进入北京CBD，还有机会吗？｜荣耀三部曲·品牌篇

2026年再谈北京CBD，其实已经没有必要重新证明它是不是北京的城市核心。

国贸、中国尊、央视总部，以及跨国公司、金融机构、国际商业和高端酒店，这些已经存在多年的城市地标与资源，早已把CBD的价值写进了这座城市的日常认知。真正值得讨论的，反而是另一个问题：

当一座CBD已经发展了三十多年，它接下来还会发生什么？

如果我们把北京放进全球城市的坐标中观察，会发现一个有意思的变化。纽约曼哈顿、伦敦核心区、香港中环这些成熟的城市中心，早已不再只是传统意义上的商务办公区。企业、资本和高端就业仍然是它们的底盘，但在此之上，商业、酒店、餐饮、文化、社交以及高端居住不断叠加，最终形成了一套全天候运转的城市生活系统。

北京CBD也正在走向这个阶段。

这意味着，今天的北京CBD已经很难再用过去那套商务区的逻辑理解。它真正形成的，是一种城市资源的高度浓缩，这也是成熟城市核心和新兴板块之间最根本的差异。新的区域可以不断被规划出来，但一套经过几十年形成、并且仍在持续更新的城市系统，很难在短时间里重新复制。

到了这个阶段，CBD真正稀缺的东西也随之发生了变化。不是写字楼，不是商业，而是住宅。

图片来源于网络

壹

成熟城市核心的一个共同规律，是城市越成熟，真正能够被私人长期占有的空间反而越少。

原因并不复杂。CBD最初承担的就是高强度商务和公共服务功能，大量土地被写字楼、商业、酒店和城市基础设施占据。经过几十年开发之后，建筑已经落成，城市功能也已经基本固化。数据显示，北京CBD核心区域住宅占比约25%，其中绝大多数已经进入存量阶段。

这组数字真正值得关注的，不是25%本身，而是它背后的供应逻辑：在一个资源仍然不断增加的城市核心里，能够用于居住的土地却基本不再增加。尤其是当这个位置已经经过三十多年城市发展，被企业、资本、商业和人口共同验证之后，它的稀缺就不再来自开发商的定义，而来自城市本身。

这也是为什么，全球成熟城市的核心住宅最终都会形成一种非常特殊的资产逻辑。它们未必拥有最大的社区，也未必追求最复杂的内部配套，但它们共同占据了一种很难复制的东西：城市最高等级资源附近，有限的私人居住席位。

北京CBD正在越来越接近这样的阶段。

所以，今天再讨论CBD住宅，问题其实已经不是这里有什么，而是还有没有可被选择的可能性。

也是在这样的背景下，呼家楼出现了一块新的住宅土地。对于一个仍处于快速开发阶段的区域来说，一块住宅用地的出现并不值得大书特书。但对于已经发展三十多年的CBD来说，它意味着一件完全不同的事情：

在一个绝大部分城市空间已经完成开发的核心区域里，又出现了一次新增居住的机会。而这个项目正是首开股份·尊礼著。

首开股份·尊礼著效果图

贰

如果只把尊礼著理解为首开2026年四盘联动中的一个新项目，可能低估了它的意义。

因为房地产走到今天，判断一家房企的能力，已经不能只看它拥有多少项目。规模扩张的时代过去之后，真正重新变得重要的，是一家企业选择土地、理解土地以及最终兑现土地的能力。

这一点对于首开尤其值得讨论。

首开和北京之间的关系，与很多后来进入北京的全国化开发商不同。它长期参与北京的住宅建设、土地开发和城市更新，这意味着首开对于北京的理解，并不只来自房地产市场本身，而是来自一座城市几十年生长过程中不断发生的变化。

从这个角度再看首开今年的四盘联动，会发现它真正传递的不是一次集中供货，而是首开在新的市场周期里，对北京不同价值板块的一次重新落子。

而尊礼著，是其中最特殊的一笔。

因为这一次，首开面对的不是一片需要等待成长的土地，而是北京最成熟的城市核心之一。CBD已经把区域价值完成了，开发者需要做的，不是再给这块土地讲一个未来的故事，而是如何不辜负它已经拥有的价值，对于一个参与北京城市建设多年的企业而言，这可能反而是一道更难的题。

叁

理解尊礼著，还有一个非常现实的尺度：总价。

今天，两三千万元在北京仍然是一笔足以进入豪宅市场的预算，但它已经不再对应某一种确定的产品。

过去几年，北京高端住宅快速扩容，朝阳公园、太阳宫、海淀、望京以及多个新兴板块都出现了产品力很强的新房。第四代住宅、超高得房率、更大的会所、更有故事的园林和不断升级的精装体系，让北京豪宅的产品竞争进入了一个前所未有的阶段。

