日本楼市血洗普通民众？中国要警惕：下一批“爆价”或是这些城市

中国房地产已经调整了四年有余，很多人对未来越发迷茫，过去二十年攒下的那套买房思路，几乎全部要重新推倒再来。把视线抬高一些看，隔海相望的日本，从上世纪九十年代的资产泡沫破灭一路走到今天，恰好把周期的一整圈都走完了。

而在2025年到2026年之间，东京房价再一次冲上历史高点，这一幕对我们这些五十岁上下、经历过分税制改革、住房市场化的中国人来说，既熟悉又警醒。

日本的经验值得摆到桌面上来仔细看，而中国凭借政策的定力和制度的执行力，完全走得出一条更稳健的复苏路径。

按照仲量联行披露的数据，2025年上半年全球房地产投资额同比抬升约21个百分点，日本以22%的增速在亚太一骑绝尘，投资总额约213亿美元，创下了有统计口径以来的历史峰值。

外资占比接近34%，折算成日元首次跨过1万亿的关口。东京圈拿下全国八成以上的份额，其中东京都一地就吸纳约160亿美元，规模位居全球所有城市榜首，把美国达拉斯沃斯堡和纽约都甩在了身后。

日本国税厅在2025年公布的《全国路线价报告》里，东京住宅用地价格同比上扬8.1%。到了2026年3月，日本国土交通省发布的公示地价再次抬头，东京圈住宅用地涨幅继续保持在高位。

不动产经济研究所的口径显示，2025年4月至9月这半年间，东京23区新建公寓的成交均价已经站上1亿3309万日元，同比涨幅达20.4%，首都圈整体平均价也拉升至9489万日元一线，同比上升约19.3%。

到了2026年7月，日本AtHome的调查数据显示，首都圈中古公寓每户均价5928万日元，环比与同比均已连续24个月上行，东京23区、川崎、横浜、埼玉市与千叶西部的均价，全部创下2017年1月以来的新纪录。

东京23区单身公寓的平均月租金第一次突破10万日元，租金收入比抬到了32%左右。商业地产也没闲着，2025年上半年日本全国房地产投资中约53%流向办公楼板块，与之前一年的36%和更早一年的33%相比，抬升幅度可以用陡峭来形容。

都心五区那些1990年之后建成、单栋建筑面积超过3万平方米的高端写字楼，几乎轮番被重新估值和交易。大阪府2025年上半年的房地产投资额约20亿美元，加上京都、兵库、奈良组成的大阪圈，合计只占全国份额的10%上下，比前一年的21%近乎腰斩。

日本长期奉行接近零利率的超低利率政策，
日元又持续走弱，
而东京核心区租金回报率还能稳定在5%左右
，
这就把东京房产变成了一款天然的避险理
财。

日本媒体《The Gold Online》在2026年上半年的深度报道里提到一个细节，世田谷区一处距离车站略远的普通住宅，坪单价在短短几年里从250万日元蹿到400万日元以上，就连收入不错的双薪家庭也开始买不起。

日本总务省2026年2月发布的报告更是把这一现象钉在了纸面上，2025年外国人在日本境内跨市区町村的移动量刷新了2014年以来的历史峰值，本国人的人口移动则连续第八年下滑。

越来越多的东京家庭主动把生活半径拉长，搬去埼玉、千叶换取一个还能咬牙供得起的居所，每天用几小时通勤填补房价的鸿沟。至于真正的东京核心，则被高净值群体和外国资本重新划定了门槛。

中日两国确有几个共同点，比如都在经历人口负增长和加速老龄化，储蓄率同样偏高，也同样是人多地少的城市化格局。但要把两国的地产周期放在一起对照，最本质的差别在于政策的执行力和调控的前瞻性。

拉回1991年前后的日本，仅东京一地的地价峰值就相当于当时美国全国地价的四倍，泡沫破裂之后，六大都市圈地价累计下跌了六成六，一直挨到2012年才勉强企稳，中间足足磨了二十年。

中国的做法截然不同，从供给端主动介入，斩断开发商无序扩张的融资闸门，2020年划出的“三道红线”、2021年抓的房贷集中度管理，本质上就是把泡沫按在锅盖底下不让它冒出来。

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，把2000年前建成的城镇老旧小区改造纳入国家层面的时间表。

到了2026年，中央又安排超长期特别国债资金1600亿元用于城市地下管网建设改造，比上一年多出250亿元，另有970亿元中央预算内投资专项用于城市更新。

二手房交易全面推广“带押过户”，商业不动产REITs试点也在稳步推进，截至2026年8月已有4只商业不动产REITs上市，累计募集资金超过200亿元。

从住房存量端看，中国建筑平均寿命大约30年，2000年至2020年间建造的城镇住房约234亿平方米，将在2050年之前陆续步入更新周期。全国老旧小区改造每年就能释放大约10亿平方米的改善需求。

理论上讲，中国的价格修复周期至少可以比日本缩短二十年以上，这不是拍脑袋，而是政策力度加上存量结构算出来的实数。

2025年上半年，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等20个核心城市，1000万元以上的商品住宅合计成交2.1万套，同比增长约21%，明显高于百城新房同期约5%的增幅。其中北上广深四座一线城市，千万级豪宅成交约1.6万套，同比增长约15%。

到了2026年，这种分化仍在延续，国家统计局在2025年12月15日公布的70个大中城市房价数据显示，全国大部分城市新房价格仍处在同比下行区间，但一线城市和部分强二线城市的高端住宅细分市场依旧韧性十足。

8月28日的信贷新政落地之后，深圳、广州、杭州、成都等地的高端改善盘去化速度明显加快，广州“五一”假期新房认购量同比上涨超50%就是活生生的例证。

人口方面，五大城市群仍旧是产业与人口的净流入通道；产业方面，人工智能、集成电路、高端装备、生物医药、新能源汽车等新质生产力的骨干项目高度集中在这几张版图里；

政策方面，“好城市”叠加“好房子”的方向已经被反复强化，住建部2025年3月公布的第二批城市更新典型案例，绝大多数出自五大城市群。

至于市场空间，多家机构测算“十五五”期间城市更新总盘子预计约15万亿元至20万亿元，这笔资金进来之后，能够承接改善需求和高端置换的城市，就那么几个。

国家用超长期特别国债、专项债、保障性住房再贷款和城市更新的工具箱去托底，就是不让普通家庭在周期波动里裸奔。

但也必须承认一个冷冰冰的现实，当核心大城市的房地产供给以改善型产品为主导，房价水位站到多数家庭够不到的位置时，能不能提前在一线或强二线城市把根扎下来，直接决定了未来十年一个家庭的资产曲线。