商业7年没建成！南京昔日顶流板块，房价跌到“1”字头了

家门口等了7年的商业，究竟何时才能落地？

最近，青龙地铁小镇的业主们再次盼来了关于商业配套的消息：九乡雅苑旁边规划的商业综合体，早在去年9月就已拿到施工许可证。

消息一出、喜忧参半。喜的是，板块唯一有盼头的商业项目并未“烂尾”，忧的是，项目拿地7年工地依然没什么实质性动静。

01

这个让青龙地铁小镇业主们望眼欲穿的商业项目，位于江宁区麒麟街道龙王山大道以南、九乡河东路以东、九乡雅苑小区西侧，正是备受关注的G06商办项目。

2019年3月，南京新基安成科技发展有限公司以底价1.53亿元竞得青龙片区G06地块，用地性质为商办混合用地，容积率2.0。

根据地块出让条件，未来需配建不少于2500㎡的公交首末站一处，以及酒店式公寓、商业、办公，且10%的商业和40%的办公需自持10年。

作为板块首个、也是目前唯一一个大型商业项目，G06从拿地开始便被寄予厚望。

按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，开发商应于2020年7月9日前动工建设，然而直到2023年10月，规划设计方案才“千呼万唤始出来”。

根据规划，项目拟建总建筑面积约6.6万㎡（地上4.6万㎡、地下2万㎡），包含4栋办公、1栋酒店式公寓及底层商业。

规划方案的公示，让板块居民的盼头再次燃起，然而之后是再次陷入漫长的等待。从官方留言板上不间断地的咨询可以感受到，众人对项目落地的迫切。

2024年4月，南京地铁集团曾表态“正全力协助开发商开展开工建设前期工作”。

2025年3月，官方回复却显示：项目开发企业前期因资金不足，迟迟未能开工建设，前期取得的规划许可证已过期，需重新办理相关手续，同时企业正在寻求合作方共同开发。

同年9月，据小红书博主爆料，G06商业项目工地正在搭建新的项目门头和围挡，承建单位为南通新华建筑集团有限公司。

9月10日，项目拿到建筑工程施工许可证，但没想到的是，近一年时间过去，板块居民仍反映工地“没见动静”。

在最新官方回复中，也只确认了已取得施工许可证这一事实，对开工时间、竣工时间等关键信息只字未提。

虽然并未“烂尾”且持续推进，但这个承载板块希望的商业配套何时真正动起来，才是板块居民最关心的问题。

02

G06项目用地出让时正值青龙地铁小镇高光时刻，而之后项目的命运多舛，某种程度上也是板块这些年跌宕起伏的缩影。

青龙地铁小镇由南京地铁集团主导土地一级开发，依托地铁4号线、S5宁扬城际、S3宁和线延线、8号线等多条轨道交通规划，将板块打造成南京首个TOD地铁小镇，规划为集居住、商业、教育、医疗于一体的综合型宜居新城。

2016年起，招商蛇口、恒大、中南等品牌房企相继进驻，拉开了区域开发的序幕。

尤其是在2017年4号线通车后，板块内的新房摇号中签率一度低至个位数，巅峰期房价卖到3万/㎡以上。毫不夸张地说，当年在这里买房的人，把运气都用在了摇号上。

2022年之后，南外仙林分校和南京市江宁高级中学先后落地，同时市场逐渐趋稳，板块土地出让数量开始收缩，新房市场开始冷静，如今再看板块内的二手房，已经跌到了“1”字头。

比如高科紫星荣院——当年新房均价3.2万/㎡、首付6成还要摇号的“神盘”，在去年5月成交了首套二手房，建面约124.36㎡的中楼层房源，总价298万，单价仅23962元/㎡。

和新房价格相比，几乎亏了一百多万，但这还没“跌”到底。

二手房平台显示，小区最新成交均价约1.8万/㎡。同样是建面约124.36㎡的中楼层房源，时隔一年多之后，成交总价只有225万、单价约1.8万/㎡。

深业青珑上府，新房均价约3万/㎡、开盘中签率低至9.6%。如今二手房成交均价只有约1.3万/㎡。

当年400万+才能入住的大四房，如今只要191万就能拿下。

还有阳光城文澜府、誉峰苑、东望府等次新房小区，无论当年新房开盘时多么风光，如今二手房成交价都已跌到了“1”字头，实在令人唏嘘。

老牌小区同样没能逃过降价命运。中南山锦花城，依靠低密度、成熟小区等优势，长年稳坐板块成交量头把交椅，但近几年的成交价却持续下滑。

今年下半年，大户型房源成交单价多在1.2万-1.5万/㎡之间，个别楼层、装修一般的则在1万/㎡徘徊。

而在2021年，中南山锦花城一套建面约78.9㎡的房源，曾卖出过3.8万/㎡的单价。从曾经的3万+/㎡到如今遍地“1”字头，青龙地铁小镇的二手房价近乎腰斩。

03

虽然高光不再，但好在近两年不断有好消息传出。

交通方面，今年最大的突破当属捷运大道。按照官方回复，捷运大道九乡河东路至区界段已完成立项，其中九乡河东路至妙山路段进展较快，正开展招标前期工作，最快将在年内动工。

今年6月份，官方发布征地公告，标注用途为拟建设捷运大道灵山段（经九路-九乡河东路），或将于今年内完工。

捷运大道全线通车的节点越来越近，未来将进一步加深与汇通路、灵山等多个片区的联系。

教育方面，最大的重磅利好来自南京大学。今年8月，南大仙林校区信息工程与技术楼等项目规划设计方案出炉，占地面积超7.5万方，总建面达16万方。

而在今年5月，南京大学仙林校区二期就已出现在了片区未来规划中，且已有网友确认计划年内开工。

还有省人民医院国家医学中心、省中医院国家中医药传承创新中心，也都选址于此，为片区及周边居民，提供更好的生活服务。

土地供应上，2023年7月，板块加入“降容、降高”行列，成功出让G29地块，由南京地铁小镇联合中铁四局开发，或将以高端低密社区，重启板块新房市场热度。

2025年4月，南京地铁小镇开发建设集团有限公司拿下了G17商住地块，成交总价5.96亿元。

虽然青龙地铁小镇多个生活配套落地速度较慢，但长期来看，板块内还有多幅待开发土地，多条断头路正加速修建当中，大型商业、医疗等资源配套也在不断推进，大家可以耐心等待。