聚焦丨‌‌‌中国金茂再落一子：10.3亿酒店机构间REIT获受理，底层深圳JW万豪

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9月3日，上交所官网显示，"申万宏源-中国金茂深圳酒店持有型不动产资产支持专项计划"（机构间REITs）正式获受理，拟发行10.3亿元。原始权益人为嘉兴峦茂企业管理合伙企业（有限合伙），计划管理人是申万宏源证券资产管理有限公司，平台显示受理与更新日期同为9月3日。

这是中国金茂（00817.HK）继去年底三亚亚龙湾丽思卡尔顿出表型类REITs之后的又一单高星酒店证券化，也是其‌首单正式归入持有型不动产ABS品类‌的酒店项目。

标的是深圳福田这家JW万豪

项目名称只写了"深圳酒店"，标的却早有官方线索。6月30日，中国金茂阳光招采平台挂出一则成交结果，项目为"上海金茂权益型资产证券化资产评估及现金流预测服务采购"。其中深圳JW万豪酒店这一标段，由深圳市瑞联资产房地产土地评估有限公司中标。金茂在深圳自持的高星酒店只此一家，‌标的由此锁定为深圳JW万豪酒店‌。

酒店位于福田区深南大道6005号，地处车公庙片区，步行约200米可达1、7、9、11号线交汇的车公庙站，2009年3月开业，2020年底完成客房焕新。按酒店官网和预订渠道的公开信息，共有402间客房，配3个餐厅、1个大堂酒廊和约1226平方米会议设施，由万豪国际以JW万豪品牌运营。持有物业的项目公司金茂深圳酒店投资有限公司1993年注册，中国金茂通过金茂（海南）投资等主体间接100%持股，隶属中化体系。

这栋楼在大宗市场流转已有一年多。2025年年中起，多个物业中介渠道挂出其100%股权整售信息，挂牌材料写总建筑面积约4.29万平方米、411间客房，土地用途为商业、办公、公寓、酒店，使用年限到2067年1月。报价最初约22亿元，后续挂到约20.01亿元，折合每平方米约4.67万元，市场反应平淡。

需要说明的是，411间、建面和报价均为中介挂牌口径，与官方402间的统计差异、以及最终评估值，都不是官方披露数字。

10.3亿元拟发行规模，与20亿元级的散售报价差了近一半。是首期只覆盖部分档位、后续靠扩募接续，还是中介报价本身偏高、评估值更审慎，受理阶段没有说明书，无法判断。

经营层面并非没有公开数据。据金茂2025年报，深圳JW万豪2025年平均房价1140元、入住率87.3%、每间可售房收入995元，较2024年的1103元、84.8%、935元均有回升；2026年上半年的单店收入和房价，中报没有单列，要等专项计划文件。机构间REITs本就允许项目公司带债，专项计划资产负债率原则上不超过50%，募集资金可分别用于收购股权和置换存量借款，股债如何拆分，同样要等专项计划文件。

九个月前，同一金茂系SPV先做了三亚丽思

原始权益人嘉兴峦茂不是临时找来的外部载体。工商穿透显示，其合伙人为天津金茂信和投资管理、北京金茂信通咨询等金茂系主体，疑似实际控制人是金茂高级副总裁张辉。它是金茂自己搭建、专门充当证券化原始权益人的平台，正因如此，换了计划管理人，它仍能连续出现在两单产品里。

第一单是三亚亚龙湾丽思卡尔顿，计划管理人是中信证券，走的是‌出表型类REITs安排‌，也就是把酒店股权真实转让给专项计划，资产和对应负债一并移出上市公司报表。

2025年7月金茂为三亚酒店选聘管理人，采购需求写明"出表型资产证券化"；8月21日项目受理，11月12日通过，拟发行22.69亿元，期限18年，优先档票面利率2.75%。11月24日，金茂（三亚）旅业100%股权在北京产权交易所挂牌，底价22.65亿元；12月23日晚，中国金茂披露结果，上海金茂以约22.646亿元把三亚旅业全部股权转让给三亚峦茂，专项计划同步发行22.686亿元资产支持证券。该股权对价按三亚旅业2025年3月末净资产评估值21.364亿元厘定，发行款与对价仅差约400万元、主要为发行费用，基本全部用于收购股权。

