彻底终结了中国房地产玩了二十多年的游戏规则。

其影响力堪比90年代的住房制度改革。

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所以“828新政”到底说了些什么？

我只把最重要的几条挑出来讲：

1

楼盘的预售条件提高到“单体建筑主体结构封顶”。

多数城市此前执行的是房子修到“出正负零”或“投资额25%”就能拿预售。而现在条件提高到封顶，房子的销售时点将会延后半年至一年。

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这也意味着从1994年开始的商品房预售制度，已名存实亡。预售的融资功能，彻底归零。

2

自有资金拿地。

文件明确规定“房地产开发企业须用自有资金购地”，并按国家规定分期缴纳土地出让价款。这就从起点直接终结了“前融-拿地-再抵押”这套高周转的玩法。

3

竣工验收后，银行才放款给开发商。

首付和个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户，竣工验收后解除监管。

过去银行会把预售资金按工程节点放款给开发商，但现在只有等项目竣工之后，开发商才拿得到钱。也就是说，拿地和盖房子全都有能靠开发商的自有资金和开发贷来完成。

“自有资金拿地+预售延后+竣工后放款”让开发商的资金压力陡增。但对购房者却是极大的利好。

过去签完购房合同就要开始还月供，房子的影都没见着，就先还了一两年的按揭。要是再遇到楼盘烂尾、开发商跑路，那就是人间惨剧。

但现在，房子封顶才能卖，竣工之后才开始还按揭，大大减少了购房者的资金风险和压力。

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4

“优先选择”现房销售。

改革入口设在土地端，不宣布废预售，但新增供应将越来越多默认为现房销售。

以后买新房所见即所得，再也不怕楼盘烂尾，再也不怕接房时偷工减料，货不对版。

5

定金制。

现房销售项目可在取得施工许可证后收“少量定金”锁客。

但这个“定金”由政府监管，违约可退。如果这个政策落地，我相信很多一线城市的新盘还没开盘，房子基本就会被“定”光。

看懂了吗？

828新政不再是打补丁。它标志着一个时代谢幕了。

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“828新政”也会让重庆楼市迎来历史性的转折。

新政之后仅两天，重庆就发布了《进一步推动经济稳中向好若干政策举措》，其中涉及公积金贷款额度提升的内容尤为炸裂。

我们先看供给端。

“自有资金拿地+预售条件加码+银行竣备后放款+推进现房销售”，这套组合拳下来，能活的还有几个？

那些资金实力不足、融资成本偏高的房企，接下来会越来越难。

市场会加速分化，重新洗牌。最后留下的，只有国央企和少数财务稳健的头部开发商。

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这就会带来两个结果：

第一，新房市场越来越集中，赢家吃肉，实力不够的企业逐渐退出。

第二，愿意拿地的房企越来越少，新房供应继续收缩。

尤其是重庆核心区，土地本来就稀缺，未来的新局面极有可能是房子越做越好，供应却越来越少，新房价格从持续下探逐步转向止跌企稳，触底反弹。

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再看需求端。

至少有三重影响。

第一，准现房和现房销售。

这会明显降低购房者对烂尾、延期交付以及“货不对版”的担忧。房子能进去看，园林、户型、采光、噪音都能实地体验。

改善型家庭的置换意愿，可能被进一步释放。

第二，房贷年限从30年延长到40年。

虽说不会减少贷款本金，总利息反而可能增加，但确实能在一定程度上降低月供压力。

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反正都要延迟退休，70岁正是闯的年纪。

对于刚需来讲，现在搏一搏，说不定还能单车变摩托。

购房者不傻，增加的利息只能用未来的通货膨胀和房价上涨来对冲稀释。这也从侧面说明未来房价的大趋势一定是向上的，只是时间早晚的问题。

第三，重庆公积金贷款额度明显提高。

个人最高可贷120万元，夫妻最高200万元，多子女家庭最高240万元。

要知道重庆的房价在全国大城市中一直都是最低的那一档。目前成都的房价都已经把重庆拉开了一倍甚至还多。

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成都最近也出了公积金的新政，但个人最多只能贷96万，夫妻最多也只能贷144万，还必须是买“绿色建筑”一星及以上标准的新房才行。

跟成都的“抠搜”相比，重庆的公积金新政那就是“王炸”。

一个家庭的最高贷款额度基本上就可以覆盖市面上大部分新房了。这就会让很多有公积金的家庭心痒痒——到手的羊毛，不薅白薅啊！

供应萎缩+需求释放，重庆的新房市场将迎来拐点。

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最后来看看对地产人和上下游的影响。

项目变少，集中度提高，建材、施工、设计、装修等上游行业都会承压。相当一部分的开发企业的人员的饭碗会被端掉。

当现房越来越多，购房者可以直接进小区、看产品、比品质，想买哪套看哪套的时候，一个项目还需要养那么多营销人员吗？

开发商楼还需要靠楼书、沙盘模型、电子沙盘、户外大牌、媒体广告、软文来给购房者画饼吗？

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当房子自己能说话，最先被淘汰的也许就是之前那些替房子说话的人。

但对房地产的下游行业却可能是好事。

未来房地产市场的重心将从增量转向存量，二手房买卖、租赁托管、旧房翻新、智能化适老化改造等行业反而可能迎来新的机会。

所以现在的房地产从业者，要早做打算。

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828新政之后，重庆楼市将迎来历史性转折。

这个转折，并不只是说房价会上涨，而是说整个市场的底层逻辑将被彻底颠覆。

未来的新房会越来越少，越做越精，越来越成为少数开发商和少数购房者的游戏。

而市场的重心将全面转向存量二手房市场。

一个时代结束了，不管是购房者还是房地产从业者，都面临着全新的选择。

有人吃到新规的红利，就有人会被新规则淘汰。

而你做好准备了吗？