好房子产品研究系列丨①产品力突围：核心城市到三四线城市红盘新逻辑

730政治局会议后，北京、上海先后发布楼市新政，进一步稳定房地产市场。进入2026年，在中央与地方多层级政策的协同发力下，房地产市场出现修复信号。据国家统计局副局长毛盛勇先生介绍，上半年新房成交面积同比下跌11.6%，二手房网签面积同比增长10.2%；如果把新房和二手房合并统计，4至6月间交易总量连续正增长。

从购房者角度看，当前支持政策力度较为可观——首付比例处于历史低位、房贷利率持续走低、公积金贷款额度屡创新高，部分城市还在延续购房补贴，多措并举助力居民入市。与此同时，二手房成交的持续活跃，也为新房改善型需求的释放增添动力。

在此背景下，核心城市部分项目凭借产品力的跨越式进阶，在区域竞争中脱颖而出，成为热点红盘，为新房市场注入信心、形成带动效应。这股势头亦逐步向低能级城市传导，三四线城市同样迎来了以产品力提升带动项目热销的机会窗口。

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强产品力成核心城市项目热销的“入场券”

近期，全国核心城市涌现出一批具有市场影响力的住宅新规热销项目，成为当前楼市调整中难得的亮点，并通过媒体传播放大影响力，提振楼市信心。

在上海，近期的热点项目并非诞生于市中心豪宅，反而位于城市近郊。青浦徐泾的绿城·悦海棠，作为板块内首批抬板住宅，依托成熟的区域配套、高能级的产业定位以及板块供应紧缺的窗口期，认购数达推盘量的415%，开盘即触发积分，一跃成为西虹桥板块的现象级红盘。嘉定区的象屿金茂·满嘉，打造板块内首个抬板真洋房及叠墅社区，以高品质精装标准与实景示范区打动改善型客群，认购数超推盘量的400%。

当然，这股热潮并不局限于上海。

图：联发·雨花新澍

在南京，销售排行前十的项目中，有九个是第四代住宅。其中，雨花台区铁心桥板块的联发·雨花新澍，上市9个月累计销售913套，销售金额达27.8亿元，登顶南京市销售冠军。该项目精准定位南京软件谷36万名高薪产业人群，把握板块供应空窗期，打造第四代住宅产品，全系户型得房率接近100%，并配置1500㎡下沉式会所与3000㎡架空层泛会所，实现口碑与业绩双丰收。项目的热销引发全市关注，其来访客户多少被业内戏称“市场为晴雨表”。

在苏州，1-7月新房成交9500套，同比下跌33%，但成交均价同比上涨7.4%。中高端改善项目的占比继续提升。热销楼盘中，绿城·玫瑰园二期坐拥金鸡湖、独墅湖双湖稀缺资源，集结全球顶级设计团队，配备高标准会所与全龄段关怀设施，以1.0容积率打造低密合院及洋房大平层，最终以32.6亿元的成交金额断层领先全市金额榜。建发·璟园落址姑苏区，所在板块供地极度稀缺，项目更是区域内唯一在售的低密纯叠墅，创新引入建发“风雅宋韵”产品系，配置姑苏罕见的南北双会所体系，一举拿下姑苏区成交套数、面积、金额“三榜冠军”。

在武汉，招商长江序距长江仅约60米，超92%房源可览江景，5月首开热销6.2亿元。在杭州，中海·万潮玖序成为上半年首个均价突破10万元/㎡的高层项目，开盘即告售罄；奥映世纪单盘贡献超45亿元销售额，刷新板块热度。在合肥，经开区的华润嘉宸作为新规2.0产品，近乎“零公摊”，打造约5.2米抬升的“悬浮社区”，配套约2000㎡下沉式会所，成为合肥成交套数与面积双冠王。郑州四代宅通派龙湖御潮云上、招商揽阅，分列上半年成交套数榜冠亚军，精准定位板块改善客群，成为现象级项目。

图：招商长江序

可以说，核心城市的热点红盘，正在用实打实的成交数据证明——市场需求并未消失，足够打动人心的好产品依然受到购房者追捧。而这些项目的标杆效应，正在向更低能级城市传递。

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三大共性基因造就“市场红盘”

深入剖析这些项目所处的城市房地产环境，普遍呈现出“新房市场下行压力较大、但二手房市场活跃”的格局。一冷一热之间，在当前各类稳市场的政策推动下，市场总成交量趋稳甚至略有回升，刚需与改善各自寻找适配的产品。

