经济学家：房价不涨，楼市难恢复，房住不炒也要考虑保值增值

2026年行至9月，楼市走到了一个微妙的十字路口。

一方面，数据确实在好转。今年前8个月，全国重点20城二手房成交99.8万套，同比增长6.3%。8月份，全国100个城市新建住宅平均价格17255元/平方米，环比上涨0.15%，同比上涨2.04%。一线城市新房价格已连续6个月止跌，上海二手房价格更是连续多个月环比上涨。

另一方面，调整远未结束。上半年全国商品房销售面积同比下降11%，销售额下降13.6%，房地产开发投资同比下滑18%，国有土地使用权出让收入首次跌破万亿，同比降幅达32%。多数三四线城市房价调整幅度已达五六成。5月份70个大中城市新房价格自2021年高点已下跌13.7%，跌回2018年末的水平；二手房更惨，自高点已跌22.6%，回到2016年初。

量在修复，价还在磨底。这就是2026年楼市的真实画像。

于是，一个声音开始被反复提及：房价不涨，楼市就恢复不了。

广开首席产业研究院院长连平说得直接——“有需求，但不敢买”。买卖双方都在等一个明确信号：房价是否真正见底，未来有没有温和上涨的可能。在他看来，一旦一线城市出现有成交量支撑的价格企稳，将迅速激活“买涨不买跌”的心理预期。

这话听起来有点刺耳。毕竟“房住不炒”提了十多年，现在说“得涨一涨才能恢复”，是不是开倒车？

但仔细琢磨，经济学家的逻辑不是让炒房团卷土重来，而是在说一个更朴素的道理：房子如果连保值都做不到，就没人敢买。

这不是贪婪，是常识。绝大多数家庭买房，掏空的是六个钱包、背的是二十年贷款。如果买了之后房价持续阴跌，资产缩水的同时月供一分不少，谁还敢出手？连平有一个判断值得注意——财产性收入（如房产增值）增长的消费倾向比工资性收入更强，居民支配这类收入时心理约束更弱，边际消费倾向更高。换句话说，房价稳不住，消费就稳不住；消费稳不住，经济就稳不住。

今年7月，国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》正式将住房纳入“大宗耐用商品消费”序列，且置于首位。这个定位变化意味深长。

南京大学城市与不动产研究中心主任高波指出，将住房明确为大宗耐用消费品，并非弱化其重要性，而是引导社会重新认识住房的本质：它首先是一个用来住的商品，其次才可能附带投资功能。南京工业大学教授吴翔华也认为，过去“只涨不跌”的市场预期让投资属性被过度放大，如今随着市场持续调整，房地产正逐步回归正常的商品价格逻辑。

但更关键的一句话藏在规划原文里：“促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入”。政策并非要剥离住房的资产价值，而是要抑制投机炒作带来的暴涨暴跌，保留住房长期合理的资产价值。

这不就是对“保值增值”的官方背书吗？

说白了， “房住不炒”从来不是“房住不涨”。政策反对的是投机炒作、快进快出、把房子当筹码，反对的是暴涨暴跌——从来没有说过房子不能保值。抑制的是短期炒作，保留的是长期合理的资产价值。这是两个完全不同的概念。

一个让人不安的现实是：百城二手住宅均价累计下跌3.76%，同比跌幅高达7.08%。对一套300万的房子来说，一年蒸发21万。这不是“挤泡沫”能解释的，这是真实的财富缩水。当一个家庭的核心资产持续缩水，他还有心思消费吗？还敢消费吗？

经济学家樊纲有一个判断值得留意：价格触底并不意味着回到泡沫时期的高位水平，市场最终将在更低的价格中枢形成新的供需均衡。也就是说，房价可能再也回不到过去的高点，但必须在一个合理的位置上稳住。不涨可以，一直跌不行。

回到最初的问题：房价不涨，楼市能恢复吗？

如果“恢复”指的是回到2019年那种人人抢房、日光盘遍地的光景——那确实不可能了，也不应该。但如果“恢复”指的是市场有正常的成交量、合理的价格预期、稳定的资产价值——那可能确实需要房价先“稳一稳”、甚至“温和涨一涨”。

这不是为炒房辩护，而是承认一个现实：在中国，房产至今仍是绝大多数家庭唯一的财富载体。剥离投机属性可以，但不能同时剥离它的资产属性。让房价在合理区间内温和上涨，让普通人买房后不至于眼睁睁看着资产缩水——这不是纵容炒房，这是对普通人最基本的善意。

“房住不炒”是方向，“保值增值”是底线。两者不矛盾，矛盾的是非要在这两者之间二选一的人。