第一波市场反馈来了！828新政落地一周，兰州楼市发生了什么？

历史的洪流，往往在风平浪静的蝉鸣中完成转向。

8月28日，新的震荡突然而至，没有一点征兆，也打得人措手不及。

一沓新政落地，延续了多年的“高负债、高周转、预售制”房地产旧引擎骤然熄火。

无论是兰州还是全国的开发商、供应商、地产人都被接二连三的政策轰懵了。

828新政，宣告了“卖楼花”的终结。

虽然抠字眼地看，政策也留出了缓和空间，但它带来的影响依然超出很多人的想象，很多城市，第一波市场反馈已经来了。

对于兰州市场而言，有几个趋势可能必然会出现，而且，已经出现了。

第一，开发商们的日子肯定不好过了，会有更多的房企退出房产市场。

新政后的这一周，几乎所有的房企都已经开始调研评估新政策对公司运营的影响，没有拿到规证的项目，部分已经暂停或推迟了既定的工作方案。

还有就是拿地计划全部重新算账，现在大家都在等地方执行细则出台。

前几年行业下行期，兰州就已经有一批房企倒下了，现在还活跃在市场上的，基本就是那几家大家熟悉的头部央企+地方企业。

但新政之后，可能还是会有一部分房企扛不住压力陆续退场。

预售门槛要到主体结构封顶，销售回款要到竣工验收后，土拍要考验自有资金，新政对于大多数开发商来讲已经失去了上桌的资格。

最糟糕的一种情况就是：有部分头部国央企倾向能级更强的一线、新一线城市，部分地方企业退守地县市场。

还有一些资金实力不够、抗风险能力弱的房企，彻底玩不转了黯然退场，行业整体继续收缩。

与此同时，便是土地出让节奏全面放缓，房企拿地心态彻底变保守。

这个在其他城市已经出现了：上海现售新政后的首场土拍，开发商出价非常谨慎、北京土拍一宗备受关注的好地竞买过程中被突然叫停……这就是新政下房企最直观的反应。

今年上半年，兰州出让的土地原本就很少，四代宅统治了市场两年，新房市场已经开始进入疲惫期。

接下来的四代宅，可能很快也会面临同质化的困扰，再加上新项目基本都已入市，市场缺少新鲜血液补充。

828新政落地前，大家普遍认为兰州下半年会迎来集中供地潮，因为上半年推介了很多地块。

不少房企也早已提前调研布局，等着新地块上架，拿地做新产品，比如五代住宅、低密改善等全新产品，明年继续以产品代际赢得更多市场。

但828新政的到来，彻底打乱了计划。

据了解，兰州原计划下半年拿地的好几家房企，都开始犹豫了，有的甚至在重新评估投资决策之后已经选择放弃了。

之后房企拿地大概率会“挑肥拣瘦”——大块头没人敢碰，小体量、价格低、确定性高的才可能会试一试。

就算实力强劲的头部企业，在兰州这样的城市，肯定也不愿意冒险，小而精是未来的主流趋势。

房企拿地决策一定会更加慎重，而土地出让节奏放缓、房企的战略转向，也会进一步倒逼土地财政的转型。

尤其像兰州这种比较依赖土地财政的城市，处境会相对被动，加速土地财政转型，是接下来绕不开的方向。

土地出让少了，新房供应量也会随之减少。

这两年，四代宅的出现搅动了兰州楼市这潭池水，新项目扎堆入市，市场活跃度逐步攀升，但以后却不见得。

尤其像今年这样二十多个四代宅齐头并进的情况，大概率没有了。

一是因为拿地少了，新项目就少了，房源供应自然也会减少；二是“封顶预售、竣备拿钱”，明显会延长新盘的开盘时间。

除此之外，828新政的落地，也宣告了烂尾楼时代的终结。

以前，预售制的bug大家有目共睹，房子没建好、没入住、没产权，还得一边掏钱租房住，一边月月还房贷。

最绝望的是，一旦开发商资金链断裂、楼盘停工烂尾，开发商一走了之，只剩业主孤立无援。

前几年，兰州爆雷的房企留下了一批烂尾楼，时至今日还在保交楼中。

但这次新政，以“现房销售+封顶预售+资金全监管”模式，从制度层面把购房者的风险降到了最低。

房子没竣工验收、水电气热等配套设施没达到交付标准，购房者就不用背房贷、不用还月供。

总结下来就一句话，“先拿房，再还贷”，交付风险从购房人身上挪到了开发商身上。

综合来看的话，新政不仅改变了开发商和购房者的命运，也让兰州的地产人陷入了集体焦虑。

没有人知道，828新政的疾风，会把大家拖向哪里，网上解读的越多，人们就越害怕。

所有人都将目光投到了地方细则上，但理论上不可能跳出住建部的大框架，无非就是松紧度和时间节点的问题。

所以新政之后，开发商数量减少、新房入市体量减少、地产从业者减少，基本上是必然趋势。

因为新政后面的项目，就是纯现房销售。

开发商从拿地到销售可能需要两三年的时间，这意味着营销团队要“闲置”两三年，开发商不可能白养着这么多人。

所以，项目的营销团队首当其冲，面临大裁员的危机，而靠信息差和带客佣金生存的地产中介，日子也不好过。

这几天，不断有传言称，一线城市将率先从严施行现房销售政策；部分新盘已经原地解散销售团队；房企轻则裁员、提高建设效率，争取早日回款；重则在想办法退地、解散团队……

可以说，828新政的落地，炸得兰州房地产人仰马翻。

但新政对行业长远发展，肯定是好事，短期房企将面临现金流压力和新房供给收缩；中长期将推动商品房品质回归、行业集中度提升。

高杠杆、弱资质房企将加速出清，行业向头部集中；房企核心竞争力将转向产品力、成本管控与运营能力。

虽然，这个行业以后不再缺盖房子、卖房子的人了，但依然会缺做好产品、做好服务、经营用户的人。

旧船票登不上新船了，希望大家能在这场行业震荡中，早日摸索出新出路。

作者=指兰针·卷卷

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