错过再等3年，这个盘击穿北京改善市场丨瞰盘

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最近一段时间，有个项目在表姐的朋友圈里经常会被问到。

这个项目就是亦庄国贤府。

被问到的原因也很简单，就是太火了。

虽然，对于国贤府系来说，火爆已经是常态，但这次亦庄国贤府的热度，还是有点超预期。

从项目开放售楼处以来，仅仅半个多月的时间，累计到访人次就已经接近1万人。

108㎡样板间开放当日，到访人数超过2000+，签到排队最少1小时起步。

就这么说吧：

在北京楼市，只要你关注400万-700万之间的新房，几乎不可能绕开这个项目。

当然，一个项目之所以能成为红盘，通常也不只是因为营销声量够大。

真正决定关注度的，往往是区域机会、土地稀缺和产品力在同一时间点上叠加。

而亦庄国贤府，刚好出现在瀛海划归亦庄完成板块换挡之后，又是区域内第一个四代宅好房子。

并且，还把产品力拉到了顶配。

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平心而论，亦庄国贤府的热度，有很大一部分原因是：

这个板块的优质住宅，实在是太稀缺了。

先给大家看一组数据，这是2021年以来，整个亦庄板块的土地成交情况：

在过去的将近6年里，亦庄板块的商品房土地出让宗数，只有仅仅9宗。

同一时间段内，全北京的土地出让宗数是287宗，换算一下，亦庄板块的土地成交宗数，只有全北京的3.1%。

如果这还不够直观的话，我们再对比一下海淀。

同期之内，不依赖土地财政闻名的海淀，也成交了24个地块。

你会发现，在过去的几年里，全北京楼市都在卷生卷死的时候，亦庄板块的土地供应，保持了极度的克制。

甚至，聚焦到亦庄国贤府所在的瀛海时，这种供应上的克制会更加明显。

大家知道么？

瀛海板块上一轮的新房供应，还是2019年拿地的寰宇时代。

那个时候的北京楼市，包括整个瀛海板块，都还是限竞房的天下。

换句话说，在亦庄国贤府入市之前，整个板块，不仅仅是足足7年没有新房供应；

真正面向改善客群的高品质住宅，更是长期处于空白状态。

亦庄国贤府这次，几乎可以说是，瀛海正式划归亦庄之后的首场土地竞拍了。

表姐猜测，瀛海板块的土地供应，在过去六七年的时间里按下暂停键，或许就与管辖权的归属变更有关。

实际上，在瀛海板块划归亦庄之后，能明显感觉到整个板块的变化。

最突出的就是高精尖产业的导入，尤其尖端航天产业。

官方发布的消息中，2023年，亦庄新城瀛海板块被确定为航天产业主要承载区。

这点在今年发布的控规文件中，也有明确表述和示意。

重要的是，这些已经不是纯纸面上的规划，而是在实际的落地实施当中了。

就比如总建面14.5万㎡，规划共性技术平台、创新研发中心、高端制造中心、展示与运控中心四大功能区的火箭大街，已经在今年1月份竣工投用。

而这也是全国首个商业航天共性科研生产基地。

截至目前，火箭大街已经吸引了210余家空天企业聚集，其中就包括蓝箭航天、星河动力等头部火箭卫星项目。

前段时间在圈内火上热搜，甚至引发海外航天媒体持续跟踪的发射返回式火箭朱雀3号，就是蓝箭航天研发的。

并且，除了商业航天，BioPark生物医药、京南创芯港-集成电路等也在陆续落子亦庄瀛海，几乎每一个都是千亿级的赛道。

很多人可能还没意识到，京南科创的「黄金三角」，正在瀛海板块，甚至亦庄国贤府附近成形。

现在走在瀛海的街头，尤其是火箭大街附近，已经能看到很多身穿制服的高精尖人才了。

而借助高端产业人口的涌入，随之而来的，一定是优质教育资源、公园、商业等配套的落地。

实际上，亦庄路东区已经用过去的经验验证了「产业-人口-教育」的落地路径。

这样看来，未来瀛海板块教育配套追平亦庄，很可能就是时间问题。

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估计中建智地也是看重瀛海供应的紧俏，以及板块产业不可替代性的双重稀缺。

