中报观察 | 产品定力筑牢基本盘，首开股份以城市更新打开转型空间

观点网 回望2026年上半年，中国房地产市场仍处于新旧模式转换的关键节点，行业整体延续承压态势。

国家统计局发布的数据显示，1-6月份，全国商品房销售面积为4.01亿平方米，同比下降11.6%。其中，新建住宅销售面积为3.33亿平方米，同比下降12.4%。1-6月份，全国商品房销售额为3.79万亿元，同比下降13.6%。其中，新建住宅销售额为3.33万亿元，同比下降13.7%。市场信心修复尚需时日，行业分化持续加剧，房企正面临融资端与销售端的双重考验。

阵痛与蓄力交织，收缩与扩张并存，这既是行业深度调整的缩影，也是房企在新旧模式转换中寻找新坐标、重塑竞争力的真实写照。

作为北京市属国有房企，首开股份紧紧围绕“防风险、强管理、谋转型”的工作主线，交出了一份“稳字当头、稳中求进”的半年度答卷。不仅展现出其穿越周期的经营韧性，也为“十五五”良好开局奠定了基础。

尤为值得注意的是，在8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局、证监会五大部委同日密集落地8份房地产文件，构成“3份基础性文件 + 5份配套办法”的完整制度组合。

其中，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，其中明确提到，有力有序推进商品住房现房销售。

中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

中国证监会亦在《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》中提到，为支持房地产开发企业合理融资，将为它们提供多种融资渠道，包括股权、债券、并购等全链条工具箱。

一揽子新政覆盖了销售、信贷、资本市场等关键维度，标志着房地产新发展模式进入系统性制度重构阶段，为行业注入实质性利好。

展望后市，随着新政红利逐步释放，首开股份有望精准把握政策窗口期，在行业新模式构建中，加速自身的转型升级；伴随融资环境改善与销售制度优化，首开股份正将外部政策机遇转化为穿越周期、行稳致远的内生动能，推动高质量发展迈上新台阶。

稳健经营基本面下的产品定力

8月24日发布的2026年半年度报告显示，首开股份在上半年实现营业收入116.28亿元，较去年同期有所下降。其中，主营业务收入115.84亿元，其他业务收入4348.63万元。本轮营收下滑，更多是结转节奏问题，这一趋势也与行业大盘同频。

房地产开发业务是首开股份的主业，也是最主要的收入来源。期内，首开股份实现房产销售结算收入111.77 亿元、结算成本105.27亿元。在当前市场深度调整、销售去化压力依然凸显的背景下，首开股份主动破局，打出了一套多维协同的去化攻坚“组合拳”。

在营销体系层面，首开股份深化变革，推进营销垂直化管理，通过整合精简自销团队，重塑了更敏捷、更高效的作战单元；在资源配置层面，坚持聚焦核心、提质增效，果断关停低效项目、合并相邻案场，将有限资源精准投向高潜力项目。

得益于这一系列精准施策，首开股份去化成效显著，已成功推动15个项目实现尾盘清盘，为整体经营基本盘的稳固提供了有力支撑。

截至报告期末，首开股份拟售、在售主要项目（含自持）达142个，总建筑面积超过4140万平方米，其中当期在建面积约448万平方米；京外片区以主要城市为重心，形成75个项目、约2670万平方米的区域布局。

在去化攻坚的纵深推进中，首开股份将“控亏减亏”作为核心导向，对五十余个项目实施分梯队、差异化的营销方案动态调优。同时，以机制创新为驱动，加速数字化营销转型以拓宽获客半径，并坚定践行“现金为王”理念，重点关注销售回款与现金流上缴两大指标，确保去化成果高效转化为实实在在的经营性现金流。

2026年上半年，首开股份经营基本面保持稳健：共实现签约面积57.91万平方米（含地下车库等），签约金额62.80亿元；实现物业租赁面积192.08万平方米，物业经营收入8.72亿元；工程建设端有序推进，主要项目开复工面积443.35万平方米，竣工面积83.79万平方米。

值得注意的是，首开股份在年初曾披露2026全年经营计划--实现销售面积113.4万平方米，开复工面积465.8万平方米，新开工面积19.7万平方米，竣工面积103.7万平方米，物业租赁面积213.7万平方米。

以此计算，上半年核心指标完成度表现突出：开复工目标完成率已达95.18%，竣工目标完成80.8%，物业租赁面积完成全年目标的89.88%。

整体来看，工程建设与资产运营板块进度显著领先于时间轴，为全年目标达成奠定了坚实基础；而销售去化端仍需在下半场持续发力，以匹配既定节奏。

从房地产市场特征看，上半年市场修复呈现显著结构性分化，北京市场首次改善需求和积压刚需率先释放，上海、深圳、杭州等热点城市成交则以高端改善需求为主；项目去化越来越依托于稀缺区位和过硬产品力的双重支撑；行业优胜劣汰加速，市场资源持续向产品优、服务精、运营强、信用稳的企业集中。

这一市场趋势的深刻演变，不仅为首开股份精准调整营销策略、顺应需求迭代产品体系提供了清晰的靶向指引，也为其在行业洗牌期甄选优质合作主体、实现强强联合确立了战略锚点。

