北京买房：理清思路，购房建议1996

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我的情况是去年在朝阳的一个小区买了套商铺，商铺的整体性质为商住综合楼，我买的房子性质为商业。但我们被原商铺业主给骗了，他信誓旦旦的承诺可以作为餐饮用途，但我们付了全款过户之后却得知因为这商住楼是没有统一排烟道的，所以不能开餐饮，而且是距离住宅楼太近。现在是原业主拒不出面，请问我们应该怎么办？

Ps：理论上当然可以干别的，但是这地段儿特殊，就适合开餐饮。当时我们考虑的就是在小区门口，而且周边100米内没有任何饭馆，后来才知道都是因为房子不具备开饭馆的条件。我们也一直在出租，但是这地段属于胡同深处，普通商业根本没客流，便利店则是都好几个了，没人再开了。

A：

1、这就是找到原房主也没用啊。您说他信誓旦旦的承诺了，有证据吗？口头承诺在理论上有一部分能有法律效力的，但很难证明，除非签合同。

所以如果没有合同什么的就甭找原房主了，他肯定矢口否认，然后就说是你们不懂行，连能不能开饭馆都没调查清楚就买了，这能怨谁啊？

2、开不了饭馆就干别的呗，看看周边都是干什么的，看谁家的生意好就抢生意，都不太好那就考察当地缺什么？实在不行就上抖音问问“勇哥”能干什么，反正商铺是您的，灵活经营呗。或者索性租出去完了，省的闹心。

3、这我也没建议，我不懂做生意，也好多年都不接触商业地产了。帮不上忙。

仅供参考。

突然想起一件事儿，跟商铺无关，但借网友这话题聊两句。

前些天湖北某地狂风暴雨，强对流天气导致出现龙卷风。结果是某家刚买的房子的飘窗被刮飞了，一家三口被卷到窗外遇难。

之后这家的亲属在网上发声，说主要责任是前业主擅自改装了窗户，施工时也没有用钢筋混凝土固定，安装师傅打的胀栓数量也不够，所以才扛不住龙卷风的。但他们已经联系不上原业主了，希望网友们帮忙。

但这种事儿说实话找到原业主也没什么用，人家不算故意隐瞒重大质量问题。因为这早就法律规定，只有破坏了结构或承重墙，以及主要管线等问题才算重大，改装窗户不算。就算是找到原房主+安装师傅了，行业检测也说是安装不结实，那也很难认定这是一家三口遇难的主因，更难拿到赔偿。

所以这种没有法律依据的找后账的事儿没什么意义，绝大多数都是白白折腾了时间精力……

二

Q:

我只知道现在是化债阶段，只有存款才是最保值的，我虽然只有几十万，但只要我不买房这几十万就永远都是我的。而只要买了房，哪怕是买在北京最核心区也会一年就跌没了的。而我的存款是否能增加，就取决于向你咨询的这帮蠢货买多少房子了。

没买房的不一定是没房的人，我虽然在北京没房子，但在老家有，那是我随时可以退守的底气，城市确实有高楼大厦，但是这里也有没完没了的各种天灾人祸，我现在在等你们买房赔钱，等我的存款够了之后就回农村，世外桃源是你们永远也得不到的。这世界懂得独立思考的人才能活的更好，投资是需要逻辑学的。

A：

1、您真有才情，简直是逻辑界的一朵奇葩。很多人都认为自己之所以不懂独立思考，都怨上学时学校没开逻辑学这门课。但实际上呢，学校教了语数英啊，有几个真的学会了？

尤其是语文，这是在社会上最基础的素质了吧？真的好好学了吗？如果认真的学了语文，那至少能理解形式逻辑和辩证逻辑。如果认真的学了数学，那至少能理解演绎逻辑和归纳逻辑，您也不至于写这么点儿东西都没有逻辑。

2、您只有几十万，那这点儿钱就甭意淫在北京核心区买房了，地下室的卫生间都未必够，也没人单独卖给您个马桶的地盘儿。

另外您的存款确实有可能保值，但是否增加跟别人买房没任何关系，只跟银行利息有关。但您也知道是化债时期啊，而化债的重要手段之一是什么？是低息，只有利息走低，才能用成本低的新债来替换高息的旧债，这才能给欠债人以喘息的时间。所以您在化债时期幻想存款增加，也不是没可能吧，就是难度会非常大，增幅大概率会很小的。

再有城市中的各种风险确实比农村多，但这也没办法，人多+钱多=事儿多，这就是在城市生活的代价。而农村虽然事儿少，但其实也有代价的，有钱在农村是净土，没钱在农村净是土。

3、其他不聊了，我才不跟您搬杠逻辑呢，逗个乐子得了，祝您发财。

仅供参考。

三

Q:

我2016年在房山**小区买的房，120平2.35万一平280万，首付100万加手续费110万，装修30万，十年来还月供每年12万合计120万，现在还剩130万。房子降到1.5万，这套房就价值180万，我要卖房只能拿回50万。

这十年来我每年的物业费是4200，十年4.2万。水电气每个月500，宽带费100，一年7200十年7.2万。暖气费每年3600十年3.6万。合计15万。

当时因为小区离地铁远所以才特意买的车，25万买的现在残值基本归零。跑了25万公里油费至少15万，保养保险和修车每年至少1万多，十年算12万。都算上至少50多万。

我现在算的是为了这套房我的支出都300万了，而我卖房却只能拿回50万，那我卖房还有什么意义？

A：

1、卖房有什么意义？我也不知道，这得看您为什么要卖房了，是着急用钱还是说还贷困难？再或者是想升级改善什么的。能实现就算有意义，否则就没什么意义了呗。

2、您是2016年买的，十年后的今天想卖房发现赔了，这我只能是表示同情。但再说句扎心的话是买的有点儿晚了，窦店的房价在2006年是均价2000多的，到今天的话无论怎么都不赔。

这谁都没办法，跟股票似的都是周期惹的祸。或者说任何投资都是周期在背后主导，包括人生也是分高潮低谷的，都是命+运。

3、您到底是要问我什么啊？如果讨论意义的话我无话可说，太宽泛也太虚了，还是聊点儿实际的吧。

仅供参考。

四

Q:

您说的我不认同，我们确实是外地人，但也在东城买房了啊。买的确实是公寓，但不能落户口不是我们的问题，而是公寓本来就不能落户。所以您的条件我不能接受，我希望的是在不换房的现有条件下入学，不能区别对待。

A：

1、这不用您认同，我转述的是现有入学政策，任何人都必须无条件接受，包括北京户籍的也一样。或者说不认同就不认同，人家教委不在乎，跟我也没关系。

2、既然知道公寓和普宅的区别还买？那这就是自己的事儿了，北京户口的买了公寓也不能迁户啊，大家都一样。

公寓本来就是违规的产品，没一刀切的让买房人砸手里就已经是法外开恩了，就别提过分要求了，把人家惹急了更麻烦。

这就跟前几年的老头儿乐电动车似的，违规产品。本来偷偷儿开就得了，人家睁一眼闭一眼。但就是有人蹬鼻子上脸的横冲直撞，结果都给禁了，谁敢递葛啊？递牙者掰之。

3、其他我没什么可说的，帮不上忙，您的要求不合理+不可能。这跟区别对待没关系，而是所有人都必须遵守法律法规。

仅供参考。

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