出表安排体现在份额结构上。上海金茂自己只认购4%，其余96%由多家机构分散持有、单一持有人不超过20%，专项计划因此无实际控制人，账面由此出表。

底层丽思卡尔顿2008年开业，有446间客房和33栋别墅。2025年上半年平均房价2054元、同比下降11.16%，靠降价把入住率从上年同期的69.3%拉到80.5%，每间可售房收入1654元、仍微增3.25%，是金茂旗下该项指标最高的酒店。项目公司截至2025年8月底营收约2.36亿元、净利润约3778万元。

更早的2024年12月，金茂处置同处三亚的希尔顿，走的还是直接出售的路子，以约18.49亿元把股权及相关债权转让给海南骊驰，北交所公开挂牌、资金一次性回流，没有证券化结构。一年时间，金茂处置酒店的方式从"直接卖"切换到"装进专项计划再出表"，这次深圳单又把计划管理人从中信证券换成申万宏源资管，原始权益人平台仍是金茂自己的嘉兴峦茂。

金茂为什么把酒店做成机构间REITs

直接动因写在降负债表里。8月25日的2026年中报显示，中国金茂上半年收入214.18亿元、同比下降15%，公司所有者应占溢利8.79亿元、同比下降19%，销售端逆势增长8%，签约销售额575亿元。截至6月末有息负债1228亿元，较2025年底净减62亿元，境内外实际平均融资成本降到2.89%、较年初再降29个基点，一年内到期债务约255.2亿元。

酒店板块的数字需要拆开看。中报酒店经营收入6.29亿元、同比下降19%，主要是去年下半年三亚丽思出表、基数少了一块，剔除这一因素后，其余在营酒店收入均有提升，上海金茂君悦的每间可售房收入就从2025年上半年的1038元升到2026年上半年的1247元；同期物业投资收入8.53亿元、同比增长5%。资产还能产生稳定现金流，证券化才发得出去。

对金茂而言，机构间REITs的用处具体：‌资产真实转让、实现会计出表，有息负债随之压降‌，同时自留4%这类小比例份额，并不完全让渡未来经营改善和增值的好处，产品还预留扩募和对接公募REIT的接口。

政策与市场窗口在同一时段打开。公募侧，2025年底商业不动产公募REITs试点落地，四星级及以上酒店首次纳入消费基础设施，2026年6月华安锦江REIT、8月华泰华住安住REIT先后获批，分别是首单纯酒店公募REIT和深交所首单酒店型产品。

私募侧，酒店机构间REITs在2026年也排起队：4月受理、7月8日过会的财通资管-远洲集团项目21.51亿元，是首单走完交易所全流程审核的纯自持酒店机构间REITs；8月20日，以生物医药为主业的长春高新公告拟设11.94亿元同类产品，底层为长春洲际、假日两家酒店，此前依云四季项目已反馈，中铁置业的地中海酒店项目也在8月启动评估。

相比这些首单玩家，金茂的特殊性在于用自有原始权益人平台连续运作第二单，且明确指向出表降负债。

金茂自己并不缺证券化经验。2024年3月上市的华夏金茂消费REIT底层为长沙梅溪湖览秀城，到二季度末出租率99.67%，上市以来累计分红约1.23亿元。

首席财务官乔晓洁在中期业绩会上表示，公司会借助REITs机制持续盘活存量资产，对非核心、非长期持有的资产择机出售回笼，孵化中的持有资产先把出租率、租金和运营效率提上来，等市场供需趋于平衡再择机申报发行。

按中报披露的"奋进计划"，上半年金茂完成4宗土地、4宗大宗资产盘活和9个项目尾盘去化，截至6月累计盘活126亿元，其中以尾盘去化为主。

丽思是金茂主要自持高星酒店里第一家被证券化出表的，深圳JW万豪是第二家；丽思出表后，金茂同口径还持有上海君悦、深圳JW万豪、北京万丽、南京威斯汀、长沙豪华精选五家，这单若顺利发行，表内将剩四家。

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