而在项目层面，逆势热销的背后，清晰地指向三大共同因素。

第一，产品代际领先，品质断档超越。这些热销项目多为“第四代住宅”或新规后产品，具备高得房率、立体园林、创新户型等设计优势，产品品质断档领先于周边一二手房竞品。南京热销TOP10中9个项目为四代住宅；苏州核心区新规低密顶豪项目销售流速稳定；杭州1-7月总价2000万元以上新房成交625套，再创新高——高端买家愿意为极致产品付出极致价格。

图：杭州望天际

第二，价格稳健，质价比大幅跃升。除顶级豪宅外，多数改善型产品的入市价格相较周边竞品并无明显提升，但得益于户型新规带来的高赠送面积，实得率显著提高，叠加产品品质的整体跃升，项目的“质价比”得到实质性改善。购房者用真金白银投票，选择的正是那些“花同样的钱、住更好的房”的项目。

第三，供需结构稀缺，板块价值坚挺。这些热销项目所在板块均属区域核心或高价值产业区，需求厚度经过充分验证。上海徐泾依托虹桥商务区辐射，凭借地理优势吸引市区白领；嘉定新城发展成熟，区域改善需求旺盛；南京软件谷以全市约1%的土地贡献约35%的软件与信息服务业产值，高薪人才密集；苏州工业园区双湖板块是公认的顶级豪宅区；杭州滨江区与未来科技城则是数字经济与科创产业的高地。在市场下行阶段，这些区域土地供应明显收缩，出现供应断档的窗口期，但凡有好产品入市，便会迅速被购买力“填平”。

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三四线城市迎来“产品跃升”激发需求的机遇期

近期在与房企的日常交流中，我们经常遇到中西部省会城市及三四线城市的企业，专程赴上海、杭州学习领先产品经验。这表明，在当前环境下，通过打造优质产品实现项目突围，已成为众多房企的共识。

从供应端看，2026年1-7月成交住宅类土地的规划建面为1.7亿平方米，较2019年高峰时期下跌83%，土地端的收缩幅度远超销售端。分能级来看，品牌开发商在下行周期聚焦核心城市，核心城市土地市场尚能保持一定热度与新项目供应；而三四线城市在土地端的收缩则更为剧烈。这导致目前三四线城市大量在售项目仍沿用老规划，产品形态陈旧的问题普遍存在。因此，一旦有房企率先引入新规设计、提升产品标准，便能在当地市场形成降维打击的优势，在当前的窗口期内享受“产品跃升”带来的销售红利。

从需求端看，在中央与地方政策的合力引导下，新房与二手房的总需求量趋势日趋稳定。尤其二手房成交的活跃，为新房改善型需求的释放注入了新动力。

以常州为例，销售金额榜前五的项目中，有4个为住宅新规后上市的纯新盘。其中，武进区的“隐萃”地处湖塘老城腹地，本地改善客群基础扎实，项目主打“低密度”与“大户型”的纯粹改善型豪宅（容积率1.5），从规划、设计到选材，全方位落实常州高品质住宅新规的各项要求，稳坐常州销冠。

图：常州隐萃

南通楼市近年来持续低迷，成交规模不足高峰期的三成。2025年9月首度入市的濠东璟园，至2026年7月300余套房源已接近清盘。该项目地处崇川老城核心区，坐拥一线濠河风景，所在小板块断供长达数年，配套成熟，被南大街、万象城、圆融、中南四大商圈环绕。项目全面对标南通市官方设立的“五好”住宅标准，更以仅1.4的容积率，为老城区的改善居民提供了一个难以替代的购房选择。

河南巩义市是百强县，2026年首个第四代住宅项目“祝福天樾”入市，凭借“空中庭院”等创新设计备受关注。更重要的是，它在政府“白名单”政策支持下实现了现房销售，提供了“即买即住”的确定性。成为当地热销楼盘。

类似的案例还有很多。当前市场调整尚未结束，三四线城市依然面临总体库存过剩、有效需求不足的困境，但点状涌现的、瞄准区域供应短缺窗口、以迭代创新产品打造的现象级红盘，仍有机会。

一二线城市已进入“四代住宅”与“新规产品”的密集上市期，未来的竞争将是新一代产品间的正面搏杀，产品领先带来的红利将随竞品增多而逐渐摊薄。而三四线城市由于过去几年土地成交大幅萎缩，在售项目大多仍为旧规产品，这一窗口期弥足珍贵。对于有意深耕低能级城市的房企而言，把握当下、迅速完成产品迭代，将是赢得未来几年市场份额的关键。

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