辽宁
租客提前退租、装修损失谁来担、房子被征收补偿款怎么分——房屋租赁合同纠纷中，这几个问题最常遇到。辽宁腾坤律师事务所律师结合法律规定，梳理一下这几个常见问题的处理逻辑。
租客提前退租，房东能要哪些钱？
民法典规定：一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。租客违约提前搬走了，房东需要及时把房子收回来重新招租。如果房东什么也不做，让房子空着等租客回来交租，法院不会支持把空置期间的全部租金都算在租客头上。房东可以主张合理期限内的空置期租金，这个合理期限就是找新租客需要的时间，但超出这个范围的损失，法院不支持。
合同里约定了违约金，也不是写多少就能拿多少。法律规定，违约金过高的话，法院可以根据当事人的请求适当减少。那什么叫“过高”？一般指违约金明显超出实际损失。房东的实际损失主要是空置期租金损失，违约金如果远超这个数额，租客可以申请调低。
租客提前退租，装修损失谁来承担？
租客自己花钱装修了，提前退租后装修的钱能不能要回来，要看几个情况：租客没经房东同意就装修的，房东可以要求恢复原状或者赔偿损失。租客经房东同意装修的，处理方式要看装修能不能拆走。能拆走的，租客可以自己拆走，但拆的时候把房子弄坏了得负责修好。拆不走的，房东同意利用的，可以给租客适当补偿；房东不同意利用的，装修损失由双方按照各自的过错程度分担。如果租客自己违约提前退租，装修损失通常要自己承担。但如果装修确实提升了房屋价值，房东收回后继续使用，法院也会酌情判房东给一些补偿。
租赁房屋被征收，补偿款归谁？
这笔补偿款不全是房东的，也不全是租客的，要兼顾双方的利益。房东的损失是租金收入中断了，租客的损失是经营被迫停了。法院在分配的时候，会综合考虑几个因素：租赁合同还剩多久、租客实际经营了多长时间、房东重新招租的难度有多大。一般来说，合同剩余期限越长，租客分得的比例越高；剩余期限越短，租客分得的比例越低。如果合同里明确写了“征收补偿款全部归房东”，这个约定通常有效。但如果没有明确约定，租客因为征收无法继续经营而产生的停产停业损失、搬迁费，应当有权获得补偿。
本文仅供参考，具体情况需结合自身实际判断。
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