中海“上位”记…

如果说，把中海在全国城市的牌面拉出来看一圈，其中最值得津津乐道的必然是北京。

因为在这座城市，中海实在是太特殊了。

一是从成绩看，鲜少做合作开发的中海几乎一直都是一家独大，也已经稳稳做了北京市场很多年的第一。

比如今年前8月，甚至直接拿下所有销售榜单的大满贯——权益、全口径、流量三榜均双双问鼎销售金额和销售面积TOP1。

数据来源：普睿数智

二是从模式看，中海在北京拆分出了两大开发主体，左手中海新城、右手中海地产北京公司（即中海北京）。

两家公司各自跑马圈地，又有赛马机制，既协同又竞争，共同托举起了中海在北京的超然地位。

不过，这个维持了很久的“北京双子”局面，可能就要迎来一次大变革了。

就在前段时间，原中海新城总经理张欣，因临近退休的年龄，卸下了这个重担，她的接班人，是原中海地产天津公司总经理何楠。

更微妙的是，艳姐获悉：

如今的变局已然不止于中海新城。

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中海“二进宫”学霸

迎来关键时刻

新上任中海新城总经理的何楠，1978年生，建筑科班出身的高材生——并且是同济建筑系的本科+哈工大建筑系的硕士。

虽然如今建筑系不景气了，但建筑老八校占了两座的含金量，放在当年，懂的都懂。

何楠的履职经历可以说是相当丰富，虽然是建筑系出身，但其只在刚毕业时做了一年建筑设计师，后来就从设计公司转到了房企，并正式转道工程管理，在中海甚至还是“二进宫”。

其工程进阶路，最早始于民企三盛，后来加盟了中海苏州公司，出任工程经理。

2008年，何楠离开中海，加盟北京建工出任其丽江项目公司副总，又在大约4年后加盟了当时正值上升期的旭辉，再次回到了苏州，历任苏州事业部工程总监、片区总经理，直到2015年加盟上海景瑞，历任杭州公司副总、南京城市总。

2018年，离开中海10年后，何楠再度回归中海，出任苏州公司助理总。

而此后8年，其就陆续辗转于中海各个城市公司，发展重心也逐渐从原本深耕的华东转至华北:

其在2020年调任为哈尔滨公司总经理，2023年调任为天津公司总经理（后为华北公司总经理），再到如今2026年调任为中海新城总经理。

经过过去这几年的沉淀，何楠在北方市场终于迈入了中海最核心的圈层。

而这，或许也将成为其职业生涯中最关键的一站。

至于空出来的中海华北公司总经理之位，据说，或许将从深圳公司调遣高管。

02

中海在北京的“双”一号位？

很多人或许不理解：中海新城的总经理，为什么要从天津调任？

这背后或许也离不开何楠过去的功绩。

在中海的架构版图中，如今除了港澳和海外，根据东西南北划分成了4个大区，而北部大区中，最重要的两个城市，一个是北京，另一个就是天津。

中海在天津的表现一向不错，从何楠来到天津的2023年开始，中海在天津的权益销售榜上也一直都是稳稳的第一。

因为天津的业绩表现太出彩，这几年间，天津公司还悄悄升了个级，变身成了华北公司，总经理继续由何楠出任，而升级后的华北公司，不仅管天津市场，还管天津周边的城市群。

而去年整个北方大区拿出的成绩是：内部遥遥领先的第一。

这背后，北京两家公司贡献了不到400亿，天津也贡献了近百亿，剩下的成绩中估摸着华北公司的其他城市群也贡献良多。

因此无论怎么看，何楠都算得上是中海在北方市场的一大得力干将。

值得注意的是，天津的人往北京调，在中海也算是老传统了。

比如2024年年中时，中海内部就发生过件趣事——当时中海北京分管营销的副总经理司马博和天津公司分管营销的副总经理王野直接进行了互调。

再比如，中海北京总经理倪健刚，正是前一任中海天津总经理。

2023年何楠接棒中海天津总经理一职，倪健刚被调至北京，短短3年后，又一位天津城市总被调任至北京。

如今一位坐镇中海北京、一位坐镇中海新城，怎么看怎么微妙。

当时就有消息说，这还只是北京新一轮变局的开始。

而近期艳姐又听闻，更多的变化已经发生了：

中海新城和中海北京这两家原本纯赛马机制、分开管控的公司，据说如今已经拥有同一个领导——而这个中海在北京市场的“双”一号位，正是何楠。

03

中海新城“上位史”