在产品端，首开股份积极践行“好房子”建设理念，持续强化品质标准，系统构建了“一五一十”好房子体系。

该体系以“一份初心、十分诚意”为精神内核，聚焦“安全、舒适、绿色、智慧、人文”五大价值维度，延伸出十大可感知、可检验的品质板块。

这不仅是对客户的诚意交付，更是首开股份扎实、严谨、周全的城市营造哲学，标志着该公司产品力正式迈入体系化升级与高质量发展的新阶段。

尤为可贵的是，在行业普遍收缩投资之际，首开股份展现出逆周期布局的战略定力，成功竞得北京城市副中心0703街区FZX-0703-6031、FZX-0703-6032地块R2二类居住用地、A334托幼用地国有建设用地使用权。

该宗地块土地面积4.26万平方米、规划建筑面积9.24万平方米，成交金额17.69亿元。以该地块为依托，首开股份打造了“熙悦京晏”项目， 作为其在北京的首个第四代住宅标杆产品。

这一举措不仅印证了首开股份对核心区位稀缺价值的坚定信心，更彰显了在保障合理利润前提下，积极参与土地竞拍的主动布局能力，为首开股份持续深耕北京市场、巩固区域竞争优势储备了关键战略资源。

持有型物业稳健向好

物业经营业务是首开股份重要的业务板块之一，也是收入的重要组成部分，业务涵盖商场、写字楼办公、酒店、长租公寓、健康养老、文投文创、城市更新等七个业态。

在今年上半年，首开股份持有物业经营等结算收入4.08亿元、结算成本3.28亿元。

截至期末，首开股份成规模在营商场包括昌平首开LONG街、首开通州万象汇等6个项目，建筑面积合计约51.8万平方米，分布在北京、成都、苏州等地。

期内，商业板块表现平稳向好，6家在营商场整体出租率95.6%，在营商场商户销售额突破24亿元，累计实现总客流量3313 万人次。

2023年的6月30日，北京昌平首开LONG街正式开业，并在今年上半年迎来开业三周年。该项目累计客流突破3000万人次，年复合客流增长率超32%，先后斩获北京特色餐饮聚集街区、北京特色商业步行街、“夜京城”打卡地三项市级荣誉，获评北京城市更新最佳实践案例。

延续项目成功经验，首开股份在通州落地宋庄LONG街，截至上半年，通州宋庄LONG街超市、影院、酒店三大核心业态已完成招商。据悉，该项目目前已进入街区建设的收尾阶段，招商率接近八成，预计将于今年9月末开业。

酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要收入来源，在全国范围内管理和运营酒店7家，管理面积约20.51万平方米，从酒店经营业态上细分，包含了五星级豪华酒店、四星级商务酒店、精品度假酒店等，分布在北京、川渝、华南等地。

长租公寓板块依托标准化运营体系打造品质租住空间，依托“首开乐尚”自有品牌标识强化市场辨识度。截至报告期末，长租公寓扩容提质，“乐尚”公寓数字运维系统实现试运营，宿舍型租赁产品标准化框架基本形成；通州缇香郡实现开工；昌平LONG街8-1项目获“保租房”认定；朝阳三里屯门店提前实现满租；12家已开业项目入市房源超7000套，平均出租率93%，保持行业前列。

从商场、酒店再到长租公寓，首开股份持有的多元物业组合不仅为其贡献了稳定可持续的经营性现金流，更构成了参与公募REITs等资产证券化实践的优质底层资产，从而有力支撑起“投融建管退”全周期商业闭环的构建。

继商场和长租公寓后，酒店业态迎来发行公募REITs的“破局时刻”。2025年末，国家发改委将四星级及以上酒店纳入基础设施REITs行业范围、中国证监会正式将酒店等商业不动产纳入公募REITs试点。这两项政策使得酒店资产作为独立主体发行公募REITs成为现实。

城市复兴官的“新”赛道

2026年是“十五五”开局之年，也是城市更新由政策体系构建转向规划实施和项目落地的重要节点。今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，涵盖6方面23项重点任务、14项重大工程和行动、7方面政策举措，并明确提出“促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新”。

在此背景下，北京2026年城乡建设用地净减少500公顷，明确继续引导存量建设用地供应占比达到65%左右，逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模。与此同时，全市梳理1321个城市更新重点项目，总投资超1049亿元，并首次单列城市更新计划指标，标志着存量盘活已从政策倡导进入规模化、制度化落地阶段。

凭借对北京市场数十年的持续深耕与资源沉淀，首开股份得以精准对接首都功能优化与空间重构需求，在政策导向与项目落地的交汇点上，充分发挥首都国企在资源整合、信用背书与长期主义运营方面的独特优势。

更值得一提的是，城市更新在首开股份的战略版图中并非孤立的业务线，而是与商业运营、长租公寓、养老服务及经营性资产管理深度咬合、协同共振的业务性载体。

首开股份秉承“城市复兴官”的品牌定位，在老旧小区改造、历史街区活化、低效楼宇升级等领域已形成可复制、可持续的运营模式。

未来，首开股份将把城市更新置于更加突出的战略位置，视其为转型发展的重要赛道与培育新利润增长点的重要方向。

政策红利与自身能力圈的重合，正为首开股份从“开发商”迈向“城市运营服务商”提供清晰而坚实的路径。

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