北京买房：理清思路，购房建议1995

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我们于今年1月份在马连洼北路1号院买了一套学区房。同时，我们在丰台区还有一套房子，要到2027年下半年才能卖，之前是限竞房。

现在家里有两个孩子。今年2026年，老大已经入学上地实验小学，老二2028年上小学。我们比较纠结的是：要不要把马连洼北路这套房子先卖掉，等老二上学的时候再说？还是说这样操作太过于折腾，交易成本或者摩擦成本也不低，就等老二上完学再说？

A：

1、大宝已经入学，那卖掉房子的话户口还能留在海淀吗？如果能保留户口，卖掉海淀房子后理论上也能让二宝入学上地实验，“二孩同校”政策。

但如果卖房后的户口要迁回丰台，那就不符合“二孩具备海淀入学资格”的要求了，户籍房籍都没有，到时候怎么办啊？再买房的话税费至少2%以上，无论买在海淀哪个学区。还买在上地学区最好，如果买在其他学区，万一政策变化就不好说了。

2、其次，现在卖掉上地的房子，从理论上说可以降低溢价部分的保值风险，毕竟1号院的溢价率在30%以上呢。但也考虑好，现在也是政策救市的时期，一旦行情启动，溢价比例虽然不会增加，但基础部分是有可能上涨的，过两年再买回来就有可能吃亏的。

打个比方吧，一套400万的房子，其中300万是基础价值，100万是学区价值的溢价，比例25%。卖掉房子就甩掉了这100万溢价下跌的风险，至于300万基础价值是不太可能单独下跌的，因为租金收益已经超过同期银行利率。

而且现在是救市时期，政策一直在陆续出台，一旦大盘行情启动，基础的300万有可能涨到350万。此时有可能溢价部分的100万不涨，那总价就是450万了，溢价占比降为22%。这对您家来说是表面上占了便宜，但实际上吃亏了。除非是大盘虽然涨了50万，但同时溢价也降了50万，也就是总价不变，但溢价比例降低为50/400=12.5%。

此时您家在表面上看来是不亏不赢的，但实际上跟其他非学区房的买房人相比还是吃了亏的，因为人家的房子从300涨到350了。

另外以上地的学区优势来说，我也不认为能在短期内能有降一半溢价率的可能。毕竟大多数房子是能自住的，家长也就会随着孩子毕业才会卖房离开，溢价率大概率是逐年下降的，很难断崖式下跌。

3、简单就是这情况吧，我没什么建议，只是列出这些可能性供参考。对于您家来说，理想结果是：卖掉现在溢价高的房子，然后坐等溢价下降，同时大盘保持至少是横盘，下跌更好。然后在这两年期间内“二孩同校”的政策不变，两年后您买一套其他海淀学区的低溢价甚至无溢价房子+迁户，确保二宝也能进入上地实验。

最不好的结果是：卖掉现有房子，两年内的真实溢价下降的不多，但大盘却上涨了，导致至少是没占到实质性的便宜，有可能吃亏。同时政策或许还有变化，那就只能看到时候怎么应对了。

仅供参考。

二

Q:

孩子父母目前在京无房。孩子爸爸单位集体户口，孩子户口跟着姥姥和妈妈在海淀区，房屋为姥姥房产。孩子2018年底出生，2027年1月初需要回国插班小学二年级下学期。

父母单位在羊坊店学区里，孩子户口在石油大院，但是考虑初中，不想在石油上小学。请问现在应该怎么办？是找好的学区，问目标学校是否二下有空余学位，然后赶紧买房落户口？还是考虑民办校？

A：

1、我看了两遍才大概明白。孩子户口随母，在学院路学区，准备二年级跨区转学，但不想去石油附小，因为怕小升初被派入天坑校，是这意思吧？

2、首先一点，海淀区跨区转学的申请时间是每年12月下旬，不是1月份。

其次，既然是转学插班，那未必能进入石油附小。因为石油附小虽然在学院路学区，但网络排名比较高（一流二类），也就比较热门。我不知道今年的学位是否紧张，但往年都是有被调剂的。