才会在土地竞拍时频频出价，从保利、招商、金茂等一众实力央国企手中最终竞得项目地块。

巧合的是，这种稀缺还在随着「现房新政」的落地被进一步放大。

就在几天前，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发了一份文件，核心内容就是鼓励现房销售。

据说政策出台后，北京相关部门的讨论会已经开了好几轮。

虽然暂时还没落地细则，但我猜大概率还是会做相关跟进。

很多人可能不知道，一个项目从拿地到竣备，一般大概需要两年半到三年的时间。

也就是说，整个瀛海，如果今年立马有新地块成交，那么最快也要等到2029年才会有新项目入市。

表姐私下打听了一下，截止目前，没听说瀛海板块有新增的供地计划。

这意味着，如果错过亦庄国贤府，瀛海板块新房市场的真空期，可能就要持续至少三年时间。

不过，中建智地并没有因为板块与政策优势，就降低对产品的打磨。

反而做出了迄今为止最强一代的国贤府系产品。

园林依旧是国贤府典型的唐风，但却是所有国贤府系产品里，最能体现中轴礼序的一次。

这要得益于地块面宽长，进深短的先天条件，在做建筑排布时，足够放下将近百米的景观中轴。

所以，亦庄国贤府也是所有国贤府系产品中，景观平权做得最好的项目。

几乎所有户型，不分大小，都能直观感受到中轴园林的礼遇。

甚至，他们还把这条景观中轴，从社区内部延伸到了社区之外。

是的，项目西侧仅仅一街之隔的市政公园，这次也是由中建智地负责代建。

如此一来，对于亦庄国贤府来说，在园林层面几乎拥有了真正的「内府外苑」的双园林景观结构。

怎么说呢，去过的朋友，都觉得这有点像主攻豪宅的「小宸园」。

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当然，只要你去过亦庄国贤府，就知道这种说法其实并不夸张。

实际上，不止在景观结构上，在室内空间的打造上，亦庄国贤府更是神似「小宸园」。

尤其是项目108㎡户型，甚至做出了只有豪宅才有的：

平墅感。

下面这张图片，就是亦庄国贤府108㎡的户型图。

南向11米的整体面宽，客厅4.2米的面宽，在108㎡这个面积段，放在整个北京都可以说是屈指可数。

不过，更扎眼的还是厨房。

大家应该已经发现了，亦庄国贤府108㎡户型的厨房，面宽给到了5.15米，搭配3.7米的进深。

算下来，整个厨房的面积接近20㎡，几乎是300㎡豪宅平墅才有的配置。

说实话，表姐也是第一次在小户型中看到如此豪奢的厨房空间。

样板间的空间展示是这样的，实际感受要比这张照片更惊艳：

☉108㎡美学样板间

如果是普通项目会怎么做呢？它们一定会把这20㎡拆分成厨房+卧室。

当然，108㎡做四居也很能打，放在当下的市场中也足够安全。

很多卖得不错的竞品，也确实是这样做的。

但中建智地却主动选择了一条没人试过，不确定市场接受度，但却足够大胆和创新的路径。

所以，就有了现在大家看到的，比肩300㎡豪宅平墅的，足够惊艳的厨房。

当然，亦庄国贤府108㎡户型的厨房，并不是单纯的空间大。

去过样板间的朋友们会发现，整个厨房其实被划分成了几个不同功能的区域：

除了传统的洗切炒功能，还专门做了中央岛台、水吧岛台「双岛台」，以及下午茶备餐区和休闲观景区。

甚至，他们还特意做了270°转角落地窗，只是为了能够最大化地将唐风园林中轴纳入室内。

而当这一切都叠加到一起的时候，在这20㎡的空间里，就能够发生无数种美好的生活场景。

比如，在休闲区吃个早餐或者喝个下午茶，顺便看看风景；

比如，跟家人在中央岛台包个饺子，边包边唠嗑；

再比如，家长做饭的时候，孩子可以在茶歇区写写作业，跟家长聊聊学校的趣事。

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发现了吗？亦庄国贤府108㎡户型的这个厨房，本质上已经变成了你的