值得注意的是，如果翻开中海在北京的发展史，最早期时，还并没有中海新城，但中海北京却早从上个世纪开始，就已经在北京市场活跃。

相较于更偏向常规型房企地区公司的中海北京，成立于2013年的中海新城，从诞生之初就不大寻常。

其早期业务更聚焦在旧改领域，在北京以一二级联动开发为主，核心主阵地在石景山，通过大量的城市更新业务和大盘开发模式，早已是石景山的无冕之王。

但也因为早期模式和布局的影响，中海新城原本的牌面也一直相对有限，在北京论业绩也一度被中海北京甩开一大截，曾被视为“中海北京的小弟”：。

直到近几年，这个局面开始发生了巨大变化。

尤其是2024年，中海新城发生了两件大事，第一件是其在北京西城区二环内的豪宅京华玖序开盘了，单盘就干出了近百亿成交额，成为了那一年的北京销冠。

单价站上了17w+/㎡的京华玖序迎来热销，对中海新城来说或许是推动其做进一步战略进阶的最大动力。

大家发现，原来中海新城，不止能在石景山称王称霸，在顶豪锻造上的能力更不容小觑。

也是在这一年11月，中海新城第一次走出了石景山和西城区，耗资153亿摘下了朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块包。

这3块地，后来变成了万吉玖序、朝阳ONE、时光之境，而去年全年，中海在北京卖得最好的项目就是万吉玖序，排在第二的是京华玖序，第三的才是中海北京的丽金府。

如果再把今年前7月北京楼市的销售榜单拉出来看一看，中海在北京卖得最好的，依旧是京华玖序。

更有意思的是，如果再往前看2023年，中海在北京卖得最好的，是西城区的另一个项目——同样由中海新城打造的中海都阙臺。

简单来说，至少在过去3年半的时间里，中海在北京最优秀的脸面，都是由中海新城撑起的。

而从中海新城开始进军朝阳之后，其在北京就像是开挂了一般，开始全面直线反超中海北京，不再仅仅只局限于单项目的领先。

比如去年上半年，中海新城就直接在北京干出了超百亿业绩，2025全年更是超过了200亿，论权益销售额也超出了北京中海60多亿。

值得注意的是，张欣是从2017年开始出任中海新城女掌门的，至今已有近10年光景。几乎可以说，中海新城就是在张欣手里一路壮大的。

尤其过去两年间，中海新城的跃升式成长，明眼人都看得清清楚楚，很多人心里也早就在犯嘀咕：

或许，中海在这里的天，是该变一变了。

虽然临近退休，但在带领着中海新城火力全开后，张欣在中海的身份甚至也早就悄悄更上了一层楼，除了刚刚卸下的中海新城总经理的身份，她也是：

中海发展投拓总监——属于集团领导序列。

中海在北京的赛马机制，目的是相当明确的：通过内部的良性竞争，为其在北京的发展加足马力，最终为集团的成绩增光添彩。

不难窥见，虽然对集团来说，北京的这份功劳谁贡献更多差别都不大，但到了真正论功行赏的时候，依旧是要看各自的功绩的。

更微妙的是，就在中海新城掌门人交接棒之际，中海新城还，在7天内接连拿下了酒仙桥+广渠路两宗重磅地块，甚至后来又再次在大本营石景山落子，从7月28日到8月12日一共砸出了155.8亿元。

与之相反，整个2026年，中海北京至今仍颗粒无收，而作为一号位的倪健刚，在年初时还传闻经历了一阵小风波。

当然，即便如此，中海新城的压力也并不小，尤其迎来新官上任后，能不能给把中海新城领跑的局面继续稳住，依旧要打上一个问号。

其光鲜的成绩背后，去化的压力也几乎被摆在了明面上，2024年拿下的朝阳区三宗组合地块，卖得最好的酒仙桥万吉玖序也还没完全清盘，朝阳ONE、时光之境更是颇有些步履维艰，开盘虽然都已有1年半左右，去化也才不过两三成。

至于新拿下的酒仙桥和广渠路地块，甚至两度刷新了今年北京楼面价新高，前者大战254轮，溢价率25.8%，后者大战191轮，溢价率19.1%，成本高企代表的是利润被摊薄，即便是中海，想要做好难度也并不小。

如果传闻属实，那么如今无论是中海北京还是中海新城的前景与压力，都已然压到了何楠肩头。

而同一个一号位的到来，大概也在昭示着，一场更大的变局或许还在酝酿中……

主编：张艳

责编：Nanako

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