压力山大！天津新盘必须要“抢工期”了！

这波新政，买房人绝对“血赚”！

房子终于成为了摆在货架上的商品，封顶预售最起码能看看样子。

而且，封顶预售盘，买房人在竣备后再开始还贷。

贷款年限，也从最长30年提高到了40年。

基本上，之前大伙儿“呼吁”的，都满足了。

但对开发商来说，可不是什么“好消息”。

钱想揣到口袋里，层层设卡。

以前是先收钱，再交货；现在是先生产，再收钱。

走一路收一路，能不能收到还得等“老板验货”。

需要达到竣备要求，银行才放款，监管资金才能解除。

新政颁布之后，开发商就得拿出看家本领拼手速了，谁盖得快谁就先挣钱。

“抢工期”势在必行 ！

要想房子盖的快，必须得有“钞能力“，能砸得起成本。

按照原来的预售制度，开发商能拿着买房人的钱盖房子，一进一出压力没有那么大。

现在得从自己口袋里掏钱了，不光买料用钱，还得给施工方付款。

所以，一分钱难倒英雄汉，对小开发商来说确实没那么容易。

新政就是新盘后背的一双手，推着你往前走，抓紧时间封顶。

不过，走太快也不行，萝卜快了不洗泥，还得保质保量的完成。

对于买房人来说，就得了解下正常工期需要多久。

宁可等等，也别图快。

基本上，洋房社区4-6个月封顶，高层8-10个月封顶。

现在有开发商重新测算，洋房社区工期最快的极限是15个月。

换句话说，这是相对靠谱的“安全区间”。

那么，在天津谁盖房子比较快呢？

这就跟网购一样，买家恨不得找个“光速快递”。

根据这几年的市场经验，中海、金茂比较快，基本上2年左右就能交付，格调相对慢，工期大概在3年左右。

实际上，这些年买房人对于交付时间特别敏感。

毕竟要“自住”，不想等的时间太长。

所以，各个项目都开始卷“交房期”了。

像当年的中海天空之镜，从开盘到交付，只有20个月， 不到2年。

隔壁的瑞府就因为交付晚“吃亏”了。

现在更快！

中海凌云源境24年9月首开，25年年底交付，用时15个月。

中海学府源境23年年底首开，25年6月首批交付，用时18个月。

体北金茂府2023年年底首开，一期去年年底交付，用时24个月。

上东金茂锦棠去年7月首开，如果按照合同规定的明年4月交付，历时22个月，将会创造天津金茂最快交付纪录。

新政来了之后，估计“最快交付”纪录还有机会被打破。

短期看，会倒逼开发商去挑选容积率低，能做洋房的小地块。

最大限度从根本上缩短工期，还能降低资金成本。

天津的供地趋势基本已经是这个样子了。

从侧面也把核心地段插花地、小地块的价格顶上去，房源少、工期短，房价也有支撑，而且周边没有竞品，没准还能卖溢价。

长远看，装配式可能要提上日程了！

早在2022年，住建部就发文要大力发展装配式建筑，力争到2025年，新建装配式建筑占比达到30%以上。

天津也积极响应，并提出到2025年，国有建设用地新建居住建筑和公共建筑全部推广装配式。

现在市内六区、环城四区10万平米以上的盘都要求做装配式。

既然要求普及，就说明装配式更有优势、更先进。

简单来说，它就像“乐高积木”一样，把各个部分拼装好之后，再进行整体组装。

建筑质量稳定、施工快、环保。

2020年的武汉疫情，10天就建成了火神山医院，就是用了装配式。

更关键的是，这种方式还不受季节影响。

天津冬天太冷，没办法进行户外水泥浇筑，装配式都是工厂集中机械化批量生产的。

总体来说，这样比传统方式快30%左右。

但是，因为装配式的成本比较高，普遍比现浇每平米高出120-570元。

所以，很少有能做到装配率100%的住宅。

目前，国家规定的是不低于50%。

天津此前有装配式楼盘交付。

说实话，不尽人意。

有的项目是为了达到要求去“凑分值”，用的材料也比较鸡肋。

例如简易的马桶、柱盆、地板革……

这些后期业主入住的时候都要拆了重新装。

有的稍微好一点，能做一些吊顶、贴砖，配一些烟机灶具、龙头花洒等等。

如果能够参考日本的“装配式”，大家还是可以期待一下的。

人家做的已经很成熟了。

比如一栋5层到顶的装配式洋房，地上主体吊装，一个月左右就能完事。

同步把外墙、门窗做好，精度高，未来也好维护。

隔墙、厨卫、内装、管线全部独立，户型可以后期改、管线老化直接更换，不用破坏主体结构。

相当于定制建房，没有“开盘预售”的概念，只要客户下单工厂就可以排产了。

以前，开发商用装配式缩短工期的收益很难覆盖增量成本；

但现在，工期多一天就多烧一天自有资金，这笔账反过来了。

装配式在新盘中的渗透率很有可能大大增加。

这也就看出，封顶预售、现房销售不仅是销售节点的问题，更会引发建筑施工等一系列连锁反应。