「第二客厅」。

尤其是节假日聚会的时候，厨房与餐厅客厅联动，完全就是一个堪比豪宅平墅的超级家庭聚场。

我猜，这也是中建智地坚决放弃108㎡户型做四居的原因。

我私下问过项目方，他们并不是不能做出108㎡的四居，也不是不能做出面积更小更控总价的三居。

最终做出这样的选择，主要还是因为他们想给市场客户提供一种更极致的居住体验和生活方式。

而不是简单地做一个标准化的流速产品。

表姐有些感慨，在国贤府系几乎等同于热销的品牌号召力下，中建智地认真打磨产品的这股劲儿，依旧没变。

甚至还越来越极致。

比如收纳，最小户型77㎡，在保证三居两卫的前提下，还做出了单独的收纳间。

☉95㎡美学样板间

95㎡户型更是做出了800库收纳和带窗的家政间「双库收纳」，所以，95㎡户型家政间，还能做到自然采光。

大户型更是直接沿着动区十字轴线，做了收纳、家政、餐边柜「N合一」的配置。

除此之外，这次的室内精装，也几乎可以说是与10万+豪宅拉齐的标准高定审美。

108㎡户型美学体验馆，是温润的浅色系设计，在自然光的加持下，整个空间都透露着一种宁静和舒适。

更为考究的，是凑近去看的细节。

比如，沙发背景墙，用的是渐变色的壁布，在某种角度看过去，是细腻的粉色。

而餐边柜的柜门，不仅做了暗纹处理，门把手还是偏轻奢风的金属一字型拉手，横杆还做了造型。

并且，不仅仅是餐边柜，连卫生间的收纳柜也是类似的把手设计。

这种细节带来的调性，相当动人，表姐去踩盘的时候，样板间有客户当场就开始打听设计师是谁了。

包括125㎡的四居，他们也没有像其他项目一样，执着去做宽厅的展示，而是选择了更有大宅风范的方厅。

下面这张图片，是125㎡户型图，整体南向12米的面宽，客厅面宽4.9米，依旧同面积段户型的佼佼者。

其实，从尺寸上来说，亦庄国贤府125㎡户型完全有宽厅的操作空间，只要把次卧的非承重墙去掉，就能获得一个面宽8米的大横厅。

这在营销层面是相当吸睛，且过去经常会被采纳的做法。但亦庄国贤府125㎡户型却坚持做了方厅。

一方面是因为，4.9米的客厅面宽，本身尺度就已经够大了；

另外一方面则是因为，方厅不仅在气质上更沉稳，方便利用公区的十字动线布置高效收纳，在空间上也更能实现LDK的紧密互动。

这样无论是在厨房做饭的时候，还是在岛台喝杯水，或者吃个简餐的时候，都可以和餐厅、客厅的家人无障碍互动。

即便不说话，那种「我看到你了」的视线交织，也会带来满满的幸福感。

换一个角度看过去是这样的：

素雅的沙发背景墙搭配浅色的木饰面，功能性的餐边柜看起来也相当精致。

包括主卧室，更是一贯的高定审美：

不夸张地说，这样的空间气场，在过去的北京没有1000万几乎不可能拿得下来。

但这次亦庄国贤府，预算可能不要700万，就能享受过去千万级豪宅才能拥有的居住体验。

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所以，现在回头看亦庄国贤府为什么会红，答案其实已经很清楚了：

其实就是智地在一个稀缺的时机（现房新政落地之前）；

拿到了一个稀缺的地块（瀛海划归亦庄，板块完成换挡，且多年没有供地）；

然后用心去打磨了一个稀缺的产品（小户型做出平墅感）。

对于买房人来说，亦庄国贤府的意义也许正在于此：

在瀛海下一次供地尚未可知之前，先把一套已经看得见、住得好的改善住宅，放到了你面前。

这一次，亦庄国贤府是实打实的红了。

而背后，是市场对它的超级认可。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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