但如果把条件不断收紧——北京核心区、CBD、新增住宅，同时还要有足够完整的产品品质，并将总价放在约2000万—3000万元——市场能够给出的答案就会迅速减少。

尊礼著恰好落在这个区间。按照项目目前的总价口径对应的，不只是一套住宅本身，也包括一个CBD核心城市坐标，以及这个坐标所连接的商务、商业、消费与生活资源。

这并不是传统意义上的“性价比”。对于城市核心资产来说，面积和单价当然需要比较，但它们不是全部，更重要的问题是，一笔资金最终换取了什么样的城市占位，核心就在于确定性。

CBD不需要等待一条地铁什么时候修到，不需要等待一座商业什么时候开业，也不需要预测产业是否能够真正落地。它已经完成了漫长的城市兑现，而未来发生的更多是资源在既有核心之上的持续更新。

对于住宅而言，这种确定性尤其重要。因为只有住宅，才能把一个人与这片城市核心的关系，从使用变成了长期占有。这或许才是2000万—3000万元进入尊礼著时，真正值得计算的部分。

首开股份·尊礼著区位效果图

肆

而2026年8月之后，这个本就有限的供应窗口，又增加了一个新的变量。

8月28日，商品住房销售制度迎来重要调整。按照新的制度安排，新出让土地的商品住房项目，以及已经出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，将优先选择现房销售；对于继续实行预售的项目，单体建筑需要完成主体结构封顶，同时购房资金监管进一步强化。

这项改革最重要的意义，是房地产开始建立一套更加重视建设进度、资金安全和交付确定性的销售制度。对于购房者来说，未来买房与真实房屋之间的距离会越来越近。

但站在供应端观察，它同样会改变一些事情。过去一块土地成交之后，市场很快就能看到产品、售楼处和销售动作。未来，尤其对于新项目而言，从土地成交到真正进入销售市场，时间周期将发生变化。

这并不会改变CBD长期稀缺的基本逻辑，却会让“什么时候能够买到新的CBD住宅”变得更加不确定，尊礼著恰好处在制度转换之前已经进入销售阶段。

于是，这个项目所拥有的窗口就多了一层含义。一层是空间上的。经过三十多年开发之后，CBD还有多少住宅土地能够重新出现，本身就已经很难判断。另一层是时间上的。即使下一块土地出现，从拿地到真正进入市场，也将面对新的销售制度和开发周期。

两种稀缺叠加在一起，构成了尊礼著在2026年这个时间节点上一个很特殊的位置。但一块稀缺的土地，并不会天然产生一套好的住宅，事实上，位置越好，产品反而越难做。

因为在一个城市资源已经高度成熟的地方，开发者需要面对的是一个更复杂的问题：住宅应该如何与这座已经足够成熟的城市相处。

尊礼著最终选择的是单栋住宅。

首开股份·尊礼著效果图

这种形态在北京并不常见，但如果把视野放到全球成熟城市核心，它并不陌生。纽约曼哈顿的432 Park Avenue、111 West 57th Street，以及伦敦海德公园附近的一些高端住宅，都没有依靠超大社区来建立价值。

原因在于，成熟城市核心与新区住宅面对的是两套不同的城市条件。在城市快速扩张时期，外部商业、公共空间和生活服务尚未成熟，开发商需要在红线内部创造足够完整的园林、会所和生活场景，用社区弥补城市功能的不足。但在CBD，城市本身已经提供了远高于普通社区能够复制的商业、餐饮、酒店、运动、文化和专业服务。

如果还试图在有限的土地里复制一套城市资源，并不一定是最高效的方式。真正适合成熟城市核心的住宅，是一方面最大程度使用城市，另一方面又能够在城市最繁华的位置，为居住保留足够清晰的私人边界。

这也是理解尊礼著单栋住宅的关键。

它没有一个传统大社区的尺度，却依然保留了社区最重要的部分：边界、秩序、私密，以及从公共城市回到私人生活的过程。这种关系其实非常符合今天全球成熟城市核心的居住逻辑。

向外，不需要与城市隔绝。相反，最好的商业、餐饮、酒店、社交和文化，本来就在步行或者很短的城市半径之内，CBD本身就是生活的一部分。向内，则必须完成一次从公共到私人的转换，这可能比单纯拥有一个更大的社区，更接近城市核心住宅真正需要解决的问题。

尊礼著的建筑同样在回应这种关系。项目从纽约111 West 57th Street获得建筑灵感，通过更强调竖向秩序的立面进入CBD天际线；大面宽、正南北朝向以及阳台与超白玻璃栏杆，则尽可能把央视大楼和CBD城市景观纳入住宅视野。

在这里，窗外并不是开发商重新营造的一片风景，而是一座城市用几十年时间形成的景观。

首开股份·尊礼著效果图

此时再回头看2026年的首开，尊礼著的意义也就更容易理解，这也是为什么，此时我们仍然要回到最开始的问题：进入北京CBD，最后还有多少机会？

没有人能够准确回答，但有一点越来越确定：城市可以不断生长，真正的核心却不会无限复制，而所谓核心资产，也许从来不是追逐下一片可能成为中心的土地，而是在中心已经形成之后，仍然拥有一次进入它的机会。

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