而您家的情况是转学插班，理论上如果自己不能联系好学校，那就会被全区派位。石油附小虽然每年幼升小班级很多，但这只能说明热门，不能说明学位宽松。所以做好心理准备吧，有没学位的可能。或者说好学校都是没学位的，转学生大多数都只能去普校。

3、是否找好的学区，这看自家的人脉了，能有关系就用呗。问目标校是肯定得问的，但一般都够呛，一年级时肯定招满，刚二年级很少有空出来的。就算有，那大概率也都给政保生留着呢。孩子爸爸既然是集体户，那问问单位有没有政保吧，问清哪种政保？什么政策？是否能补办？

4、买房落户口的意义不太大。因为本身就已经是海淀户口，那除非买房+迁户+换学区之后能确保进入好学校，否则仍然是全区派位，这房子买了也用处不大，溢价部分的价值等于浪费了。

尤其是买好学区，比如上地或中关村，溢价率起步30%，400万占坑儿房里就有100来万的溢价。如果能进入好学校就算值，不能的话就不太值了呗，尤其是对于本来有户口的家庭来说，投入与收益很难对等。

5、民办校看自己。不过好的民办校都是摇号的，也没学位。能有学位的基本都是普通的，从性价比来说还不如上公立校呢。所以这也看自家的能力吧，能进入优质民办校才合适。

6、简单就是这些情况，我没什么建议，只能是列出来供参考。

仅供参考。

三

Q:

我们在考虑海淀的西山公馆，很喜欢小区环境和三居户型。目前了解到的信息就是学区差点，之前一直考虑的望京陈分周边。突然跨到海淀了，有点懵，但其实这样通勤距离近了很多。我们是工居幼升小，拼新楼盘的上地学区的话也怕最后还是划到青龙桥学区。您觉得西山公馆的学区怎么样呢？比较好的升学通路怎么走？有没有同类小区推荐？

A：

1、西山公馆对口中二西山，谈不上差，中等吧，到目前为止的排名不算多突出。

2、工居幼升小，拼新楼盘去上地。提醒考虑好时间问题，新房不是交了钱就能对口入学的，因为得由派出所核定完门牌号才能再由教育部门划定学区，之前是没有学区的，买了房也谈不上对口。有京户的都无法落户+不能划片，怎么对口啊？

另外是上地学区的溢价问题，上地实验本部和柳浪校区的溢价差距挺大的。那如果房子是柳浪的溢价，将来分到哪边都不算亏。但如果是本校的溢价，万一划到柳浪或其他学校的就至少是不占便宜了。这让当地中介给计算吧，我不知道具体行情。

3、西山公馆的学区到目前为止中等，只能说青龙桥学区算中上，但谈不上多强。或者说小区和房子挺好，学区不算多热门。

4、工居，在海淀不敢聊升学通路怎么好，被调剂的可能性大，这咨询教委吧，他们的解释最权威。

5、没有推荐的，工居只能说在学位不太紧张的情况下能对口，但能对口的一般又不是多强的热门校了，这是悖论。我帮不上忙。

仅供参考。

四

Q:

明年孩子要上小学，我和媳妇都在惠新西街南口附近上班，是老人在看孩子，家庭月收入3万，目前孩子户口在通州土桥那边，而且离地铁也挺远，如果去那里上学的话上班通勤时间就很长。现在预算330万购房，请问哪里能平衡一下孩子入学和工作通勤，考虑到老人看孩子，需要起码是2居，是否有合适的小区推荐？

A：

1、平衡入学和通勤。通勤只能看自己的感受，外人不好建议。不过既然是惠新西街南口，属于三区交界，三个区都有好学区。最好的是西城德胜，然后东城和平里，朝阳的是安贞人朝。但330万不好买到2居，东西城的够呛，大概率只能是人朝的一居占坑儿房。

2、您的要求偏高了。起码两居室，小两居怎么也得60平，单价最高6万之内，不好找。如果是这预算就别直接考虑小区了，而是让中介在人朝需求找合适的房源吧，能买到不带硬伤或瑕疵的就算捡漏儿。但一定考察清楚，小心别被用带硬伤的房子忽悠。

3、总之我没什么建议，您家的要求不低，只能让当地中介给找房。

仅供参考。

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